Zasiedzenie nieruchomości

Problemy z zasiedzeniem w Krakowie? Jako adwokat mogę Ci pomóc!

Moja kancelaria adwokacka w Krakowie specjalizuje się w prawie cywilnym. Sprawy dotyczące zasiedzenia nie są mi obce, dzięki temu jestem w stanie rozwiązać Twoje problemy dotyczące zasiedzenia. Jako adwokat będę w stanie pomóc Ci między innymi w następujących sprawach:

  • ocena spełnienia przesłanek zasiedzenia,
  • obrona przed zasiedzeniem,
  • reprezentowanie w postępowaniach sądowych dotyczących zasiedzenia.

Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie należy do instytucji tzw. „dawności”. Jest to sposób nabycia własności na skutek upływu czasu. W wyniku zasiedzenia posiadacz nieuprawniony nabywa prawo przez to, że faktycznie je wykonuje w ciągu oznaczonego w przepisach czasu.

Zasiedzenie eliminuje długotrwałą rozbieżność między faktycznym wykonywaniem uprawnień właścicielskich, a stanem własności (w rozumieniu formalnoprawnym). Stabilizuje to i porządkuje stosunki społeczne pod względem prawnym. Zasiedzenie co prawda szkodzi interesowi dotychczasowego właściciela, ale dzieje się tak dlatego, że zaniedbywał on swoje uprawnienia właścicielskie i pozwalał na to, że ktoś inny posiadał jego prawo. 

Co można nabyć przez zasiedzenie?

Zasiedzenie nieruchomościPrzede wszystkim w trybie zasiedzenia nabywa się prawo własności, a więc przedmiotem zasiedzenia są rzeczy (ruchome i nieruchome) oraz służebności gruntowe. W takim wypadku zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. Dopuszcza się też nabycie prawa użytkowania wieczystego przez zasiedzenie, lecz podkreśla się, że może je nabyć osoba będąca posiadaczem nieruchomości w ramach użytkowania wieczystego, które zostało ustanowione w odpowiednim trybie na rzecz oznaczonej osoby.

W przypadku nabycia przez zasiedzenie nieruchomości budynkowych mamy do czynienia z pewnymi zastrzeżeniami. Zasiedzenie własności budynku jest możliwe tylko razem z zasiedzeniem prawa użytkowania wieczystego gruntu, ponieważ zgodnie z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego odrębna własność budynku przysługująca wieczystemu użytkownikowi jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Jednak w myśl art. 272 Kodeksu cywilnego oraz 279 Kodeksu cywilnego nie można nabyć przez zasiedzenie własności nieruchomości budynkowych, jeśli odrębna własność budynku przysługuje rolniczej spółdzielni produkcyjnej, a to dlatego, że odrębna własność budynków przysługuje tylko oznaczonej i ograniczonej kategorii podmiotów (rolniczej spółdzielni produkcyjnej). Ponadto jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu, a użytkowanie jak wiadomo jest prawem niezbywalnym.

Można nabyć przez zasiedzenie odrębną własność lokalu, którą ustanowiono wcześniej. Przez nabycie nieruchomości lokalowej przez zasiedzenie nabywa się równocześnie udział we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym gruntu. W drodze zasiedzenia nie można natomiast nabyć części lokalu, ponieważ przedmiotem odrębnej własności zarówno przed, jak i po zasiedzeniu musi być w całości lokal samodzielny.

Zasiedzieć można też nieruchomość państwową, lecz nie nieruchomość w postaci drogi publicznej.

Jakie są przesłanki zasiedzenia nieruchomości?

Aby można było zasiedzieć nieruchomość muszą być spełnione następujące przesłanki:

  1. posiadanie samoistne,
  2. ciągłość posiadania,
  3. upływ okresu czasu.

Posiadanie samoistne nieruchomości

Posiadacz, który nie jest właścicielem rzeczy musi być posiadaczem samoistnym. Jak wynika z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem takim jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Musi więc ono odpowiadać treści prawa własności.

Zasiedzenie nie jest możliwe w przypadku posiadania zależnego, czyli ktoś kto posiada rzecz jak użytkownik, najemca, dzierżawca itp. Ustawodawca wprowadza jednak domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym (art. 339 Kodeksu cywilnego)

Ciągłość posiadania

Druga przesłanka to ciągłość posiadania, czyli posiadanie nieprzerwane. Jednak w art. 340 zd 1 Kodeksu cywilnego mamy do czynienia z domniemaniem ciągłości posiadania. W przypadku, gdy toczy się postępowanie sądowe, należy udowodnić przede wszystkim nabycie posiadania w określonym odległym czasie oraz jego obecne trwanie.

Ponadto ustawodawca w art. 340 zd 2 Kodeksu cywilnego przesądził, że niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. Istnieje też w polskim prawie fikcja prawna, która brzmi: „posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane. Dotyczy to przywrócenia posiadania na skutek realizacji roszczenia z art. 344 Kodeksu cywilnego (o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń), lub też zastosowania dozwolonej samopomocy określonej w art. 343 § 2 Kodeksu cywilnego.

Upływ okresu zasiedzenia nieruchomości

Okres zasiedzenia nieruchomościPosiadanie dobrej lub złej wiary. Jeśli osoba posiada nieruchomość, a nie jest jej właścicielem, to nabywa jej własność jeśli posiada ją nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny w dobrej wierze. Natomiast z upływem lat 30 nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Przyjmowane jest rygorystyczne pojmowanie dobrej wiary. W dobrej wierze jest posiadacz, który jest w błędnym i usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że ma prawo własności danej nieruchomości.

Za posiadacza w złej wierze będzie uznawana osoba mająca świadomość, że nie jest właścicielem nieruchomości lub nie dołożył należytej staranności, żeby się dowiedzieć kto tak naprawdę nim jest – nie mamy do czynienia z dobrą wiarą. Zatem w złej wierze jest posiadacz, który wie lub przy dołożeniu należytej staranności powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości.

W dobrej wierze nie jest osoba, która nabywa własność nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego, bowiem osoba taka zdaje sobie sprawę z tego, że nie nabyła prawa własności. Należy jednak pamiętać o domniemaniu dobrej wiary z art. 7 Kodeksu cywilnego (Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.).

Przesłanki zasiedzenia rzeczy ruchomych

Pierwsze dwie przesłanki są takie same jak przy nieruchomościach. Różnica pojawia się trzeciej przesłance. Zgodnie z art. 174 § 2 Kodeksu cywilnego posiadacz rzeczy ruchomej, który nie jest jej właścicielem nabywa własność, jeśli posiada rzecz nieprzerwanie od 3 lat jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze. Zatem w przypadku rzeczy ruchomych nie ma możliwości zasiedzenia w złej wierze, a dobra wiara jest wymagana przez cały okres posiadania.

Jakie są skutki upływu terminu zasiedzenia?

Z chwilą upływu terminu zasiedzenia nabywa się własność posiadanej rzeczy z mocy prawa. Natomiast bieg zasiedzenia zasadniczo rozpoczyna się od dnia objęcia rzeczy w posiadanie przez posiadacza samoistnego, który nie jest jej właścicielem.

Stan posiadania samoistnego, który trwa nieprzerwanie prowadzi do nabycia własności rzeczy na skutek zasiedzenia z chwilą upływu terminu końcowego, czyli z upływem dnia, który swoją datą odpowiada początkowej dacie rozpoczęcia biegu zasiedzenia (art. 112 Kodeksu cywilnego).

Zanim jednak upłynie wskazany w ustawie termin, mogą wystąpić różne zdarzenia, które zakłócają lub niweczą bieg zasiedzenia –  np. zawieszenie, czy też przerwanie biegu przedawnienia. W takim wypadku zastosowanie znajdą przepisy art. 121 Kodeksu cywilnego i 123 Kodeksu cywilnego w zw. z art 175 Kodeksu cywilnego.

Istotna jest również regulacja art. 173 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie jest małoletni, to zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Jakie są skutki zasiedzenia i jak stwierdza się zasiedzenie?

Skutki zasiedzenia nieruchomościNabycie własności przeczy przez posiadacza samoistnego jest połączone z utratą prawa własności przez dotychczasowego właściciela. Następuje ono z mocy prawa, bez związku z prawem, które dotychczas przysługiwało innej osobie.

Co ważne, wraz z nabyciem własności rzeczy nie wygasają dotychczasowe jej obciążenia (w przypadku zasiedzenia nieruchomości chodzi zwłaszcza o hipotekę).

Aby stwierdzić zasiedzenie należy przeprowadzić postępowanie nieprocesowe o stwierdzenie zasiedzenia (art. 609-610 Kodeksu postępowania cywilnego). W postępowaniu tym sąd bada, czy zostały spełnione przesłanki zasiedzenia. Jeśli zostały spełnione, wydaje postanowienie stwierdzające nabycie własności przez zasiedzenie.