Współwłasność

Problemy ze współwłasnością w Krakowie? Jako adwokat mogę Ci pomóc!

Moja kancelaria adwokacka w Krakowie specjalizuje się w prawie cywilnym i prowadzeniu postępowań sądowych. Dzięki temu jako adwokat będę w stanie pomóc Ci między innymi w następujących sprawach:

  • przygotowanie i negocjowanie umów nabycia udziałów we współwłasności,
  • przygotowanie i negocjowanie umów określających zasady zarządu rzeczą wspólną,
  • reprezentowanie w sporach dotyczących zarządu rzeczą wspólną,
  • reprezentowanie w sporach dotyczących zniesienia współwłasności,
  • repprezentowanie w sporach dotyczących nakładów na przedmiot współwłasności.

Czym jest współwłasność?

W pewnym uproszczeniu, prawo współwłasności to prawo własności przysługujące kilku osobom jednocześnie. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Wynika z tego, że współwłasność charakteryzują 3 podstawowe cechy:

  • jedność przedmiotu, którego dotyczy prawo współwłasności
  • wielość podmiotów, którym przysługuje prawo współwłasności
  • niepodzielność wspólnego prawa.

Jedność przedmiotu współwłasności

Współwłaściciele nieruchomościWspółwłasność polega na tym, że przedmiotem wspólnego prawa jest jedna rzecz ruchoma, nieruchomość lub inne prawo, a nie zespół różnych rzeczy. Przedmiotem współwłasności może być jednak rzecz razem z jej przynależnościami (np. gospodarstwo rolne składające się z gruntu, zabudowań i maszyn rolniczych).

Współwłasnością w rozumieniu art. 195 Kodeksu cywilnego nie jest natomiast spadek, który przypadł kilku osobom, jak również majątek wspólny małżonków w ustroju wspólności majątkowej i po jej ustaniu. W pewnych przypadkach do wspólności praw wynikających ze spadku lub należących do majątku wspólnego stosuje się przepisy dot. współwłasności.

Wielość uprawnionych osób

W przypadku współwłasności prawo własności do tej samej rzeczy przysługuje co najmniej dwóm osobom. W momencie, w którym wielość współwłaścicieli ustanie, prawo współwłasności przekształci się w prawo własności (np. na skutek odkupienia przez jednego ze współwłaścicieli pozostałych udziałów w prawie współwłasności od innych współwłaścicieli)

Niepodzielność wspólnego prawa

Niepodzielność wspólnego prawa oznacza, że żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do fizycznie określonej rzeczy. Żadnemu ze współwłaścicieli nich nie przysługuje wyłącznie taki, czy inny atrybut prawa własności – wszyscy współwłaściciele są uprawnieni do wykonywania wszystkich uprawnień wynikających z przysługującego im prawa.

Każdy że współwłaścicieli ma bowiem jednakowe prawo do całej rzeczy. Prawo to ograniczone jest tylko takim samym prawem innych współwłaścicieli. Natomiast zakres, w jakim współwłaściciele uczestniczą w korzyściach wynikających że wspólnego prawa może być różny.

Rodzaje współwłasności

Zgodnie z art. 196 Kodeksu cywilnego,  współwłasność dzieli się na współwłasność w częściach ułamkowych albo na współwłasność łączną.

Współwłasność łączna

Współwłasność łączna wynikająca z małżeństwaWspółwłasność łączna może powstać tylko między osobami związanymi określonym stosunkiem osobistym (np. małżeństwem). Najbardziej typowym przykładem współwłasności łącznej jest współwłasność majątku wspólnego wynikająca ze wspólności majątkowej między małżonkami (ustawowej, jak również umownej). Współwłasnością łączną jest też współwłasność wspólników spółki cywilnej (art. 860 Kodeksu cywilnego).

Współwłasność łączna zachodzi tylko w przypadkach wskazanych w przepisach prawa. Jeżeli przepisy nie przesądzają o tym, że współwłasność jest współwłasnością łączną, to jest ona zawsze współwłasnością w częściach ułamkowych.

Współwłasność w częściach ułamkowych

Współwłasność w częściach ułamkowych powstaje najczęściej w wyniku następujących zdarzeń:

  • spadkobrania, gdy spadek przypada kilku spadkobiercom (art. 1035 Kodeksu cywilnego);
  • z czynności prawnych (np. z kupna jednej rzeczy przez kilku nabywców);
  • z mocy prawa na skutek zasiedzenia;
  • z mocy prawa na skutek połączenia lub pomieszania rzeczy ruchomych (art. 193 § 1 Kodeksu cywilnego);
  • z orzeczenia sądowego, jeśli sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności przyzna rzecz wspólną kilku współwłaścicielom;
  • w przypadku ustania ustroju wspólności majątkowej między małżonkami;
  • w przypadku rozwiązania spółki cywilnej.

Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące bezpośrednio współwłasności regulują tylko współwłasność w częściach ułamkowych. Współwłasność łączną regulują natomiast przepisy dotyczące stosunków prawnych, z których ona wynika. W pewnych przypadkach przepisy te znajdują jednak zastosowanie do wspólności łącznej, zwłaszcza w przypadku konieczności zniesienia tej formy współwłasności (np. podział majątku po rozwodzie).

Udziały współwłaścicieli

Udział w prawie współwłasności przedstawia zakres uprawnień właściciela wobec rzeczy wspólnej. Określany jest odpowiednim ułamkiem.

Wielkość udziału wynika na ogół ze zdarzenia, które stał się podstawą powstania prawa współwłasności. W pewnych przypadkach zdarza się jednak, że wielkości udziałów w prawie współwłasności nie da się ustalić. Dlatego art. 197 Kodeksu cywilnego wprowadza domniemanie równości udziałów.

Rozporządzanie udziałami w prawie współwłasności

Prawo własności całej rzeczy przysługuje wszystkim współwłaścicielom niepodzielnie. Natomiast udział jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Skoro udział jest wyłącznym prawem współwłaściciela każdy z nich może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zarządzanie przedmiotem współwłasnościRozporządzanie udziałem w prawie współwłasności polega na tym, że współwłaściciel może swój udział zbyć lub obciążyć go ograniczonym prawem rzeczowym (na przykład poprzez ustanowienie hipoteki na udziale w prawie współwłasności).

Współwłaściciel może też wydzierżawić swój udział. Nie jest jednak możliwe zawarcie umowy najmu udziału, ponieważ umowa najmu polega na używaniu rzeczy lub jej części. Współwłaściciel może również rozporządzać swoim udziałem na wypadek śmierci.

Ograniczenia w zbywaniu udziału we współwłasności

Polskie prawo przewiduje nieliczne wyjątki od swobodnego dysponowania przez współwłaściciela swoim udziałem. Należą do nich między innymi:

  • 166 § 1 zdanie 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym;
  • 1035 Kodeksu cywilnego, z którego wynika, że rozporządzanie udziałem w przedmiocie należącym do spadku jest z pełnym skutkiem dopuszczalne tylko za zgodą wszystkich spadkobierców.

Zarząd rzeczą wspólną

Zarząd rzeczą wspólną oznacza podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących rzeczy lub prawa stanowiącego przedmiot współwłasności, które są konieczne w toku normalnej eksploatacji tego przedmiotu (np. sprzedaż zebranych płodów), jak i w sytuacjach nietypowych (np. sprzedaż wspólnej rzeczy).

Rodzaje zarządu rzeczą wspólną

Zarząd rzeczą wspólną dzieli się na 3 rodzaje zarządu:

  • zarząd ustawowy,
  • zarząd sądowy,
  • zarząd umowny.

Zarząd ustawowy i sądowy

Przy zarządzie ustawowym przedmiotem współwłasności podstawowe znaczenie ma podział czynności dotyczących rzeczy wspólnej na czynności zwykłego zarządu oraz na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Podział ten obejmuje takie czynności jak:

  • czynności prawne (np. sprzedaż rzeczy wspólnej);
  • czynności faktyczne (np. decyzja co do sposobu uprawy gruntu);
  • czynności polegające na załatwianiu wspólnych spraw przed sądami oraz innymi organami władzy publicznej (czynności procesowe).

O dokonywaniu poszczególnych czynności dotyczących rzeczy pozostającej we współwłasności decydują sami współwłaściciele.

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli brak takiej zgody, to współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Orzekając sąd powinien mieć na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Podejmowanie decyji co do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólnąPrzez czynności zwykłego zarządu przedmiotem współwłasności należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych że zwykłą eksploatacją rzeczy oraz utrzymaniem jej w niepogorszonym stanie w ramach jej aktualnego przeznaczenia.

Natomiast czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu obejmują wszystko co nie mieści się w zakresie zwykłego zarządu.

Przy ocenie określonej czynności jako mieszącej się w zakresie zwykłego zarządu i przekraczającej zwykły zarząd bierze się pod uwagę całokształt okoliczności konkretnego przypadku. W związku z tym taka sama czynność w zależność od okoliczności może być zakwalifikowana jako czynność zwykłego zarządu bądź czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Czynnościami zwykłego zarządu przedmiotem współwłasności są na przykład:

  • bieżące administrowanie gospodarstwem rolnym (decydowanie każdego roku o sposobie nawożenia i uprawy pól, o terminach zbiorów itp.),
  • w przypadku nieruchomości miejskich np. wynajmowanie lokali zgodnie z ich dotychczasowym przeznaczeniem, instalowanie kanalizacji deszczowej, odnowienie elewacji budynku itp.,

Natomiast czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu w ramach współwłasności są na przykład:

  • zbycie wspólnej rzeczy,
  • obciążenie wspólnej rzeczy (np. ustanowienie na niej hipoteki),
  • oddanie nieruchomości rolnej w dzierżawę na wiele lat,
  • zmiana przeznaczenia rzeczy,
  • budowa lub gruntowa przebudowa budynku.

W przypadku czynności zwykłego zarządu art. 201 Kodeksu cywilnego przesądził, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.

Jeśli chodzi o czynności zwykłego zarządu, to sąd może zainterweniować w dwóch przypadkach:

  • braku zgody większości współwłaścicieli na dokonanie czynności zwykłego zarządu rzeczą pozostającą we współwłasności – wtedy każdy z nich może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności;
  • dokonania czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą stanowiącą przedmiot współwłasności – w takim przypadku każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Zarząd umowny

Współwłaściciele mogą ustalać zasady zarządu w umowie lub tylko modyfikować zasady zarządu ustawowego dotyczącej przedmiotu współwłasności. Przykładami takich umów mogą być:

  • powierzenie zarządu jednemu ze współwłaścicieli lub osobie trzeciej,
  • postanowienie, że również do niektórych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wystarczająca będzie zgoda większości.

Warto podkreślić, że umowa ustalająca zasady zarządu należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Tym samym musi być ona zawarta przez wszystkich współwłaścicieli.

Ustanowienie zarządcy przez sąd

Art. 203 Kodeksu cywilnego przesądza, że każdy że współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeśli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu rzeczą będącą we współwłasności albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Zarządcą może być jeden ze współwłaścicieli lub osoba trzecia. Współwłaściciele z chwilą ustanowienia zarządcy tracą uprawnienie do zarządu rzeczą wspólną na rzecz zarządcy. Zarządca nabywa jednak tylko uprawnienie do wykonywania zwykłego zarządu.

Roszczenia między współwłaścicielami przy zarządzie rzeczą wspólną

Rachunek z zarządu rzeczą wspólnąArt. 200 Kodeksu cywilnego nakłada na współwłaścicieli obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Z woli współwłaścicieli zarząd może zostać powierzony jednemu z nich. Często bywa również tak, że nie wszyscy współwłaściciele zajmują się zarządem. W takich sytuacjach art. 205 Kodeksu cywilnego przesądza, że współwłaściciel sprawujący zarząd przedmiotem współwłasności może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Natomiast współwłaściciel, który nie sprawuje zarządu może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.

Art. 209 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Są to tzw. czynności zachowawcze. Czynnością zachowawczą jest przede wszystkim wytoczenie powództwa windykacyjnego o wydanie rzeczy pozostającej we współwłasności przeciwko osobie trzeciej. Ponadto do czynności zachowawczych można zaliczyć wystąpienie z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, czy też z wnioskiem o rozgraniczenie nieruchomości, a także sprzedaż rzeczy ze względu na możliwość szybkiego zepsucia się jej, rozebranie budynku grożącego zawaleniem się.

Korzystanie z przedmiotu współwłasności

Korzystanie z przedmiotu współwłasności dzieli się na:

  • ustawowe,
  • umowne,
  • na podstawie orzeczenia sądowego.

Korzystanie na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego

W przypadku korzystania ustawowego współwłaściciele korzystają z rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasności na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Korzystaniem z rzeczy wspólnej jest: pobieranie z niej pożytków, posiadanie rzeczy i jej używanie.

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne dochody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Wspomniana zasada dotyczy obciążeń wszelkiego rodzaju, zarówno cywilnoprawnych (np. z tytułu zaciągniętych zobowiązań), jak i natury administracyjnej (np. podatki).

Ze wspomnianego przepisu wynika, że współwłaściciel, który poniósł jakiś wydatek na wspólną rzecz, może żądać od pozostałych zwrotu w częściach odpowiadających ich udziałom. Zwrotu tego może żądać o tyle, o ile wydatek ten został poczyniony zgodnie z zasadami zarządu lub zwiększył wartość rzeczy pozostającej we współwłasności.

Ustawowy sposób korzystania z przedmiotu współwłasności określa również art. 206 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W związku z powyższym, każdy że współwłaścicieli ma prawo do bezpośredniego korzystania i posiadania całej rzeczy wspólnej. Prawo to jest ograniczone w ten sposób, że współwłaściciel może posiadać rzecz i z niej korzystać o tyle, o ile nie przeszkadza to korzystaniu z niej i posiadaniu przez pozostałych współwłaścicieli.

Korzystanie na podstawie orzeczenia sądowego

Jeśli któryś ze współwłaścicieli został pozbawiony współposiadania przez pozostałych współwłaścicieli, może on dochodzić przed sądem dopuszczenia go do współposiadania rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasności. Ochrona współwłaściciela przybiera w tym przypadku różną postać. Zależy to od rodzaju współposiadania, od którego pokrzywdzony współwłaściciel został odsunięty.

Wyróżnia się więc dwa rodzaje współposiadania:

  • współposiadanie wymagające zgodnego współdziałania przez współwłaścicieli;
  • współposiadanie, które nie wymaga takiego współdziałania.

Umowne określenie zasad korzystania z przedmiotu współwłasnościPrzykładem współposiadania wymagającego zgodnego współdziałania jest współposiadanie gospodarstwa rolnego stanowiącego przedmiot współwłasności. Przy tego rodzaju współposiadaniu współwłaściciel nie może żądać dopuszczenia go do posiadania, ponieważ brak jest środków egzekucyjnych, które mogłoby zmusić pozostałych współwłaścicieli do współdziałania. Taki współwłaściciel może jednak wystąpić do sądu z wnioskiem o określenie innego sposobu korzystania z rzeczy wspólnej niż ten przewidziany w art. 206 Kodeksu cywilnego. Tym innym sposobem może być wydzielenie każdemu ze współwłaścicieli części rzeczy wspólnej do wyłącznego użytku.

Natomiast współposiadaniem, które nie wymaga współdziałania jest np. współposiadanie wspólnej studni, drogi, pastwiska, urządzeń dla wszystkich mieszkańców domu lub mieszkania. W takim wypadku sąd po wniesieniu powództwa wydaje wyrok nakazujący aby pozostali współwłaściciele nie czynili przeszkód w korzystaniu przez powoda z rzeczy będącej we współwłasności.

Korzystanie z przedmiotu współwłasności na podstawie umowy

W praktyce najczęściej dochodzi do podziału nieruchomości do korzystania (podział quoad usum). Polega on na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część wspólnej nieruchomości.

Do innych umów określających sposób korzystania z przedmiotu współwłasności należą m.in.:

  • podział korzystania z rzeczy pod względem czasowym,
  • podział korzystania z rzeczy według rodzaju pożytków, jakie rzecz przynosi.

Sposób korzystania z rzeczy wspólnej może określić sąd, jeśli współwłaściciele nie dojdą do porozumienia albo jeżeli samowolnie odsuną od posiadania jednego lub kilku z nich.

Współwłaściciele mogą również w umowie wyłączyć na okres do 5 lat uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności.