Umowa o roboty budowlane

Problemy z umową o roboty budowlane w Krakowie? Jako adwokat mogę Ci pomóc!

Moja kancelaria adwokacka w Krakowie specjalizuje się w prawie gospodarczym i cywilnym. Z tego powodu problemy dotyczące prac budowlanych nie są mi obce. Jako adwokat doradzam zarówno deweloperom, wykonawcom prac budowlanym, jak i klientom, czy wspólnotom mieszkaniowym. W sprawach dotyczących prac budowlanych jestem w stanie pomóc Ci między innymi w następujących sprawach:

  • przygotowanie lub negocjacje umowy o roboty budowlane,
  • egzekwowanie praw lub obowiązków wynikających z umowy,
  • reprezentowanie w sporach dotyczących nieterminowego wykonywania robót,
  • reprezentowanie w sporach dotyczących wadliwego wykonania prac.

Na czym polega umowa o roboty budowlane?

Podstawowe obowiązki

Podstawowymi zobowiązaniami wynikającymi z umowy o roboty budowlane są:

  • zobowiązanie się wykonawcy do oddania obiektu przewidzianego w umowie,
  • wykonanie przez wykonawcę obiektu zgodnie z projektem oraz zasadami wiedzy technicznej,
  • zobowiązanie się inwestora do tego, że dokona wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót,
  • zobowiązanie się inwestora do odebrania obiektu,
  • zobowiązanie się inwestora do zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Dodatkowo, art. 647.1 § 1 Kodeksu cywilnego przesądza, że w umowie strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców.

Forma i treść umowy

Realizacja inwestycji na podstawie umowy o roboty budowlaneUmowa o roboty budowlane powinna mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Niezachowanie wymaganej formy powoduje jej nieważność. Stronami umowy są inwestor (zamawiający) i wykonawca. Mogą nimi być osoby fizyczne, prawne i jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Co ważne, przepisy kodeksu cywilnego nie nakładają na żadną ze stron wymogu bycia przedsiębiorcą.

W umowie strony muszą szczegółowo określić przedmiot (obiekt), który wykonawca zobowiązuje się wykonać. Nieodłącznym elementem umowy muszą być wszelkie projekty, plany, specyfikacje techniczne itp. W takiej dokumentacji powinien być określony cel i wymagania, jakie stawia się inwestycji, harmonogram prac, zakres i sposób wykonania zadania inwestycyjnego, kosztorys, a także pozwolenie na budowę. Celem umowy o roboty budowlane jest oddanie gotowego obiektu.

Strony powinny również określić wszelkie istotne terminy. Chodzi tu np. o termin przekazania terenu budowy, rozpoczęcia robót przez wykonawcę, zakończenia robót przez niego, odbioru końcowego robót, usunięcia wad wykrytych przy odbiorze, a także płatności wynagrodzenia.

Strony umowy

Inwestorem jest podmiot, który zamawia wykonanie obiektu budowlanego i finansuje inwestycję. Wyróżnia się inwestorów bezpośrednich i zastępczych. Ten pierwszy może zlecić drugiemu realizację procesu budowlanego. Proces plac budowy przejęty w posiadanie przez głównego wykonawcęten polega na przygotowaniu, organizacji, zarządzaniu procesem oraz na rozliczeniu inwestycji. Najczęściej występuje tylko jeden z nich.

Natomiast wykonawcą jest podmiot, któremu inwestor zleca realizację inwestycji. Wyróżnia się wykonawcę generalnego, który samodzielnie i bezpośrednio zajmuje się tylko i wyłącznie wykonaniem robót, oraz wykonawcę głównego, który korzysta z pomocy innych wyspecjalizowanych podmiotów, czyli podwykonawców. Aby wykonawca mógł zawrzeć umowę o roboty budowlane z podwykonawcą musi mieć na to zgodę inwestora.

Prawa i obowiązki stron umowy o roboty budowlane

Podstawowe  obowiązki inwestora

Inwestor powinien przede wszystkim:

  • przygotować roboty zarówno pod względem finansowym, jak i organizacyjnym –  przede wszystkim dostarczyć projekty, dysponować tytułem prawnym do nieruchomości, uzyskać pozwolenie na budowę. Inwestor powinien też zawrzeć odrębne umowy z kierownikiem budowy, inspektorem nadzoru inwestorskiego i z projektantem, którego zadaniem jest nadzorowanie prawidłowości wykonania projektu. Na inwestorze ciąży również obowiązek oddania terenu budowy wykonawcy;
  • współdziałać przy wykonywaniu budynku –  dotyczy to współdziałania przy podejmowaniu decyzji w sprawach zależnych od niego, wyrażenia zgody na zatrudnianie podwykonawców itp.;
  • zgłosić zakończenie budowy oraz uzyskać pozwolenie na użytkowanie;
  • zapłacić umówione wynagrodzenie.

Podstawowe obowiązki wykonawcy

Natomiast wykonawca powinien:

  • zabezpieczyć teren budowy – przekazanie przez inwestora terenu budowy i maszyn, które się na nim znajdują musi nastąpić na podstawie protokołu. Wykonawca ponosi odpowiedzialność za szkody, jakie mogą powstać na terenie budowy. Musi on także sprawdzić teren i poprawność przekazanej mu dokumentacji projektowej i zgłosić wszystkie okoliczności, które mogą przeszkodzić w wykonaniu robót;
  • wykonać obiekt zgodnie z umową i projektem oraz normami prawa budowlanego;
  • oddać wybudowany obiekt.

Wynagrodzenie za roboty budowlane

Strony umowy o roboty budowlane powinny dokładnie określić zasady płatności wynagrodzenie za jej realizację. Może być ono płatne w całości (przed lub po zakończeniu robót), a także w częściach np. po wykonaniu poszczególnych etapów prac. W myśl art. 649.4 Kodeksu cywilnego inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia, nawet jeśli nie wykonano robót budowlanych, a wykonawca był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn leżących po stronie inwestora. Inwestor może jednak w takim wypadku odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych.

Podobnie jak przy umowie o dzieło, także w przypadku umowy o roboty budowlane możliwe jest wynagrodzenie ryczałtowe i kosztorysowe. To pierwsze polega na określeniu z góry oznaczonej kwoty za realizację umowy. Natomiast ostateczną wysokość wynagrodzenia kosztorysowego ustala się po zakończeniu robót. W tym przypadku ustala się różne wskaźniki, czy też zasady na podstawie oblicza się końcowe wynagrodzenie.

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane

Na podstawie art. 649.1-649.5 Kodeksu cywilnego wykonawca może żądać od inwestora udzielenia mu gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Celem takiej gwarancji jest zabezpieczenie terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia. Najczęściej w roli gwaranta występuje bank lub zakład ubezpieczeniowy. Zobowiązuje się on do zapłaty wykonawcy oznaczonej sumy pieniężnej.

Co ważne, prawa wykonawcy lub podwykonawcy do żądania gwarancji nie można wyłączyć ani nawet ograniczyć. Odstąpienie inwestora od umowy o roboty budowlane z tego powodu jest bezskuteczne (art. 649.2 k.c.).

Wykonawca może żądać gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie. Nie może on być jednak krótszy niż 45 dni. W przypadku, gdy wykonawca nie uzyskał żadnej gwarancji zapłaty w tym terminie, ma prawo odstąpienia od umowy ze skutkiem na dzień odstąpienia.

Odpowiedzialność za wady robót

SWykonawca musi naprawić wady iwnestycji wykonanej na podstawie umowy o dziełotrony umowy o roboty budowlane przede wszystkim odpowiadają na zasadach ogólnych (art. 471 i następne Kodeksu cywilnego). Strony mogą jednak w umowie zmieniać zasady odpowiedzialności. Dopuszczalne jest też zastrzeżenie kary umownej.

Natomiast odpowiedzialność za wady budynku w przypadku umowy o roboty budowlane wygląda następująco:

  • gdyby wykonany obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora, wykonawca może żądać umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części, jeżeli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu albo jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń (art. 655 Kodeksu cywilnego),
  • w przypadku wad fizycznych lub prawnych obiektu stosuje się przepis art. 638 Kodeksu cywilnego. Wady te muszą istnieć w chwili odbioru obiektu, a inwestor dokonując odbioru nie może o nich wiedzieć. Wadą fizyczną obiektu może być np. brak elementów, właściwości, czy cech budynku, które miał mieć zgodnie z projektem, czy wymogami prawa budowlanego. Do wad fizycznych i prawnych obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży (art. 556-576 Kodeksu cywilnego).

Jeśli zatem obiekt ma wadę, inwestor ma szereg uprawnień. Może m.in:

  • złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy (art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego) ,
  • złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny (560 § 1 Kodeksu cywilnego),
  • żądać wymiany obiektu na wolny od wad (art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego),
  • żądać usunięcia wady (art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego).

Kiedy można rozwiązać, wypowiedzieć lub odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Strony mogą postanowić w umowie, że będą mogły ją rozwiązać za zgodnym porozumieniem. W takim wypadku konieczne jest ustalenie sposobu wzajemnych rozliczeń między sobą. W umowie można również przewidzieć dla każdej ze stron prawo do wypowiedzenia umowy z zachowaniem odpowiednich terminów.

Inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane jeśli:

  • wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót budowlanych tak bardzo, że nie jest prawdopodobne, aby zdołał je ukończyć w umówionym terminie;
  • wykonawca po wezwaniu nadal realizuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową;
  • budynek ma istotne wady, których nie da się usunąć albo wykonawca nie ma możliwości ich usunięcia w odpowiednim czasie lub jeśli upłynął czas wyznaczony do ich usunięcia.

Ponadto, inwestor może w każdej chwili odstąpić od umowy dopóki roboty budowlane nie zostały ukończone. Musi jednak zapłacić wykonawcy umówione wynagrodzenie. Może jednak odliczyć to, co wykonawca zaoszczędził z powodu niezrealizowania umowy.