Umowa dzierżawy

Problemy z umową dzierżawy w Krakowie? Jako adwokat mogę Ci pomóc!

Moja kancelaria adwokacka w Krakowie specjalizuje się w prawie cywilnym. Sprawami dotyczącymi umowy dzierżawy zajmuję się na co dzień, dlatego będę w stanie rozwiązać w sposób kompleksowy Twoje problemy dotyczące umowy dzierżawy. Mogę Ci pomóc między innymi w następujących sprawach:

  • przygotowanie i negocjowanie treści umowy dzierżawy
  • realizacja prawa pierwokupu
  • reprezentowanie w sporach dotyczących niewykonywania lub niewłaściwego wykonywania umowy
  • reprezentowanie w sporach dotyczących nakładów poniesionych na przedmiot dzierżawy
  • reprezentowanie w sporach dotyczących wypowiedzenia umowy dzierżawy

Czym jest umowa dzierżawy?

umowa dzierżawy gruntów rolnychDzierżawa to umowa, na podstawie której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz lub prawo do używania oraz pobierania z nich pożytków. Dzierżawca natomiast zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz w zamian za prawo do używania i pobierania pożytków.

Umowę dzierżawy regulują przepisy art. 693-709 Kodeksu cywilnego. W związku z tym, że pomiędzy umową najmu i umową dzierżawy zachodzą istotne podobieństwa przepis art. 694 Kodeksu cywilnego nakazuje stosować do niej również odpowiednio przepisy o najmie (art. 659-692 Kodeksu cywilnego).

Różnica pomiędzy umową dzierżawy i umową najmu

Największą różnicą między umową dzierżawy a umową najmu jest przede wszystkim to, że dzierżawca może nie tylko używać przedmiot dzierżawy, ale także pobierać z niego pożytki naturalne i cywilne.

Pożytkami naturalnymi rzeczy są zgodnie z art. 53 Kodeksu cywilnego płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy. Przykładowo płody rolne są pożytkami nieruchomości rolnej, drzewa pożytkami nieruchomości leśnej, ryby pożytkami stawu położonego na nieruchomości gruntowej. Innymi odłączonymi częściami składowymi rzeczy są na przykład kopaliny zalegające w gruncie, żwir, glina, piasek.

Natomiast pożytkami cywilnymi są dochody, które rzecz przynosi na podstawie jakiegoś stosunku prawnego (np. najmu, czy dzierżawy). Do pożytków cywilnych należy zatem zaliczyć czynsz.

Na jak długo można zawrzeć umowę dzierżawy?

Umowę dzierżawy można zawrzeć podobnie jak umowę najmu na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony.

Czas oznaczony obowiązywania umowy dzierżawy nie może być dłuższy niż  30 lat. W przypadku określenia w umowie dłuższego terminu, umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony po upływie 30 lat.

Zawarcie umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy może być zawarta w dowolnej formie – również w sposób dorozumiany. Od tej zasady istnieją następujące wyjątki:

  • umowa dzierżawy przedsiębiorstwa powinna być zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi
  • umowa dzierżawy nieruchomości lub pomieszczeń na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta w formie pisemnej – w razie niezachowania tej formy umowę dzierżawy poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony
  • umowa dzierżawy nieruchomości rolnej powinna być zawarta w formie pisemnej z datą pewną jeżeli dzierżawcy ma przysługiwać prawo pierwokupu nieruchomości rolnej

Prawa i obowiązki stron umowy dzierżawy

zasady prawidłowej gospodarki w umowie dzierżawyDzierżawca ma obowiązek wykonywania umowy dzierżawy zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Kryterium wymagań prawidłowej gospodarki może być rozumiane na różne sposoby zależnie od przedmiotu i treści stosunków dzierżawy. Wymagania te będą rozumiane inaczej w przypadku dzierżawy przedsiębiorstwa produkcyjnego lub usługowego, a inaczej w przypadku dzierżawy nieruchomości rolnej, czy też gospodarstwa rolnego. Wymagania, o których mowa powinno się ustalać przy jednoczesnym uwzględnieniu właściwości gospodarczych przedmiotu dzierżawy, zawodowych i moralnych kwalifikacji dzierżawcy, a także jego doświadczenia i wykształcenia.

Dzierżawca nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Ponadto jest zobowiązany do dokonywania wszelkich napraw, które są niezbędne do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Dzierżawca nie może także oddać przedmiotu dzierżawy w poddzierżawę lub w bezpłatne używanie bez zgody wydzierżawiającego.

Najważniejszym obowiązkiem dzierżawcy jest płacenie czynszu wydzierżawiającemu. Zgodnie z art. 693 § 2 Kodeksu cywilnego czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być także oznaczony w ułamkowej części pożytków (na przykład 1/5 zbioru zboża z wydzierżawionego pola). Najczęściej polega on jednak na zapłacie pieniędzy. Strony mogą określić w umowie wysokość czynszu oraz termin jego płatności.

Art. 699 Kodeksu cywilnego przesądza, że jeśli termin płatności czynszu nie jest oznaczony w umowie, czynsz płatny jest z dołu w terminie przyjętym zwyczajowo. Jeżeli brak takiego zwyczaju, czynsz jest płatny co pół roku z dołu.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeśli dzierżawca:

  • używa przedmiotu dzierżawy wbrew zasadom prawidłowej gospodarki
  • zmienia przeznaczenie przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego i pomimo upomnienia nie przestaje jej w taki sposób używać
  • zaniedbuje przedmiot dzierżawy do tego stopnia, że zostaje narażony na jego utratę lub uszkodzenie
  • oddaje przedmiot dzierżawy w poddzierżawę lub w bezpłatne używanie bez zgody wydzierżawiającego
  • dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a jeśli czynsz jest płatny rocznie, gdy dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad 3 miesiące – przed wypowiedzeniem wydzierżawiający powinien jednak uprzedzić o tym dzierżawcę i wyznaczyć mu dodatkowy trzymiesięczny termin do zapłaty zaległego czynszu

Ponadto wypowiedzieć dzierżawę zawartą na czas oznaczony można, gdy taką możliwość przewidziały strony w umowie. Umowa dzierżawy powinna określać precyzyjnie przyczyny wypowiedzenia.

Jeśli w umowie zawartej na czas nieoznaczony strony nie zawarły możliwości jej wypowiedzenia, to stosownie do treści art. 704 Kodeksu cywilnego można ją wypowiedzieć na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Rok dzierżawny liczony jest od początku dzierżawy jeżeli umowa ani ustalony zwyczaj nie stanowi inaczej.

Skutki ustania umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy zawarta na czas oznaczony wygasa wraz z nadejściem terminu końcowego. Umowa nie wygaśnie jeżeli nastąpiło tzw. milczące przedłużenie umowy dzierżawy – gdy dzierżawca nadal używa przedmiotu dzierżawy za zgodą wydzierżawiającego. Dochodzi wtedy do przedłużenia umowy dzierżawy na czas nieoznaczony. Umowę dzierżawy zawartą na czas oznaczony i nieoznaczony można również rozwiązać za porozumieniem stron.

Po ustaniu dzierżawy dzierżawca zobowiązany jest do zwrotu wydzierżawiającemu przedmiotu dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się on znajdować przy prowadzeniu prawidłowej gospodarki – stanie nadającym się do dalszego spełniania dotychczasowych funkcji produkcyjnych lub usługowych. W sytuacji, gdy dzierżawca otrzymał grunty wraz z zasiewami jest on zobowiązany do dokonania zwrotu gruntów obsianych w tym samym lub zbliżonym areale.

Dzierżawca nie jest odpowiedzialny za pogorszenie przedmiotu dzierżawy, jeśli pogorszenie nastąpiło w wyniku prawidłowego używania. Natomiast jeśli dzierżawca ulepszył przedmiot dzierżawy wydzierżawiający może wybrać, czy zatrzymać ulepszenia za zapłatą określonej sumy odpowiadającej ich wartości, czy też żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Dzierżawa gruntów rolnych

Kodeks cywilny przewiduje szczególne przepisy dotyczące dzierżawy gruntów rolnych oraz wzmacnia pozycję prawną dzierżawcy.

umowa dzierżawy gospodarstwa rolnegoArt. 704 Kodeksu cywilnego przedłuża do jednego roku termin wypowiedzenia dzierżawy gruntu rolnego. Zgodnie z nim w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.

Ponadto art. 706 Kodeksu cywilnego określa sposób rozliczenia z tytułu nakładów poniesionych na zasiewy. Jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.

Najważniejsze jest jednak przyznanie dzierżawcy nieruchomości rolnej ustawowego prawa pierwokupu. Zgodnie z art. 3 ust. 1 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy, gdy sprzedawcą nieruchomości rolnej jest osoba fizyczna lub osoba prawna inna niż Agencja Nieruchomości Rolnych. Dla zrealizowania prawa pierwokupu muszą być dodatkowo spełnione następujące warunki:

  • umowa dzierżawy musi być zawarta w formie pisemnej z datą pewną
  • dzierżawa musi być wykonywana przez co najmniej 3 lata licząc od zawarcia umowy
  • nabywana nieruchomość musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy musi być dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej

Jednak zgodnie z art. 3 ust. 5 wspomnianej ustawy dzierżawca nie może skorzystać z prawa pierwokupu w razie, gdy:

  • nabywcą jest osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami
  • sprzedaż nieruchomości stanowiącej wkład gruntowy członka spółdzielni produkcji rolnej następuje na rzecz innego członka tej spółdzielni
  • spółdzielnia produkcji rolnej nabywa od członka spółdzielni nieruchomość stanowiącą wkład gruntowy w tej spółdzielni,
  • nabywcą jest jednostka samorządu terytorialnego

Osobami bliskimi w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami są zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoby, które pozostają ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.

Jeśli umowa sprzedaży nieruchomości rolnej trwałą co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia, to dzierżawca musi zostać powiadomiony o zawarciu umowy sprzedaży przedmiotu dzierżawy. W ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży dzierżawca może wykonać prawo pierwokupu poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia.

Ustawowe prawo pierwokupu przysługuje także Agencji Nieruchomości Rolnych, jeśli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha, lecz tylko w braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu albo w razie braku wykonania prawa pierwokupu przez dzierżawcę. Agencji nie przysługuje jednak prawo pierwokupu, jeśli w wyniku nabycia nieruchomości powiększa się gospodarstwo rodzinne do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie miejsca zamieszkania nabywcy lub w gminie sąsiedniej. Agencja Nieruchomości Rolnych ma miesiąc na wykonanie prawa pierwokupu. Termin ten liczony jest od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży nieruchomości.

Prawo pierwokupu wykonywane jest przez dzierżawcę, jak również Agencję, po cenie określonej w umowie sprzedaży. Często jednak zdarza się, że cena ta rażąco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości. W takim wypadku można wystąpić do sądu z żądaniem ustalenia ceny w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.

Strony umowy dzierżawy nieruchomości rolnej mogą w umowie określić wysokość oraz termin płatności czynszu. Jeśli w umowie nie ma postanowień dotyczących terminów płatności czynszu, to zgodnie z powszechnie przyjętym zwyczajem czynsz jest płatny w okresie między zakończeniem żniw a rozpoczęciem siewów zimowych, a więc w stosunku rocznym.