Zniesienie współwłasności

Problemy ze zniesieniem współwłasności w Krakowie? Jako adwokat mogę Ci pomóc!

Moja kancelaria adwokacka w Krakowie specjalizuje się w prawie cywilnym. Problemami dotyczącymi znoszenia współwłasności zajmujemy się w zasadzie każdego dnia. Jako adwokat będę w stanie pomóc Ci między innymi w następujących sprawach:

  • analiza możliwości i sposobów zniesienia współwłasności,
  • przygotowanie i negocjowanie umowy w przedmiocie zniesienia współwłasności,
  • reprezentowanie w postępowaniu sądowym dot. zniesienia współwłasności

Czym jest zniesienie współwłasności?

Mówiąc ogólnie zniesienie współwłasności to likwidacja stosunku współwłasności. Innymi słowy mamy do czynienia z likwidacją stanu, w którym własność jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Zniesienie współwłasności jest możliwe w każdym momencieWspółwłasność może być zniesiona w każdym czasie. Osoba zainteresowana takim zniesieniem może skorzystać z przysługującego jej roszczenia o zniesienie współwłasności. Art. 210 zd 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Ustawodawca przesądził również, że roszczenie to nie ulega przedawnieniu (art. 220 Kodeksu cywilnego).

Swoboda wyboru momentu do żądania zniesienia współwłasności może jednak ulegać ograniczeniu. Art.. 210 Kodeksu cywilnego stanowi, że uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż 5 lat. Jednak w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze 5 lat. Można też ponowić przedłużenie, jednak wykluczone jest dalsze ponawianie. Warto również wspomnieć o tym, że czynność prawna, która wyłącza uprawnienie do zniesienia współwłasności odnosi skutek także względem nabywcy udziału we współwłasności (art. 221 Kodeksu cywilnego).

Sądowe i umowne zniesienie współwłasności

Współwłasność można znieść zarówno w trybie umownym, jak i sądowym. W pierwszym przypadku zniesienie współwłasności następuje, gdy strony dojdą do porozumienia co do samego faktu zniesienia współwłasności, jak i zastosowanego sposobu zniesienia. W przypadku braku porozumienia co do którejkolwiek z kwestii konieczne jest skorzystanie z trybu sądowego.

Umowne zniesienie współwłasnościDo umowy o zniesienie współwłasności mają zastosowanie przepisy ogólne o czynnościach prawnych i dalsze, zwłaszcza o przeniesieniu własności. Zniesienie współwłasności jest postacią rozrządzenia prawem. W przypadku nieruchomości konieczne jest zatem zachowanie formy aktu notarialnego.

Jeśli chodzi o tryb sądowy, to zniesienie współwłasności następuje przez postanowienie sądu wydane w trybie nieprocesowym (art. 617-625 Kodeksu postępowania cywilnego). Z wnioskiem o zniesienie współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli.

Jakie są sposoby zniesienie współwłasności?

Znieść współwłasność można na różne sposoby – dotyczy to zarówno trybu umownego, jak i sądowego. Kodeksie cywilny wyróżnia 3 sposoby zniesienia współwłasności:

  1. podział fizyczny rzeczy,
  2. przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty,
  3. sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży.

Podział fizyczny rzeczy

Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać, żeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy. Z przyczyn oczywistych dotyczy to tylko rzeczy podzielnej (np. podział nieruchomości gruntowej, podział budynku przez ustanowienie odrębnej własności lokali).

Zniesienie współwłasności poprzez podział fizyczny nieruchomościPodział fizyczny rzeczy nie jest jednak możliwy, gdy byłby sprzeczny z ustawą lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo gdyby pociągał za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Z ustawowym ograniczeniem podziału rzeczy mamy do czynienia tylko w przypadku nieruchomości – dotyczy to zwłaszcza nieruchomości rolnych. W przypadku innych nieruchomości ich podział jest możliwy pod warunkiem zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 93 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy jest np. podział nieruchomości na części prowadzący do likwidacji zakładu produkcyjnego.

Podział rzeczy skutkuje powstaniem nowych przedmiotów własności. Rzeczy wydzielone z większej rzeczy przypadają na wyłączną własność poszczególnym współwłaścicielom (jednemu lub kilku – jeżeli wyrażą oni na to zgodę), a co za tym idzie wygasa przez to współwłasność macierzystej rzeczy wspólnej.

Przy umownym zniesieniu współwłasności sami współwłaściciele rozstrzygają w jaki sposób podzielić rzecz wspólną oraz dokonują rozdziału nowych rzeczy. Podział następuje według wartości udziału.

Natomiast przy sądowym zniesieniu współwłasności podział dokonywany jest przez sąd, który dba o zabezpieczenie interesów wszystkich współwłasności. Powinien on dążyć do tego, aby wydzielone części odpowiadały swoją wartością wielkości udziałów. Są jednak wyjątki od tego. Wynikają one z praktycznej konieczności lub szczególnych potrzeb współwłaścicieli. W takim przypadku wartość poszczególnych udziałów powinno się wyrównać przez dopłaty pieniężne (art. 212 § 1 Kodeksu cywilnego).

Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli

Przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli następuje jeżeli nie jest możliwe zastosowanie podziału fizycznego rzeczy. Rzecz wspólną przyznaje się wtedy w całości jednemu ze współwłaścicieli na wyłączność (przez umowne lub sądowe zniesienie współwłasności). Można również takim sposobem znosić współwłasność rzeczy podzielnej, jeśli oczywiście współwłaściciele się na to godzą.

Zgodnie z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego w postępowaniu sądowym orzeka się równocześnie o obowiązku spłaty pozostałych współwłaścicieli. Sąd oznacza wtedy termin oraz sposób uiszczenia spłat. W przypadku rozłożenia ich na raty, terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać 10 lat (art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego). Przy umownym zniesieniu współwłasności kwestią spłat zajmują się sami współwłaściciele. Dopuszczalne jest również bezpłatne przyznanie własności rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli.

Niezwykle trudne jest rozstrzygnięcie komu w postępowaniu sądowym przyznać wspólną rzecz na wyłączną własność. Bardzo często zdarza się, że wszyscy współwłaściciele chcą uzyskać prawo własności. Co prawda sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego wniosku, lecz nie zawsze jest to możliwe. Zatem najczęściej sąd orzeka o zniesieniu współwłasności stosownie do okoliczności – na przykład w toku postępowania o podział majątku wspólnego rozwiedzionych małżonków przyznaje mieszkanie żonie, która ma pełną władzę rodzicielską nad małoletnimi dziećmi obu stron i zamieszkuje z nimi w tym mieszkaniu.

Sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży

Ostatnim ze sposobów zniesienia współwłasności jest podział cywilny – sprzedaż rzeczy wspólnej oraz podział uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów. Taka metoda jest dopuszczalna zarówno przy umownym, jak i sądowym zniesieniu współwłasności.

Sprzedaż rzeczy wspólnej w postępowaniu sądowym zarządza się, gdy nie ma możliwości dokonania podziału w naturze i brak jest okoliczności uzasadniających przyznanie rzeczy na wyłączną własność któremukolwiek ze współwłaścicieli. Sąd nakaże sprzedać rzecz zwłaszcza, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraził zgody na przyznanie mu rzeczy. Sprzedaży dokonuje się przez licytację.

Natomiast w przypadku umownego zniesienia współwłasności sprzedaży dokonują sami współwłaściciele. W takim przypadku współwłaściciele samodzielnie ustalają sposób i termin sprzedaży rzeczy oraz zasady podziału ceny sprzedaży.

Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego

Odrębnie uregulowana w przepisach art. 213-218 Kodeksu cywilnego jest problematyka sądowego zniesienia współwłasności gospodarstw rolnych. Występuje tu wiele ograniczeń, które jednak nie dotyczą umownego zniesienia współwłasności. Ograniczenia te obejmują gospodarstwa rolne – dotyczą współwłasności (wspólności) całej masy majątkowej, jaką jest gospodarstwo rolne. Zgodnie z art 55.3 Kodeksu cywilnego za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnegoNie jest dopuszczalny fizyczny podział gospodarstwa rolnego, jeśli jest to sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej (art. 213 Kodeksu cywilnego). W przypadku, gdy podział jest niedopuszczalny, sąd przyznaje gospodarstwo osobie, na którą zgodę wyrażą wszyscy współwłaściciele (art. 213 Kodeksu cywilnego). Przyznaje się wyłączność nieruchomości rolnych i innych składników rzeczowych gospodarstwa i innych praw majątkowych, które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego.

Zgodnie z art. 214 § 1 Kodeksu cywilnego  w przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli sąd przyznaje gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub w nim stale pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela. Jeśli natomiast takie warunki spełnia kilku z nich albo jeśli nie spełnia ich żaden, sąd przyzna gospodarstwo temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia (art. 214 § 2 Kodeksu cywilnego).

Sąd zarządza sprzedaż gospodarstwa rolnego na wniosek wszystkich współwłaścicieli stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (art. 214 §  3 Kodeksu cywilnego). Tak samo jest w przypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na objęcie gospodarstwa (art. 214 § 4 Kodeksu cywilnego).

Stosownie do treści art. 216 § 1 Kodeksu cywilnego wysokość spłat, które przysługują współwłaścicielom ustala się stosownie do ich zgodnego porozumienia. Spłaty mogą zostać obniżone, jeśli nie osiągnie się takiego porozumienia. Określając stopień obniżenia spłat bierze się pod uwagę z jednej strony typ, wielkość oraz stan gospodarstwa rolnego, który jest przedmiotem współwłasności, a z drugiej – sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela, który jest zobowiązany do spłat i współwłaściciela, który jest uprawniony do ich otrzymania.

Jeśli współwłaściciel w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolne, a wchodzące w jego skład nieruchomości rolne odpłatnie zbył przed upływem 5 lat od chwili zniesienia współwłasności, jest obowiązany wydać pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły niższe spłaty korzyści uzyskane z ich obniżenia proporcjonalnie do wielkości ich udziałów. (art 217 Kodeksu cywilnego).

Warto również pamiętać, że współwłaściciele, którzy nie dostali gospodarstwa rolnego lub jego części, ale do chwili zniesienia współwłasności mieszkali w tym gospodarstwie zachowują uprawnienie do dalszego zamieszkiwania w gospodarstwie. Nie mogą jednak mieszkać w nim dłużej niż 5 lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni nie dłużej niż 5 lat od osiągnięcia pełnoletności (art. 218 Kodeksu cywilnego).