Posiadanie i ochrona posiadania

autor: adwokat Wojciech Rudzki

Ostatnia aktualizacja w dniu 12 października 2025 roku

Posiadanie to stan faktyczny polegający na władaniu rzeczą jak właściciel (posiadanie samoistne) albo jak osoba uprawniona do władania rzeczą na podstawie innego stosunku prawnego – np. umowy najmu (posiadanie zależne). Posiadanie podlega ochronie prawnej niezależnie od tego, czy jest ono posiadaniem w dobrej wierze, czy posiadaniem w złej wierze. Co może być zaskakujące, ochrona posiadania jest przyznana osobie nieuprawnionej do władania rzeczą przeciwko jej prawowitemu właścicielowi. Ochrona posiadania odbywa się poprzez obronę konieczną, dozwoloną samopomoc, roszczenie o wstrzymanie budowy oraz poprzez ochronę posesoryjną. Po przeczytaniu tego artykułu poznasz odpowiedzi m.in. na następujące pytania:

• czym różni się posiadanie samoistne od posiadania zależnego?
• czy istnieje wymóg zgodności posiadania ze stanem prawnym?
• czy ochrony posiadania może domagać się posiadacz w złej wierze przeciwko jej właścicielowi?
• czym różni się posiadanie od dzierżenia?
• co bada sąd w sprawie o ochronę posiadania?
• do jakiego sądu należy wnieść pozew o ochronę posiadania?
• ile kosztuje wniesienie pozwu o ochronę posiadania?

Posiadanie – informacje podstawowe

Czym jest posiadanie?

Posiadanie jest stanem faktycznym (a nie stanem prawnym jak prawo własności rzeczy) polegającym na względnie trwałym faktycznym władaniu określoną rzeczą w taki sposób jakby posiadacz był uprawniony do korzystania z rzeczy jak właściciel albo osoba uprawniona do korzystania z rzeczy na podstawie innego stosunku prawnego (na przykład umowy najmu albo umowy dzierżawy).

Posiadanie może dotyczyć nieruchomości (na przykład działki zabudowanej domem mieszkalnym, lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego), rzeczy ruchomej (na przykład samochodu), a nawet prawa (na przykład służebności drogi koniecznej – ograniczonego prawa rzeczowego uprawniającego do korzystania z cudzej nieruchomości poprzez przejeżdżanie i przechodzenie przez cudzą nieruchomość).

Posiadanie najczęściej dotyczy: 

• rzeczy ruchomej lub nieruchomości
• rzeczy oddanej w użytkowanie wieczyste (prawa użytkowania wieczystego)
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
• niektórych postaci służebności (np. służebności mieszkania, służebności przejazdu, służebności drogi koniecznej)
• rzeczy oddanej do korzystania na podstawie umowy najmu lub umowy dzierżawy

Czym jest posiadanie samoistne, a czym posiadanie zależne?

Posiadanie możemy podzielić na dwa podstawowe rodzaje: 

1. posiadanie samoistne
2. posiadanie zależne

Posiadacz samoistny to taki posiadacz, który włada rzeczą jak jej właściciel. Może chodzić w tym wypadku albo o prawdziwego właściciela rzeczy albo osobę, której zdaje się, że jest właścicielem i tak właśnie się zachowuje. 

Posiadaczem zależnym jest ten, kto włada rzeczą na podstawie umowy lub innego przysługującego mu prawa, a więc na przykład jako najemca, dzierżawca, użytkownik, czy zastawnik.

Kiedy możemy mówić o posiadaniu rzeczy?

Przyjęcie, że dana osoba jest posiadaczem rzeczy jest możliwe jeżeli zostaną łącznie spełnione dwa warunki:

• fizyczne władania rzeczą (faktyczne władztwo, tzw. corpus possesionis)
• zamiar władania rzeczą dla siebie (tzw. animus rem sibi habendi)

Faktyczne władanie rzeczą przez posiadacza

Faktyczne władanie nad rzeczą wyraża się w widocznym dla innych osób zachowaniu posiadacza. Z określenia „faktycznie włada rzeczą jak właściciel” wynika, że posiadaczowi nie muszą przysługiwać prawa wynikające z prawa własności lub z innego stosunku prawnego dotyczącego do posiadanej rzeczy. Oznacza to, że posiadacz może posiadać rzecz bez tytułu prawnego. Podobnie w przypadku posiadacza zależnego, który faktycznie włada rzeczą tak jakby był najemcą – osoba taka musi się zachowywać tak jakby była najemcą, jednocześnie nie musi być najemcą rzeczy.

Co więcej, posiadanie samoistne oraz posiadanie zależne nie musi być zgodne ze stanem prawnym. Możliwe jest posiadanie rzeczy stanowiącej cudzą własność bez zgody właściciela tej rzeczy (a nawet wbrew woli właściciela tej rzeczy). Posiadacz musi jednak zachowywać się tak, jakby był właścicielem rzeczy (w przypadku posiadania samoistnego) albo tak jakby korzystał z rzeczy na podstawie innego stosunku prawnego – na przykład najmu lub dzierżawy (w przypadku posiadania zależnego).

Warto również podkreślić, że posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje rzecz drugiej osobie w posiadanie zależne. Przykładowo, jeżeli właściciel wynajmie swoje mieszkanie innej osobie, w dalszym ciągu jest posiadaczem samoistnym mieszkania. Najemca jest natomiast posiadaczem zależnym tego samego mieszkania. Dwa wymienione powyżej rodzaje posiadania mogą funkcjonować niejako równolegle.

Faktyczne władztwo nad rzeczą może polegać na przykład na:

• ogrodzeniu działki
• ponoszenie nakładów na działkę (obsiewanie pola, nasadzenia na działce)
• zabudowanie działki budynkiem lub urządzeniami (np. wiatą, garażem)
• pobieranie pożytków z działki (obkaszanie pola, prowadzenie wycinki drzewa)
• koszenie trawy na działce
• bieżące korzystanie na swoje potrzeby (np. parkowanie samochodu, przechowywanie swoich rzeczy w budynku)
• oddanie innej osobie rzeczy do korzystania na podstawie umowy najmu albo na podstawie umowy użyczenia

Zamiar władania rzeczą dla siebie

Zamiar władania rzeczą dla siebie to wewnętrzna i subiektywna wola posiadania. Oceniać czy dana osoba ma wolę posiadania rzeczy będziemy na podstawie uzewnętrznionych (czyli widzianych przez osoby trzecie) przejawów władania rzeczą. W związku z tym, ocena tego, czy dana osoba dysponuje rzeczą jako posiadacz będzie dokonywana przede wszystkim z uwzględnieniem czynności podejmowanych wobec rzeczy mającej stanowić przedmiot posiadania – np. faktyczne korzystanie z rzeczy na własne potrzeby albo oddanie rzeczy osobie trzeciej do korzystania (na przykład wynajmowanie tej rzeczy dla najemcy).

Zamiar władania rzeczą dla siebie odróżnia posiadanie od dzierżenia. Zgodnie z art. 338 Kodeksu cywilnego, osoba faktycznie władająca rzeczą za kogo innego jest dzierżycielem rzeczy. Dzierżyciel faktycznie włada rzeczą, ale nie korzysta z rzeczy jak jej właściciel (posiadacz samoistny) albo osoba uprawniona do korzystania z rzeczy na podstawie innego stosunku prawnego – na przykład najemca (posiadacz zależny).

Czy jest możliwe współposiadanie rzeczy przez kilka osób?

Współposiadanie rzeczy to szczególna odmiana posiadania. W takim przypadku kilka osób wspólnie i jednocześnie posiada jedną rzecz. Współposiadanie rzeczy najczęściej występuje w relacji pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości.

O współposiadaniu rzeczy pomiędzy współwłaścicielami traktuje art. 206 Kodeksu cywilnego, który określa, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Art. 346 Kodeksu cywilnego przewiduje z kolei, że roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach pomiędzy współposiadaczami tej samej rzeczy, jeżeli nie da się ustalić zakresu współposiadania.

Musisz pamiętać o tym, że nie można mówić o współposiadaniu rzeczy, jeżeli względem jednej rzeczy jedna osoba jest posiadaczem samoistnym (np. właściciel mieszkania), a inna posiadaczem zależnym (np. najemca mieszkania). W takim przypadku rzecz nie jest współposiadana, tylko posiadana równolegle przez dwie różne osoby w różnym zakresie.

Jakie są sposoby ochrony posiadania?

Pomimo tego, że posiadanie jest jedynie stanem faktycznym (który nie musi być zgodny nawet ze stanem prawnym, co omówimy jeszcze w dalszej części tego artykułu), to w polskim prawie cywilnym posiadanie jest chronione na kilka sposobów. Należą do nich:

• obrona konieczna
• dozwolona samopomoc
• roszczenie o wstrzymanie budowy
• roszczenie posesoryjne

Obrona konieczna

Obrona konieczna zaliczana jest to środków ochrony własnej posiadacza. Zgodnie z art. 343 § 1 Kodeksu cywilnego, posiadacz może zastosować obronę konieczną, żeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania przez inną osobę.

Obrona konieczna może być podjęta tylko w trakcie trwania (w momencie) zamachu na posiadanie.  Jej celem jest odparcie zamachu na posiadanie w trakcie trwania tego zamachu. Obrona konieczna nie może być zrealizowana po tym jak zamachu na posiadanie już dokonano – w takim przypadku może być zrealizowana tzw. dozwolona samopomoc (art. 343 § 2 Kodeksu cywilnego). Omówimy to w dalszej części tego artykułu.

Działania podjęte w ramach obrony koniecznej muszą być “konieczne” do odparcia zamachu na posiadanie. Oznacza to, że muszą być niezbędne i wystarczające do odparcia tego zamachu. Kryteria te odnoszą się do intensywności i zakresu zastosowanych przez posiadacza środków w celu odparcia samowolnego naruszenia posiadania. Oznacza to, że zarówno w przypadku naruszenia posiadania rzeczy ruchomej i naruszenia posiadania nieruchomości może być dopuszczalne użycie przemocy fizycznej wobec osoby naruszającej posiadanie (w granicach “konieczności” takich działań).

Jako przykład obrony koniecznej można wskazać siłowe wypchnięcie (a nawet wyniesienie) osoby, która wtargnęła do mieszkania lub na działkę, czy też jej uderzenie celem wypędzenia z mieszkania lub działki (ale już nie jej pobicie).

Dozwolona samopomoc

Dozwolona samopomoc jest realizowana już po tym, kiedy zamach na posiadanie nastąpił (w przeciwieństwie do obrony koniecznej realizowanej w trakcie trwania tego zamachu). Zgodnie z art. 343 § 2 Kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni.

Zakres działań możliwych do podjęcia w ramach samopomocy różni się od tego, czy naruszono posiadanie nieruchomości, czy rzeczy ruchomej:

• w przypadku naruszenia posiadania nieruchomości nie jest możliwe stosowanie przemocy względem osób, a działania w ramach samopomocy muszą zostać podjęte niezwłocznie po naruszeniu posiadania
• w przypadku naruszenia posiadania rzeczy ruchomej możliwe jest stosowanie przemocy względem osób tylko wtedy, jeżeli posiadaczowi rzeczy ruchomej grozi niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody i tylko wtedy gdy działania są podejmowane natychmiast po naruszeniu posiadania

Podsumowując, warunki sosowania dozwolonej pomocy w przypadku nieruchomości i ruchomości są różne w zakresie czasu podejmowania działań (niezwłocznie w przypadku nieruchomości / natychmiast w przypadku ruchomości) oraz możliwości stosowania przemocy względem osób (niedopuszczalne w przypadku nieruchomości / dopuszczalne w przypadku ruchomości).

Działania podejmowane niezwłocznie po naruszeniu posiadania są podejmowane bez zbędnej zwłoki. Oznacza to, że może istnieć pewien odstęp czasu pomiędzy naruszeniem posiadania i dozwoloną samopomocą. Działania podejmowane natychmiast po naruszeniu posiadania są podejmowane bez odstępu czasowego (np. ktoś kradnie rower, a posiadacz popycha osobę kradnącą rower, co skutkuje wywróceniem się osoby odjeżdżającej na ukradzionym rowerze z miejsca zdarzenia).

Roszczenie o wstrzymanie budowy

Zgodnie z art. 347 § 1 Kodeksu cywilnego, posiadaczowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wstrzymanie budowy, jeśli budowa mogłaby naruszyć jego posiadanie albo grozić wyrządzeniem mu szkody. Roszczenie to ma więc charakter prewencyjny – może być dochodzone wyłącznie przed rozpoczęciem budowy.

W ramach tego roszczenia posiadacz nieruchomości może żądać od innej osoby (rozpoczynającej budowę):

• wstrzymania prac
• zakazania rozpoczęcia prac

Roszczenie o wstrzymanie budowy wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu miesiąca od dnia rozpoczęcia budowy (art. 347 § 2 Kodeksu cywilnego).

Roszczenie posesoryjne (ochrona posesoryjna)

Ostatnim ze sposobów ochrony posiadania jest ochrona posesoryjna. Roszczenie posesoryjne wynikające z art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego jest roszczeniem o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń. Roszczenie posesoryjne przysługuje, jeżeli dokonano już naruszenia posiadania, a przez osobę naruszającą posiadanie nie zostały spełnione warunki do skorzystania z obrony koniecznej albo dozwolonej samopomocy (ewentualnie dotychczasowy posiadacz nie chciał korzystać z samodzielnych i faktycznych metod przywrócenia posiadania).

W ramach roszczenia posesoryjnego posiadacz nieruchomości albo posiadacz ruchomości wnosi pozew do sądu, w ramach którego żąda:

• nakazania przez sąd podjęcia określonych działań osobie naruszającej posiadanie (np. wydanie kluczy do zamków w drzwiach lokalu wymienionych wcześniej przez osobę naruszającą posiadanie, usunięcie z tego lokalu rzeczy wniesionych do tego lokalu przez osobę naruszającą posiadanie)
• zakazanie podejmowania pewnych działań osobie naruszającej posiadanie (np. zakazanie wymieniania zamków w drzwiach tego lokalu w przyszłości, zakazanie odłączania dopływu mediów do lokalu)

Roszczenie posesoryjne nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza (udzielenia przez sąd może domagać się posiadacz w złej wierze) ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym (ochrony może domagać się osoba nieuprawniona do władania rzeczą od osoby uprawnionej do władania rzeczą, w szczególności od właściciela), chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. 

Oznacza to, że ochrony posiadania może skutecznie dochodzić każdy, kto to posiadanie stracił (nawet jeżeli nie był właścicielem rzeczy i to od prawowitego właściciela rzeczy). Należy podkreślić, że zgodnie z art. 478 Kodeksu postępowania cywilnego, w sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie badając nie rozpoznając samego prawa ani dobrej wiary pozwanego. Może to skutkować tym, że osoba nieuprawniona do władania daną rzeczą uzyska sądową ochronę posiadania przeciwko osobie uprawnionej do władania rzeczą. Może dojść do tego na przykład w sytuacji, w której właściciel wynajmowanego mieszkania próbuje usunąć z tego mieszkania osobę nieuprawnioną do korzystania z tego lokalu (np. już po skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu).

W sytuacji, w której właściciel nieruchomości utracił posiadanie nad rzeczą i nie może skorzystać przeciwko aktualnemu posiadaczowi rzeczy z ochrony posesoryjnej albo innego sposobu przywrócenia stanu poprzedniego (dozwolonej samopomocy, obrony koniecznej) powinien egzekwować w sądzie roszczenia dotyczące ochrony prawa własności przysługujące właścicielowi na podstawie art. 222 Kodeksu cywilnego (roszczenie windykacyjne, roszczenie negatoryjne). Prawo własności będzie prawem silniejszym wobec praw wynikających ze stanu faktycznego posiadania, ale dochodzenie tych praw może być bardziej długotrwałe i skomplikowane (zwłaszcza kiedy sporne jest przysługiwanie prawa własności albo jego zakres – np. w przypadku sporu co do zasiedzenia, sporu co do przebiegu granic, sporu co do pozostawania spadkobiercą po zmarłym).

Kiedy przysługuje ochrona posesoryjna?

Posiadacz rzeczy może skorzystać z roszczenia posesoryjnego, dopiero jeżeli doszło już do samowolnego naruszenia posiadania. Naruszenie posiadania polega na bezprawnym wkroczeniu we władztwo dotychczasowego posiadacza przez osobę nieuprawnioną. Może to oznaczać np. wchodzenie bez upoważnienie na posiadaną przez kogoś nieruchomość albo w druga stronę uniemożliwienie wchodzenia na cudzą nieruchomość (np. w zakresie uniemożliwiającym realizowanie służebności przejazdu albo służebności drogi koniecznej). 

Nie mamy do czynienia z samowolnym naruszeniem posiadania, gdy istnieje podstawa prawna, która usprawiedliwia wkroczenie w zakres cudzego posiadania. Podstawę taką może stanowić wyraźny przepis prawa, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna, umowa czy też zgoda samego posiadacza.

Przypadkowa lub jednorazowa ingerencja w stan posiadania nie stanowi samowolnego naruszenia posiadania, jeśli okoliczności wskazują na brak woli naruszenia posiadania. Na przykład, nie będzie naruszało posiadania jednorazowe przejechanie po cudzej nieruchomości w przypadku, w którym dotychczas wykorzystywana droga była nieprzejezdna (np. ze względu na warunki atmosferyczne albo prowadzenie robót na tej drodze). 

Komu przysługuje roszczenie posesoryjne?

Z roszczeniem posesoryjnym może wystąpić tylko posiadacz rzeczy. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Nie może więc wystąpić z roszczeniem posesoryjnym dzierżyciel rzeczy, czyli osoba, która faktycznie włada rzeczą kogo innego. Może on jednak skorzystać z instytucji obrony koniecznej i dozwolonej samopomocy.

Przeciwko komu przysługuje ochrona posesoryjna?

Zgodnie z art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego, przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń.

Osobą, która narusza posiadanie jest ten, kto:

• narusza posiadanie działając samodzielnie lub wspólnie z inną osobą we własnym interesie
• narusza posiadanie działając na korzyść innej osoby (np. pracownik działający w interesie pracodawcy)

W związku z tym, należy zauważyć, że naruszenie posiadania może być dokonane jednocześnie przez kilka osób działających we własnym lub w cudzym interesie. Każda z takich osób może być zgodnie z art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego pozwana w ramach pozwu o przywrócenie posiadani tak długo, jak długo ma rzecz w swoim posiadaniu a (prawnicy określają, że osoby takie mogą być legitymowane biernie). Dla powstania odpowiedzialności z tytułu roszczenia posesoryjnego osoby naruszającej posiadanie w cudzym interesie nie ma znaczenia, że działał on za wiedzą, zgodą czy na zlecenie innej osoby, na korzyść której nastąpiło naruszenie posiadania.

Jeżeli chodzi o osoby, na korzyść których nastąpiło naruszenie posiadania, to możliwe jest skierowanie roszczenia o przywrócenie posiadania i stanu poprzedniego wobec osoby, która dopiero w wyniku dalszych zdarzeń w stosunku do samego faktu naruszenia uzyskała status posiadacza rzeczy. Dotyczyć to może nabycia posiadania (nawet jeżeli jest połączone z nabyciem prawa własności) w dobrej wierze od nieuprawnionego naruszyciela. Jako przykład można wskazać dokonanie tzw. prywatnej eksmisji z lokalu mieszkalnego celem jego sprzedaży innej osobie – nabywca takiego lokalu także może być traktowany jako osoba, wobec której można skierować roszczenie posesoryjne (kwestia ta wymaga dokładnej analizy w każdym przypadku).

Termin do wniesienia powództwa posesoryjnego

Zgodnie z art. 344 § 2 Kodeksu cywilnego, roszczenie posesoryjne wygasa, jeśli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia posiadania. Przez dochodzenie roszczenia należy rozumieć wniesienie pozwu do sądu (w szczególności zachowania terminu nie powoduje wysyłanie pisemnego wezwania do przywrócenia posiadania).

Postępowanie sądowe o ochronę posiadania

Pozew dotyczący ochrony posiadania należy wnieść zawsze do sądu rejonowego (art. 17 pkt 4) Kodeksu postępowania cywilnego). W związku z tym, postępowanie odwoławcze w takiej sprawie będzie prowadzone zawsze przez sąd okręgowy.

Jeżeli chodzi o wybór sądu rejonowego, do którego należy wnieść pozew, to:

• w przypadku posiadania nieruchomości albo służebności – pozew należy wnieść do sądu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości (art. 38 § 1 pkt 2) Kodeksu postępowania cywilnego)
• w przypadku posiadania rzeczy ruchomej – pozew należy wnieść do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania albo siedziby pozwanego (art. 27 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego)

Opłata sądowa od pozwu o ochronę posiadania wynosi 200 złotych niezależnie od tego czy pozew dotyczy naruszenia posiadania nieruchomości, czy rzeczy ruchomej (art. 27 pkt 7) Ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), a także niezależnie od ilości żądań dotyczących naruszenia posiadania (tj. czy żądamy nakazania, czy zakazania podejmowania określonych działań przez osobę naruszającą posiadanie).

Jak omówiliśmy to już powyżej, w sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpoznając samego prawa ani dobrej wiary pozwanego (Art. 478 Kodeksu postępowania cywilnego). W typowej sytuacji, sąd ustala okoliczności istotne dla sprawy (ostatni stan posiadania oraz fakt jego naruszenia) poprzez przeprowadzenie dowodu z przesłuchania świadków, przesłuchania stron, nagrań audio oraz nagrań wideo, zdjęć oraz korespondencji prowadzonej w różnej formie pomiędzy stronami postępowania.

W sprawach o naruszenie posiadania powództwo wzajemne nie jest dopuszczalne. Ograniczenie takie wynika z art. 479 Kodeksu postępowania cywilnego.