Autor: adwokat Wojciech Rudzki·Ostatnia aktualizacja: 20 lipca 2026

Ochrona własności - roszczenie windykacyjne i negatoryjne

Prawo własności jest najszerszym prawem do rzeczy, jakie przewiduje polskie prawo. Prawo to może zostać naruszone na różne sposoby - może zdarzyć się, że ktoś zajmie cudzą nieruchomość, będzie zakłócał korzystanie z nieruchomości albo zabierze rzecz ruchomą. W takich przypadkach Kodeks cywilny nie pozostawia właściciela samego sobie - przewiduje konkretne środki ochrony mające na celu ochronę własności . Artykuł przyda się zwłaszcza właścicielom nieruchomości i ruchomości, którzy zmagają się z bezprawnym zajęciem nieruchomości albo z zakłócaniem korzystania z nieruchomości w inny sposób (np. poprzez immisje). Po przeczytaniu tego artykułu poznasz odpowiedzi m.in. na następujące pytania:

• czym jest roszczenie windykacyjne i komu przysługuje?
• czym jest roszczenie negatoryjne i czego można się domagać realizując to roszczenie?
• w jaki sposób udowodnić prawo własności w procesie o wydanie rzeczy?
• kiedy roszczenia właściciela dotyczące ochrony własności ulegają przedawnieniu?
• jakie obowiązki wobec właściciela ma samoistny posiadacz cudzej rzeczy?
• kiedy posiadacz może żądać zwrotu nakładów poniesionych na cudzą rzecz?
• co się dzieje, gdy ktoś wzniesie budynek na cudzym gruncie?

Na czym polega ochrona prawa własności?

Prawo własności jest podstawowym prawem rzeczowym o charakterze bezwzględnym (skutecznym wobec wszystkich innych osób). Własność oraz inne prawa majątkowe podlegają przy tym ochronie już na poziomie konstytucyjnym (art. 64 Konstytucji). Art. 140 Kodeksu cywilnego przyznaje właścicielowi uprawnienie do posiadania rzeczy, korzystania z niej i rozporządzania nią z wyłączeniem innych osób.

Osoby trzecie mają więc obowiązek biernego poszanowania cudzego prawa własności. Jeżeli obowiązek ten zostanie naruszony, właściciel może skorzystać ze stosownych roszczeń ochronnych - np. zażądać wydania zajętej rzeczy albo przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Poszczególnych roszczeniach omówię w dalszej części tego artykułu.

Na gruncie Kodeksu cywilnego ochrona własności realizowana jest przez szereg roszczeń, takich jak:

• roszczenie windykacyjne
• roszczenie negatoryjne
• roszczenia uzupełniające właściciela wobec osoby naruszającej prawo własności
• przeciwstawne roszczenia posiadacza o zwrot nakładów
• roszczenia związane ze wzniesieniem budowli na cudzym gruncie

Dwa pierwsze roszczenia mają charakter podstawowy i służą odzyskaniu rzeczy albo przerwaniu naruszeń. Pozostałe roszczenia (w tym grupa roszczeń związanych z rozliczeniem nakładów oraz budową na cudzym gruncie) służą uporządkowaniu wzajemnych rozliczeń i zostaną omówione w dalszej części artykułu.

Czym różni się ochrona własności od ochrony posiadania?

Od ochrony prawa własności należy odróżnić ochronę posiadania (roszczenia posesoryjne), która chroni sam stan faktycznego władania rzeczą - niezależnie od tego, komu przysługuje tytuł prawny do rzeczy. Ochrona posiadania rzeczy może chronić nawet prawo faktycznego dysponowania rzeczą przez osobę naruszające cudze prawo własności do tej rzeczy. Więcej informacji na ten temat znajdziesz w artykule o ochronie posiadania, który znajdziesz w zakładce baza wiedzy.

Czym różni się ochrona własności od ochrony własności intelektrualnej i przemysłowej?

Od ochrony własności rzeczy należy również odróżnić ochronę własności intelektualnej, która obejmuje prawa autorskie oraz prawa własności przemysłowej i rządzi się odrębnymi ustawami. Ochrona autorska przysługuje twórcy od momentu ustalenia utworu (bez żadnej rejestracji), a naruszenie praw autorskich grozi odpowiedzialnością cywilną, a nawet karną.

Prawa własności przemysłowej wymagają natomiast zgłoszenia do Urzędu Patentowego - patent zapewnia wyłączność korzystania z wynalazku maksymalnie przez 20 lat, ochrona wzorów przemysłowych zabezpiecza unikalny design produktu, a oznaczenia geograficzne chronią nazwy produktów pochodzących z określonego regionu. Nieformalną metodą ochrony bywa również zachowanie rozwiązania w tajemnicy przedsiębiorstwa. Omawiane w tym artykule roszczenia z Kodeksu cywilnego nie znajdują do własności intelektualnej zastosowania.

Roszczenie windykacyjne

Czym jest roszczenie windykacyjne?

Roszczenie windykacyjne (wydobywcze) jest roszczeniem o wydanie rzeczy. Służy ono przywróceniu właścicielowi fizycznego władztwa nad rzeczą. Chroni zatem jeden z podstawowych atrybutów prawa własności, a zarazem podstawowe uprawnienie właściciela - prawo fizycznego władztwa nad rzeczą. Roszczenie windykacyjne powstaje, gdy dojdzie do bezprawnego pozbawienia właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą.

Zgodnie z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Przedmiotem roszczenia windykacyjnego są rzeczy w rozumieniu art. 45 Kodeksu cywilnego, czyli przedmioty materialne. Na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego można żądać wydania zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych. Przedmiotem roszczenia windykacyjnego nie może być natomiast przedsiębiorstwo ani gospodarstwo rolne (są to bowiem zorganizowane zespoły składników majątkowych, a nie pojedyncze rzeczy).

Przedmiotem roszczenia windykacyjnego jest wydanie rzeczy w jej obecnym stanie. Nie można więc żądać wydania rzeczy w stanie poprzednim (przywrócenie stanu poprzedniego jest przedmiotem roszczenia odszkodowawczego). Często zdarza się jednak, że rzecz znajduje się w stanie na tyle pogorszonym, że nie można jej uznać za tę samą rzecz albo że nie posiada już istotnych dla właściciela właściwości. W takim przypadku to od właściciela zależy, czy rzecz przyjmie.

Kto może wystąpić z roszczeniem windykacyjnym?

Z roszczeniem windykacyjnym może wystąpić przede wszystkim właściciel rzeczy. Osoba, która uważa się za właściciela, powinna udowodnić, że przysługuje jej prawo własności (art. 6 Kodeksu cywilnego).

Udowodnienie własności w toku postępowania w pewnych przypadkach może napotkać na trudności, ponieważ posiadacz rzeczy w toku procesu sądowego może powoływać się na korzystne dla niego domniemania. Zgodnie z art. 341 Kodeksu cywilnego domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym (domniemanie to dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza). Natomiast zgodnie z art. 339 Kodeksu cywilnego domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

Dowodami prawa własności przedstawianymi w toku postępowania sądowego są dokumenty, które stwierdzają nabycie własności lub świadczą o tym, że do nabycia doszło. Takimi dokumentami są między innymi odpowiednie orzeczenia sądowe lub administracyjne, odpisy umów notarialnych o przeniesienie własności, a także wyrysy z map ewidencyjnych oraz inne dowody przechowywane w zasobach geodezyjnych i ewidencyjnych. Dokumentem takim jest również odpis z księgi wieczystej. W przypadku nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta, domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). W procesie o wydanie nieruchomości wystarczy więc, że właściciel powoła się na odpis z księgi wieczystej.

Każde z wyżej wymienionych domniemań może jednak zostać obalone. Dotyczy to także domniemania wynikającego z księgi wieczystej - w toku postępowań sądowych podnoszone są zarzuty zasiedzenia nieruchomości (pomimo ujawnienia w księdze wieczystej danej osoby jako właściciela utraciła ona prawo własności na skutek zasiedzenia przez inną osobę), nieprawidłowego ustalenia granic nieruchomości, czy nieważności czynności prawnej stanowiącej podstawę wpisu w księdze wieczystej.

Oprócz właściciela z roszczeniem windykacyjnym mogą wystąpić także:

• współwłaściciel rzeczy
• użytkownik wieczysty
• osoba uprawniona z tytułu ograniczonych praw rzeczowych (np. służebności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu)
• najemca oraz dzierżawca

Przeciwko komu można wystąpić z roszczeniem windykacyjnym?

Właściciel może skierować roszczenie o wydanie rzeczy wobec osoby, która włada faktycznie jego rzeczą. To od tej osoby właściciel może żądać, ażeby rzecz została mu wydana. Chodzi zarówno o posiadacza samoistnego (osobę faktycznie władającą rzeczą jak właściciel), jak i o posiadacza zależnego - osobę władającą rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (art. 336 Kodeksu cywilnego). Pozwać można również dzierżyciela, czyli osobę, która faktycznie włada rzeczą za kogo innego (art. 337 Kodeksu cywilnego).

Z roszczeniem windykacyjnym nie może natomiast wystąpić współwłaściciel przeciwko innemu współwłaścicielowi, ponieważ każdemu z nich przysługuje własne prawo do całej rzeczy. Inaczej jest, gdy współwłaściciele dokonali podziału nieruchomości do korzystania (quoad usum), czyli zawarli umowę, na mocy której wszyscy lub niektórzy ze współwłaścicieli mogą korzystać z określonej części wspólnej nieruchomości z wyłączeniem pozostałych. W takim przypadku roszczenie współwłaściciela przeciwko innemu współwłaścicielowi o wydanie części nieruchomości jest roszczeniem z umowy o podział do korzystania, a nie roszczeniem windykacyjnym.

W jaki sposób pozwany może się bronić przed roszczeniem windykacyjnym?

Z treści art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że pozwany może bronić się przed roszczeniem windykacyjnym, jeżeli przysługuje mu skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Źródłem takiego uprawnienia mogą być m.in.:

• umowa najmu
• umowa dzierżawy
• umowa użyczenia
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
• użytkowanie
• użytkowanie wieczyste
• zastaw
• prawo zatrzymania, o którym mowa w art. 461 Kodeksu cywilnego
• prawo zatrzymania przy zwrocie świadczeń z umowy wzajemnej (art. 496-497 Kodeksu cywilnego)
• prawo zarządu majątkiem wspólnym z art. 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego
• prawo zarządu majątkiem spadkowym, o którym mowa w art. 988 Kodeksu cywilnego

Zupełnie wyjątkowo pozwany może również zasłaniać się zarzutem nadużycia prawa podmiotowego (art. 5 Kodeksu cywilnego). Może więc zarzucić, że powód, żądając wydania rzeczy, czyni ze swego prawa użytek sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Pozwany może także podnieść zarzut przedawnienia - dotyczy to jednak wyłącznie rzeczy ruchomych, o czym szerzej poniżej.

Kiedy roszczenie windykacyjne ulega przedawnieniu?

Zgodnie z art. 223 § 1 Kodeksu cywilnego, roszczenia windykacyjne, które dotyczą nieruchomości, nie ulegają przedawnieniu. Nie ulega przedawnieniu również roszczenie windykacyjne, które dotyczy rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury (art. 223 § 4). Do rzeczy wpisanych do tego rejestru nie stosuje się zatem ogólnych terminów przedawnienia. Przedawnieniu ulegają natomiast roszczenia windykacyjne dotyczące pozostałych rzeczy ruchomych.

W zakresie terminów przedawnienia zastosowanie znajdują ogólne reguły z art. 118 Kodeksu cywilnego. Roszczenie windykacyjne dotyczące rzeczy ruchomej przedawnia się więc z upływem sześciu lat, a jeżeli jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - z upływem trzech lat (przewidziany w tym przepisie krótszy termin dla roszczeń o świadczenia okresowe nie znajdzie tutaj zastosowania).

Samo przedawnienie nie wyłącza możliwości wniesienia pozwu o wydanie rzeczy do sądu. Właściciel może mimo przedawnienia dochodzić roszczenia przed sądem, ale jeżeli pozwany podniesie zarzut przedawnienia, powództwo zostanie oddalone. Pozwany może też zrzec się korzystania z zarzutu przedawnienia po upływie terminu przedawnienia (art. 117 § 2). Podniesienie zarzutu przedawnienia może zostać także uznane przez sąd nadużycia prawa podmiotowego (art. 5 Kodeksu cywilnego).

Warto zaznaczyć, że upływ terminu przedawnienia nie skutkuje wygaśnięciem prawa własności - prawo własności trwa nadal, a właściciel rzeczy ruchomej pozostaje jej właścicielem. Może utracić swoje prawo dopiero wtedy, gdy inna osoba nabędzie własność tej rzeczy przez zasiedzenie albo w drodze nabycia od nieuprawnionego, o którym mowa w art. 169 Kodeksu cywilnego.

Kiedy roszczenie windykacyjne wygasa?

Roszczenie windykacyjne wygasa w dwóch przypadkach:

• gdy zostanie zaspokojone (rzecz zostanie wydana właścicielowi)
• gdy nastąpi zdarzenie powodujące wygaśnięcie roszczenia bez jego zaspokojenia

Do drugiej grupy należy przede wszystkim wygaśnięcie prawa własności - na przykład wskutek zniszczenia (utraty rzeczy) albo nabycia jej własności przez inną osobę (np. przez zasiedzenie). Roszczenie windykacyjne wygasa także wtedy, gdy osoba władająca rzeczą uzyska skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą (np. zawrze z właścicielem umowę najmu) albo gdy pozwany utraci faktyczne władztwo nad rzeczą (roszczenie windykacyjne kieruje się bowiem wyłącznie przeciwko osobie, która rzeczą faktycznie włada).

Roszczenie negatoryjne

Czym jest roszczenie negatoryjne?

Roszczenie negatoryjne jest drugim, obok roszczenia windykacyjnego, podstawowym sposobem ochrony własności. Roszczenie negatoryjne chroni przed innymi naruszeniami niż pozbawienie właściciela fizycznego władztwa nad rzeczą.

Treść roszczenia negatoryjnego wynika wprost z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie negatoryjne sprowadza się więc do zaprzeczenia (wykluczenia) cudzego działania. Powstaje ono, gdy osoba trzecia bezprawnie wkroczy w sferę uprawnień właściciela.

W ramach roszczenia negatoryjnego właściciel może domagać się:

• przywrócenia stanu zgodnego z prawem
• zaniechania naruszeń
• przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń jednocześnie

Przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie jest równoznaczne z przywróceniem stanu poprzedniego. Roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem polega na tym, że osoba trzecia ma zaprzestać korzystania z cudzej rzeczy, a gdy jest to niezbędne - także usunąć skutki naruszenia (np. rozebrać postawiony płot, czy też usunąć budowlę wzniesioną na cudzym gruncie). Ta postać roszczenia negatoryjnego ma największe znaczenie praktyczne.

Natomiast roszczenie o zaniechanie naruszeń zobowiązuje do biernego uszanowania cudzego prawa własności (np. do nieprzechodzenia przez cudzy grunt). Znajduje ono zastosowanie przede wszystkim tam, gdzie istnieje realne niebezpieczeństwo powtarzania się naruszeń.

Kto może wystąpić z roszczeniem negatoryjnym?

Podobnie jak w przypadku roszczenia windykacyjnego, z roszczeniem negatoryjnym może wystąpić właściciel, współwłaściciel, najemca, dzierżawca, użytkownik wieczysty, a także osoba uprawniona z tytułu ograniczonych praw rzeczowych (np. użytkownik).

Również dochodzenie roszczenia negatoryjnego wymaga udowodnienia, że powód jest właścicielem rzeczy. W przypadku nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta, wystarczające będzie powołanie się na domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. W pozostałych przypadkach właściciel może skorzystać z domniemań wynikających z posiadania (domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym - art. 341 Kodeksu cywilnego, a także że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym - art. 339 Kodeksu cywilnego).

Przeciwko komu przysługuje roszczenie negatoryjne?

Pozwanym w procesie negatoryjnym jest ten, kto narusza własność w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą. Naruszeniem takim może być np. systematyczne przechodzenie lub przejazd przez cudzy grunt, wypas zwierząt na cudzym gruncie, czy też niedozwolone immisje w stosunkach sąsiedzkich. W praktyce najczęstszym tłem roszczenia negatoryjnego są właśnie spory sąsiedzkie. Dla powstania roszczenia negatoryjnego nie ma przy tym znaczenia wina naruszyciela - wystarczy obiektywna bezprawność naruszenia.

Przez immisje należy rozumieć działania zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 144). Przykładem immisji może być kierowanie na sąsiednie nieruchomości szkodliwych substancji (płynów, ścieków, dymu, pyłów), a także wytwarzanie nadmiernego hałasu.

Wyrok kończący proces negatoryjny musi ściśle określać obowiązki pozwanego. W przypadku uwzględnienia roszczenia o przywrócenie stanu zgodnego z prawem sąd wskazuje, jak ma zachować się osoba naruszająca własność, a w przypadku zaniechania naruszeń - jakie działania pozwanego są zakazane.

Kiedy roszczenie negatoryjne ulega przedawnieniu?

Roszczenia negatoryjne, które dotyczą nieruchomości oraz rzeczy wpisanych do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury, nie ulegają przedawnieniu (art. 223 § 1 i § 4 Kodeksu cywilnego). Dochodzenie roszczenia negatoryjnego dotyczącego nieruchomości nie jest więc ograniczone żadnym terminem - ochrona własności jest w tym zakresie bezterminowa. Przedawniają się natomiast roszczenia negatoryjne dotyczące rzeczy ruchomych - na zasadach ogólnych, analogicznie jak omówione wyżej roszczenia windykacyjne. W praktyce zdecydowana większość procesów negatoryjnych dotyczy jednak nieruchomości.

Roszczenia uzupełniające właściciela

Czym są roszczenia uzupełniające?

Ochrona własności nie kończy się na samym odzyskaniu rzeczy - często nie wystarcza ono do pełnego zaspokojenia interesów właściciela. Rzecz mogła być przez długi czas używana przez osobę nieuprawnioną, mogła przynosić pożytki, mogła też ulec zużyciu lub pogorszeniu. Właśnie dlatego, obok roszczenia windykacyjnego, przysługuje właścicielowi roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, roszczenie o zwrot pożytków lub ich wartości, a także roszczenie o naprawienie szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy. Roszczenia te określa się mianem roszczeń uzupełniających.

Zakres roszczeń uzupełniających zależy od tego, czy samoistny posiadacz władał rzeczą w dobrej, czy w złej wierze. Obowiązki samoistnego posiadacza względem właściciela regulują art. 224 i 225 Kodeksu cywilnego. Przepisy te stosuje się odpowiednio także do posiadacza zależnego (art. 230 Kodeksu cywilnego).

Samoistny posiadacz w dobrej wierze to ten, kto pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że przysługuje mu prawo do rzeczy. Samoistny posiadacz w złej wierze to natomiast ten, kto wie, że prawo mu nie przysługuje, albo powinien to wiedzieć przy zachowaniu należytej staranności. Najsurowiej ukształtowane są obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela. Posiadacz w dobrej wierze nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne (jeżeli stały się w tym czasie wymagalne). Posiadacz w złej wierze musi natomiast zwrócić pobrane pożytki, a nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał.

Jakie obowiązki ma samoistny posiadacz w dobrej wierze?

Sytuacja posiadacza w dobrej wierze jest najkorzystniejsza. Zgodnie z art. 224 § 1 Kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Ponadto nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

Sytuacja zmienia się z chwilą, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Od tego momentu jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest także zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył (art. 224 § 2).

Jakie obowiązki ma samoistny posiadacz w złej wierze?

Zgodnie z art. 225 Kodeksu cywilnego, obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Samoistny posiadacz w złej wierze przez cały czas posiadania rzeczy - a więc także zanim dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa windykacyjnego - musi liczyć się z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrotu pobranych pożytków, a także z odpowiedzialnością za jej zużycie, pogorszenie lub utratę.

Co więcej, samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego. Odpowiedzialność ta jest niezależna od jego winy - posiadacz w złej wierze nie odpowiada tylko wtedy, gdy rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie również w posiadaniu uprawnionego (np. wskutek powodzi, która zniszczyłaby budynek niezależnie od tego, kto z niego korzystał). Samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest zatem rozliczyć się z właścicielem w najszerszym zakresie.

Kiedy przedawniają się roszczenia uzupełniające?

Zgodnie z art. 229 § 1 Kodeksu cywilnego, roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy, przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz. Roczny termin biegnie od dnia zwrotu rzeczy. Dopóki rzecz nie została zwrócona, roszczenia uzupełniające przedawniają się na zasadach ogólnych z art. 118 Kodeksu cywilnego.

Kiedy posiadacz może żądać zwrotu nakładów na cudzą rzecz?

Roszczeniom właściciela odpowiadają przeciwstawne roszczenia posiadacza o zwrot nakładów poniesionych na rzecz. Także w tym przypadku decydujące znaczenie ma dobra lub zła wiara posiadacza. Zgodnie z art. 226 § 1 Kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają one pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jeżeli jednak nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.

Nakładami koniecznymi są wydatki niezbędne do utrzymania rzeczy w stanie zdatnym do normalnego użytku (np. naprawy i remonty, podatki, ubezpieczenie rzeczy). Pozostałe nakłady to nakłady użyteczne (zwiększające wartość rzeczy) oraz zbytkowne (służące wygodzie lub upodobaniom posiadacza).

Samoistny posiadacz w złej wierze może natomiast żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem (art. 226 § 2 Kodeksu cywilnego). Niezależnie od dobrej lub złej wiary posiadacz może zabrać przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi - pod warunkiem przywrócenia stanu poprzedniego (art. 227 § 1). Roszczenia o zwrot nakładów przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 229 § 1).

Co się dzieje w przypadku budowy na cudzym gruncie?

Szczególne roszczenia związane są ze wzniesieniem budowli na cudzym gruncie. Zgodnie z zasadą superficies solo cedit, budynek trwale związany z gruntem stanowi część składową gruntu, a prawo własności budynku przysługuje właścicielowi gruntu (niezależnie od tego, kto budynek wzniósł i sfinansował). Art. 231 Kodeksu cywilnego łagodzi skutki tej zasady w sytuacji, gdy wartość wzniesionego budynku znacznie przekracza wartość zajętego gruntu.

Zgodnie z art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Analogiczne uprawnienie przysługuje drugiej stronie. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego). W przypadku roszczenia właściciela gruntu dobra lub zła wiara budującego nie ma przy tym znaczenia.

Roszczenia z art. 231 Kodeksu cywilnego nie ulegają przedawnieniu, dopóki trwa stan posiadania gruntu przez osobę, która wzniosła budynek. Ich realizacja pozwala uporządkować stan prawny - zamiast rozbiórki budynku dochodzi do wykupu zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

O autorze

adwokat Wojciech Rudzki

Okręgowa Izba Adwokacka w Krakowie · nr wpisu KRA/Adw/3310 · od 2016 r.

Prowadzę Kancelarię Adwokacką w Krakowie. Specjalizuję się w prawie cywilnym, spadkowym, gospodarczym i prawie spółek oraz w prawie nieruchomości. Reprezentuję klientów indywidualnych i przedsiębiorców - rzetelnie i konkretnie.

Więcej o mnieZadzwoń: 692 511 850