Ograniczone prawa rzeczowe

autor: adwokat Wojciech Rudzki

Ostatnia aktualizacja w dniu 5 października 2025 roku

Ograniczone prawa rzeczowe to prawa, które mogą obciążać zarówno nieruchomości, jak i ruchomości. Polskie prawo przewiduje zamknięty katalog tych praw – to znaczy, że może istnieć tylko takie prawo rzeczowe, którego istnienie przewidują przepisy prawa. Ograniczone prawa rzeczowe ograniczają właścicielowi realizowanie uprawnień właścicielskich w pełnym zakresie. Najpopularniejszymi ograniczonymi prawami rzeczowymi są służebności gruntowe, hipoteka oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Po przeczytaniu tego artykułu poznasz odpowiedzi m.in. na następujące pytania:

• czym jest ograniczone prawo rzeczowe?
• jakie ograniczone prawa rzeczowe istnieją?
• jaka jest treść ograniczonych praw rzeczowych?
• w jaki sposób powstają ograniczone prawa rzeczowe?
• czym różni się służebność gruntowa od służebności osobistej?
• czym różni się zastaw od hipoteki?

Czym są ograniczone prawa rzeczowe?

Ograniczone prawa rzeczowe to prawa rzeczowe, które wprawdzie nie dają pełnej władzy nad rzeczą, ale umożliwiają korzystanie z niej w określony przepisami oraz umową sposób. Przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych mogą być zarówno nieruchomości, jak i ruchomości. W typowej sytuacji myśląc o ograniczonych prawach rzeczowy myślimy jednak o tym, że ograniczone prawa rzeczowe obciążają nieruchomości.

W polskim prawie funkcjonuje kilka rodzajów ograniczonych praw rzeczowych. Każde z nich cechuje się innym zakresem przyznanych uprawnień, a także służy odmiennemu celu. Przykładowo, użytkowanie i służebność zmierzają do prawnego uregulowania korzystania nieruchomości przez osobę, która nie jest jej właścicielem. Prawa takie jak hipoteka albo zastaw zmierzają do zabezpieczenia roszczenia przysługującego wierzycielowi przeciwko dłużnikowi, będącemu jednocześnie właścicielem obciążonej rzeczy.

Cechą wspólną wszystkich ograniczonych praw rzeczowych jest to, że ich treścią jest wyłącznie określona wiązka uprawnień. Można więc w uproszczeniu powiedzieć, że ograniczone prawa rzeczowe są pewnego rodzaju “fragmentami” prawa własności, dającymi możliwość decydowania o losach rzeczy w ograniczonym zakresie.

Zasady dotyczące ograniczonych praw rzeczowych

W jaki sposób ustanawia się ograniczone prawa rzeczowe?

Ograniczone prawo rzeczowe powstaje w drodze:

• umowy (zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości oraz nabywcą prawa)
• orzeczenia sądowego (np. w sprawie o przymusowe ustanowienie drogi koniecznej) albo ugody sądowej
• decyzji administracyjnej
• zasiedzenia (w przypadku zasiedzenia służebności gruntowej)

Zgodnie z generalną zasadą, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Oznacza to, że umowa o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 245 Kodeksu cywilnego, forma aktu notarialnego potrzebna jest wyłącznie dla oświadczenia właściciela nieruchomości obciążonej. Jeżeli przedmiotem ograniczonego prawa rzeczowego są ruchomości, umowa może mieć formę dowolną (pisemną, ustną, nawet dorozumianą). Wyjątkiem będzie tutaj umowa ustanowienia zastawu na prawie, dla której ustawodawca wymaga formy pisemnej z datą pewną.

Kolejną różnicą jest to, że w odróżnieniu od prawa własności, ograniczone prawo rzeczowe można zastrzec pod warunkiem bądź wyłącznie na określony czas.

Czy jest możliwe przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego na inną osobę?

Zgodnie z art. 245(1) Kodeksu cywilnego, do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą. Forma umowy o przeniesienia prawa powinna być taka sama, jak forma umowy, w której ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe. Jeżeli przedmiotem umowy jest ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, umowa powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego (przy czym, jak zostało już wyżej powiedziane, w formie aktu notarialnego musi zostać złożone wyłącznie oświadczenie właściciela).

Sprawa staje się bardziej skomplikowana, jeżeli przenoszone prawo zostało wcześniej ujawnione w księdze wieczystej. W takiej sytuacji, do skutecznego przeniesienia prawa potrzebne jest dokonanie nowego wpisu w księdze wieczystej. W tym celu należy złożyć wniosek o wpis ograniczonego prawa rzeczowego do odpowiedniego sądu wieczystoksięgowego. Wniosek wypełnia się na urzędowym formularzu, a opłata sądowa od jego wniesienia wynosi 200 złotych. Zasada konieczności dokonania nowego wpisu dla prawa wpisanego do księgi wieczystej obowiązuje także w przypadku zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego (art. 248 Kodeksu cywilnego).

Kiedy wygasają ograniczone prawa rzeczowe?

Ograniczone prawa rzeczowe wygasają:

1. jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego (oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej)
2. jeżeli dojdzie do konfuzji (zgodnie z art. 247 Kodeksu cywilnego ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej)
3. jeżeli upłynie termin, na jaki ograniczone prawa rzeczowe zostało ustanowione
4. wskutek niewykonywania przez dziesięć lat (dotyczy użytkowania oraz służebności gruntowej)
5. wskutek śmierci uprawnionego (dotyczy wyłącznie służebności osobistej)

Na czym polega pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych?

Zgodnie z art. 249 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej. Przepis ten ustanawia zatem zasadę pierwszeństwa. W razie kolizji pomiędzy dwoma lub większą ilością ograniczonych praw rzeczowych, pierwszeństwo ma to prawo, które zostało ustanowione wcześniej.

Od powyższej reguły przewidziano dosyć istotny wyjątek. Zgodnie z art. 11 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości ujawnione w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze. Przykładowo, użytkowanie nieruchomości wpisane do księgi wieczystej będzie miało pierwszeństwo nad użytkowaniem nieruchomości, które do księgi wieczystej nie zostało wpisane, nawet jeżeli zostało ustanowione później.

Ponadto, zgodnie z art. 250 Kodeksu cywilnego, pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych może być zmienione. Zmiana nie narusza praw mających pierwszeństwo niższe aniżeli prawo ustępujące pierwszeństwa, a wyższe aniżeli prawo, które uzyskuje pierwszeństwo ustępującego prawa. Oznacza to, że może nastąpić zmiana pierwszeństwa poszczególnych ograniczonych praw rzeczowych, ale zmiana taka nie może pogorszyć sytuacji praw będących “w środku” stawki. Zmiana pierwszeństwa umowy następuje w drodze umowy pomiędzy tym, któremu odstępuje swoje miejsce w kolejce a tym, kto owo miejsce uzyskuje.

Jakie są ograniczone praw rzeczowe?

Art. 244 Kodeksu cywilnego zawiera katalog ograniczonych praw rzeczowych. Są to:

• użytkowanie
• służebność
• zastaw
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
• hipoteka

Przepisy dotyczące użytkowania, służebności i zastawu zawarto w Kodeksie cywilnym. Regulacje o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz hipotece znajdują się natomiast w innych ustawach.

Użytkowanie

Prawo użytkowania polega na tym, że określona osoba uzyskuje prawo do korzystania z czyjeś rzeczy oraz pobierania z niej pożytków. Zakres użytkowania może zostać ograniczony poprzez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy (np. zbierania rosnących na nieruchomości owoców). Ponadto, wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć tylko do jej oznaczonej części (np. wyznaczonego fragmentu działki).

Użytkowanie jest niezbywalne. Oznacza to, że prawo to nie może zostać darowane, sprzedane ani pozostawione w spadku. Użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóźniej z jej śmiercią.

Szczegółowy zakres prawa użytkowania powinna określać umowa pomiędzy właścicielem rzeczy (najczęściej nieruchomości) a użytkownikiem. Generalna zasada z art. 256 Kodeksu cywilnego stanowi wyłącznie, że użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki.

Użytkowanie może, ale nie musi zostać wpisane do księgi wieczystej nieruchomości.

Służebność gruntowa

Zgodnie z art. 285 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że:

• właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej
• właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań
• właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności

Mówiąc prościej, służebność gruntowa polega na tym, że właściciel określonej nieruchomości może w określony sposób korzystać z nieruchomości obciążonej. Może być to przykładowo możliwość przechodzenia przez ogródek sąsiada, korzystania z drogi sąsiada bądź uprawnienie do podparcia własnego budynku o nieruchomość położoną na nieruchomości sąsiedniej. Treść prawa służebności może być formułowana różnie, w zależności od lokalnych potrzeb (wystarczy by stosunek prawny został wykreowany z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego). Jedynym warunkiem jest to, żeby ustanowienie służebności prowadziło do zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej.

Przykładami służebności gruntowych są:

• służebność drogi koniecznej
• służebność przejazdu i przechodu
• służebność przeprowadzenia mediów po nieruchomości obciążonej
• służebność oparcia ciężaru budynku o inny budynek albo na budynku położonym na nieruchomości obciążonej

Służebność osobista

Służebność osobista różni się od służebności gruntowej tym, że przysługuje nie każdorazowemu właścicielowi nieruchomości władnącej, a wyłącznie określonej osobie. Służebność osobista wygasa z chwilą śmierci uprawnionego. Służebność osobista nie może zostać przeniesiona na podstawie umowy kupna sprzedaży albo w ramach umowy darowizny, ani odziedziczona w ramach dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia testamentowego. Nie może także zostać nabyta przez zasiedzenie.

Zgodnie z art. 298 Kodeksu cywilnego, zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.

Przykładami służebności osobistych są:

• służebność mieszkania
• służebność osobista zawierająca uprawnienie do przejścia i przejazdu (dla określonej osoby, a nie dla każdoczesnego właściciela nieruchomości uprawnionej)
• służebność osobista powstrzymania się od prowadzenia określonej działalności na nieruchomości obciążonej (np. prowadzenia działalności gospodarczej w ogóle, czy też prowadzenia działalności hotelowej w budynku)

Służebność przesyłu

Służebność przesyłu to odmiana służebności gruntowej, przewidziana dla przedsiębiorców zajmujących się doprowadzaniem lub odprowadzaniem płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych mediów z wykorzystaniem urządzeń przesyłowych. Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to bardzo specyficzne ograniczone prawo rzeczowe, którego treść została uregulowania w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Jest to bardzo szerokie ograniczone prawo rzeczowe. Na jego treść składa się bowiem uprawnienie do korzystania z lokalu mieszkalnego oraz rozporządzenia nim. Prawa te są jedynymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, dla którego istnieje możliwość założenia osobnej księgi wieczystej.

Powstanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu silnie wiązało się z potrzebami spółdzielni mieszkaniowych. Chodziło o to, aby spółdzielnie mieszkaniowe były właścicielami bloków mieszkalnych, a jednocześnie lokatorzy znajdujących się w owych blokach mieszkań mieli pełne prawo do korzystania z nich oraz rozporządzania nimi z wyłączeniem innych osób. Od lipca 2007 roku nie istnieje już możliwość ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ale te które dotychczas powstały w dalszym ciągu funkcjonują i są przedmiotem obrotu. Obecnie więc spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w praktyce zostało już całkowicie zrównane ze zwyczajnym prawem własności lokalu.

Hipoteka

Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Hipoteka jest specyficznym ograniczonym prawem rzeczowym, które sprowadza się do ustanowienia na rzecz wierzyciela bardzo istotnego zabezpieczenia przysługującej mu wierzytelności. Zabezpieczenie polega na tym, że wierzyciel ma pierwszeństwo zaspokojenia się z obciążonej hipoteką nieruchomości. Oznacza to, że suma pieniężna uzyskana ze sprzedaży takiej nieruchomości w pierwszej kolejności zostanie przekazana do wierzyciela hipotecznego. Ewentualni pozostali wierzyciele zaspokajają się więc w drugiej kolejności i tylko wtedy, gdy suma uzyskana ze sprzedaży na to wystarcza.

Zgodnie z art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Oznacza to, że hipoteka powstaje dopiero w momencie dokonania przez sąd wieczystoksięgowy wpisu do księgi wieczystej (ale z mocą wsteczną od chwili złożenia wniosku).

Sprzedaż bądź darowanie nieruchomości przez dłużnika nie powoduje końca hipoteki. Z tego powodu, hipoteka jest bardzo skuteczną metodą na zabezpieczenie określonej wierzytelności. Raz ustawiona hipoteka działa zawsze, niezależnie od tego, kto aktualnie jest właścicielem nieruchomości.

Zastaw

Zgodnie z art. 306 Kodeksu cywilnego, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne.

W pewnym uproszczeniu można powiedzieć, że zastaw jest dla ruchomości tym, czym hipoteka dla nieruchomości. Podstawowym celem zastawu jest bowiem zabezpieczenie wierzytelności oraz uniemożliwienie dłużnikowi takie wyzbywania się swojego majątku, które doprowadzi do braku zaspokojenia się wierzyciela.