Umowa deweloperska

Problemy z umową deweloperską w Krakowie? Jako adwokat mogę Ci pomóc!

Moja kancelaria adwokacka w Krakowie specjalizuje się w prawie cywilnym. Jako adwokat pracuję zarówno dla deweloperów prowadzących inwestycje budowlane, jak i dla konsumentów zainteresowanych zakupem nieruchomości. W związku z tym będę Ci w stanie pomóc między innymi w następujących sprawach:

  • przygotowanie lub negocjowanie umowy deweloperskiej,
  • reprezentowanie w sporach dotyczących wad nieruchomości lub zapłaty kar umownych,
  • reprezentowanie w sporach dotyczących odstąpienia od umowy.

Czym jest umowa deweloperska?

Stronami umowy deweloperskiej są:

  1. deweloper – przedsiębiorca w rozumieniu art. 43.1 Kodeksu cywilnego, czyli osoba fizyczna, osoba prawna jak i jednostka nieposiadająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą.
  2. nabywca – osoba fizyczna nabywająca lokal mieszkalny.

zakup domu na podstawie umowy deweloperskiejUmowa deweloperska powinna być zawarta w formie aktu notarialnego – w przeciwnym razie jest nieważna. Koszty powstałe w związku z udaniem się do notariusza i zawarciem umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, a także koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym ponoszą po równo deweloper i nabywca.

Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej, jaka jest prowadzona dla nieruchomości, na której ma być przeprowadzone lub też jest prowadzone dane przedsięwzięcie deweloperskie roszczeń związanych z umową deweloperską – na przykład roszczenia o wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu i praw niezbędnych do korzystania z lokalu przez nabywcę w przypadku, gdy umowa dotyczy lokalu mieszkalnego.

Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej

Deweloper przed zawarciem umowy musi sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Natomiast, gdy z owego przedsięwzięcia wyodrębniono zdanie inwestycyjne, to taki prospekt należy sporządzić również dla tego zdania. Wzór prospektu znajduje się w załączniku do Ustawy o ochronie praw nabywcy domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego.

Obowiązek, o którym mowa ciąży na deweloperze rozpoczynającym sprzedaż. Dotyczy to chwili, w której podaje on do publicznej wiadomości informacje na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Osoba, która jest zainteresowana zawarciem takiej umowy może zażądać, aby doręczono jej prospekt razem z załącznikami. Deweloper jest wtedy zobowiązany dostarczyć nieodpłatnie prospekt na trwałym nośniku. W momencie zawarcia umowy deweloperskiej prospekt informacyjny wraz z załącznikami staje się integralną częścią umowy deweloperskiej.

Na deweloperze ciąży również obowiązek przekazania nabywcy szczegółowych informacji o swojej sytuacji finansowej i o przedsięwzięciu deweloperskim.

Jakie środki ochrony deweloper zapewnia nabywcy?

Deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcy przynajmniej jeden ze wskazanych poniżej środków ochrony:

  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz gwarancję ubezpieczeniową,
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz gwarancję bankową.

Kiedy nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej?

obowiązki dewelopera z umowy deweloperskiejW przypadkach określonych przez Ustawę o ochronie praw nabywcy domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego przypadkach zarówno deweloper, jak i nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej.

Nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej, gdy deweloper łamie przepisy ustawy dotyczące treści umowy oraz prospektu informacyjnego, doręczenia, zmiany i prawdziwości danych zawartych w prospekcie informacyjnym, na przykład:

  • gdy brak umowa deweloperska nie zawiera wszystkich elementów wymaganymi przepisami ustawy,
  • gdy informacje zawarte w umowie deweloperskiej są niezgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym,
  • gdy deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami zgodnie z przepisami ustawy lub, gdy informacje w nim zawarte są nieprawdziwe.

W przypadkach wyżej wskazanych nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od podpisania umowy.

Nabywca może także odstąpić od umowy jeżeli deweloper nie przeniósł na nabywcę w terminie prawa, do przeniesienia którego był zobowiązany w związku z umową deweloperską. Przed odstąpieniem od umowy deweloperskiej w tym przypadku nabywca wyznacza deweloperowi termin 120 dni na przeniesienie prawa, a wraz z bezskutecznym upływem tego terminu uprawniony jest do odstąpienia od tej umowy.

W przypadku złożenia wniosku o ujawnienie roszczeń w księdze wieczystej, oświadczenie nabywcy o odstąpieniu musi także zawierać zgodę na wykreślenie z niej roszczeń. Oświadczenie takie wymaga zachowania formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Kiedy deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej?

Deweloper ma możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej w dwóch przypadkach:

  • jeśli nabywca nie spełni świadczenia pieniężnego w terminie lub w wysokości określonej w umowie deweloperskiej. Przed odstąpieniem od umowy deweloper musi przede wezwać nabywcę do uiszczenia zaległych kwot. Wezwanie ma nastąpić w formie pisemnej. Jeśli nabywca nie zapłaci zaległych kwot w terminie 30 dni od doręczenia wezwania, deweloper może odstąpić od umowy.
  • jeśli nabywca nie wstawi się do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego, który przenosi na nabywcę prawo będące przedmiotem umowy deweloperskiej. Przed odstąpieniem od umowy deweloper musi dwukrotnie doręczyć nabywcy pisemne wezwanie w odstępie co najmniej 60 dni.

Prawo odstąpienia przez dewelopera od umowy deweloperskiej nie dotyczy sytuacji, w której nabywca nie spełnił świadczenia pieniężnego albo nie stawił się do odbioru lub podpisania aktu notarialnego z powodu siły wyższej.

Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkaniaOdbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ma miejsce po zawiadomieniu odpowiedniego organu o zakończeniu budowy, przy czym organ ten może się sprzeciwić odbiorowi. Odbiór może również nastąpić na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Odbioru należy dokonać w obecności nabywcy. Z odbioru sporządza się protokół. Nabywca może zgłosić, że lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny ma wady.

W przypadku, w którym nabywca zgłosił wady do protokołu deweloper ma obowiązek doręczenia mu oświadczenia o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad w ciągu 14 dni od podpisania protokołu. Deweloper ma 30 dni od podpisania protokołu na usunięcie wady, jeśli mimo zachowania należytej staranności nie będzie w stanie ich usunąć w tym terminie, może on wskazać odpowiedni termin usunięcia wad razem z uzasadnieniem swego opóźnienia.