Służebność drogi koniecznej

autor: adwokat Wojciech Rudzki

Ostatnia aktualizacja w dniu 1 września 2024 roku

Służebność drogi koniecznej jest rodzajem służebności gruntowej. Upoważnia właściciela jednej nieruchomości (nieruchomości władnącej) do korzystania z innej nieruchomości (nieruchomości obciążonej) poprzez przejeżdżanie i przechodzenie po cudzej nieruchomości. Droga konieczna może być ustanowiona tylko w przypadku, kiedy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej (co jest typową sytuacją) lub budynków gospodarskich (co zdarza się obecnie już bardzo rzadko). Po przeczytaniu tego artykułu poznasz odpowiedzi między innymi na następujące pytania:

• do czego uprawnia droga konieczna?
• w jakich przypadkach można żądać przyznania służebności drogi koniecznej?
• w jaki sposób może powstaje służebność przejazdu?
• czy umowa ustanawiająca służebność przejazdu musi mieć formę aktu notarialnego?
• czy można zmienić treść służebności drogi koniecznej?
• czy można doprowadzić do zniesienia służebności drogi?

Czym jest droga konieczna?

Służebność drogi koniecznej o jedno z ograniczonych praw rzeczowych. Prawo to obciąża cudzą nieruchomość w ten sposób, że daje innej osobie uprawnienie do korzystania z cudzej nieruchomości poprzez przejeżdżanie i przechodzenie przez tą nieruchomość.

Służebność drogi koniecznej można ustanowić tylko w celu umożliwienia dostępu nieruchomości do drogi publicznej lub budynków gospodarskich należących do tej nieruchomości. W przypadku, w którym nieruchomość posiada taki dostęp jest możliwe ustanowienie służebności gruntowej przejazdu i przechodu. W przeciwieństwie do służebności drogi koniecznej, nie jest jednak możliwe wymuszenie jej ustanowienia w toku postępowania sądowego.

Kto może żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej mogą żądać na wniosek:

1. właściciela działki, której ma przysługiwać służebność drogi koniecznej (właściciela działki bez dostępu do drogi publicznej)
2. wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, której ma przysługiwać służebność drogi koniecznej, lub jednego współwłaściciela, jeżeli współwłaściciele posiadający większość udziałów się temu nie sprzeciwili
3. posiadacza samoistnego nieruchomości, której ma przysługiwać służebność drogowa (osoba taka zgodnie z art. 146 Kodeksu cywilnego może się domagać tylko służebności osobistej, czyli służebności przysługującej wyłącznie tej osobie, a nie każdemu kolejnemu właścicielowi nieruchomości)
4. użytkownika wieczystego
5. rolniczej spółdzielni produkcyjnej, bez względu na to czy służy jej prawo własności nieruchomości
6. prokuratora, poprzez wytoczenie wniosku o ustanowienie służebności, na rzecz określonej osoby

Ustanowienie służebności drogi koniecznej

Z jakiego powodu można żądać dostępu do drogi publicznej?

Odpowiedni dostęp do drogi publicznej oraz do należących do niej budynków gospodarskich przysługuje każdej samodzielnej nieruchomości. Z tego powodu, w obecnym stanie prawnym dąży się do tego, by podziały nieruchomości nie spowodowały wyłączenia niektórym z nowo utworzonych nieruchomości dostępu do drogi. Przykładowo, zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie jest dopuszczalny podział nieruchomości, jeżeli działki gruntu które mają być wydzielone nie mają dostępu do drogi publicznej. 

Jeżeli w przypadku danej nieruchomości występuje brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarskich, wówczas możliwe jest ustanowienie służebności drogi koniecznej. Właściciel gruntów niemających dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia służebności drogi koniecznej za wynagrodzeniem, po spełnieniu warunków (przesłanek) wynikających z art. 145 Kodeksu cywilnego.

Co istotne, roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej (dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich) nie ulega przedawnieniu i może być dochodzone w każdym czasie.

Kiedy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej?

Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego, służebność gruntowa drogi koniecznej może być przyznana, jeżeli:

1. nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej
2. nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej
3. nieruchomość nie ma dostępu lub odpowiedniego dostępu do należących do niej budynków gospodarskich

Droga publiczna to droga, z której mają możliwość korzystania wszystkie osoby na zasadach powszechnych (droga państwowa). Natomiast budynkami gospodarskimi są budynki mieszkalne oraz budynki użytkowe, które są wykorzystywane na potrzeby gospodarcze, związane z przeznaczeniem nieruchomości, dla której ma powstać służebność drogowa.

Nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, gdy występuje:

• całkowity brak dostępu do drogi publicznej
• dostęp do drogi publicznej, który jest niewystarczający pod względem fizycznym
• dostęp do drogi publicznej, który jest niewystarczający pod względem prawnym

Całkowity brak dostępu do drogi publicznej oznacza fizyczny oraz prawny brak dostępności do drogi publicznej lub budynków gospodarczych do niej należących. 

Dostęp do drogi publicznej niewystarczający pod względem fizycznym dotyczy sytuacji, w której dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarczych istnieje, lecz umożliwia go droga, która jest niewystarczającej jakości (np. podmokła, niedostępna sezonowo, zbyt stroma, zbyt wąska, nieprzystosowana do samochodów osobowych itp.). W celu ustanowienia służebności z tego tytułu, najpierw należy podjąć próbę przystosowania istniejącego dostępu do potrzeb nieruchomości, a dopiero niemożliwość takiego dostosowania jest podstawą do dochodzenia służebności. 

Dostęp do drogi publicznej niewystarczający pod względem prawnym oznacza dostęp do drogi publicznej bez tytułu prawnego, w szczególności, gdy odbywa się na podstawie np. grzeczności, przysługi, lub na podstawie umowy kreującej stosunek zobowiązaniowy (np. umowa dzierżawy). Odpowiedni dostęp powinien cechować się tym, że służebność gruntowa drogi koniecznej jest należycie uregulowana.

W jaki sposób może powstać służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej może powstać poprzez:

1. zawarcie umowy
2. postanowienie sądu wydanego po przeprowadzeniu postępowania sądowego
3. zasiedzenie
4. wydanie decyzji administracyjnej

Powstanie służebności drogi przez zawarcie umowy

Właściciel działki obciążonej i działki władnącej mogą zawrzeć umowę co do ustanowienia służebności drogi. W umowie określa się:

• strony umowy
• zakres służebnościprzebieg służebności (ustala się drogę wewnętrzną i to do jakiej drogi publicznej ma ona dochodzić)
• wynagrodzenie za służebność

W praktyce umowa w sprawie ustanowienia służebności drogi jest zawierana w formie aktu notarialnego przez obydwie strony. Przepisy prawa (art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego) pozwalają jednak, aby tylko oświadczenie woli właściciela nieruchomości obciążonej (przez którą będzie przebiegać droga konieczna) było złożone w formie aktu notarialnego. W formie aktu notarialnego nie musi być natomiast złożone oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej (do której droga konieczna ma prowadzić).

Jeżeli służebność ma być wpisana do księgi wieczystej, właściciel nieruchomości władnącej musi złożyć swoje oświadczenie co najmniej w formie z podpisem notarialnie poświadczonym. Służebność powstaje z chwilą zawarcia umowy. Dokument umowy jest podstawą wpisu prawa służebności do księgi wieczystej. W tym celu należy złożyć stosowny wniosek o wpis prawa do księgi wieczystej do sądu wieczystoksięgowego.

Powstanie służebności drogi w drodze decyzji sądu

Jaki jest przebieg postępowania sądowego o ustanowienie służebności drogi koniecznej?

W przypadku braku porozumienia, służebność drogi koniecznej może być ustanowiona przez sąd. Postępowania sądowe w takich sprawach są z reguły długotrwałe i połączone z prowadzeniem przez sąd oględzin oraz opinii z biegłych sądowych (tak z zakresu geodezji, jak i z zakresu szacowania wartości nieruchomości obciążonej).

Sądem właściwym do procesu o sądowego ustanowienie drogi koniecznej jest sąd rejonowy właściwy dla położenia nieruchomości nieposiadającej dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich.

Postępowanie w tym zakresie jest prowadzone w postępowaniu nieprocesowym oraz wymaga złożenia wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej przez osobę żądającą przyznania służebności. Zgodnie z art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego, wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej powinien wskazywać nieruchomość oraz wszystkich jej właścicieli, na której ma być ustanowiona służebność. Co istotne, uczestnikami postępowania sądowego będę właściciele wszystkich nieruchomości, po których teoretycznie służebność drogi koniecznej może przebiegać (a nie tylko wariantu przebiegu drogi wskazywanego przez wnioskodawcę).

W postępowaniu sądowym, sąd dokona oględzin gruntów, chyba że okoliczności są niesporne i przeprowadzenie oględzin nie będzie konieczne. Najczęściej jednak tak nie jest – w sytuacjach niespornych raczej spotykane jest ustanowienie drogi koniecznej w drodze umowy.

Sąd rozstrzyga czy i w jaki sposób ma nastąpić ustanowienie służebności drogi koniecznej wydając postanowienie. Sąd albo uwzględnia wniosek (określając w jaki sposób ma przebiegać droga konieczna oraz jakie wynagrodzenie należy zapłacić za jej ustanowienie) albo oddala wniosek. Na postanowienie sądu przysługuje apelacja. Służebność drogi koniecznej powstaje z momentem uprawomocnienia się postanowienia (to jest dopiero po ostatecznym rozpoznaniu sprawy przez sąd drugiej instancji, chyba że nie zostanie skutecznie wniesiona apelacja).

Ile trwa postępowanie sądowe o ustanowienie służebności drogi koniecznej?

Sprawy sądowe o ustanowienie drogi koniecznej są sprawami długotrwałymi. Jest to związane z:

• koniecznością ustalenia wszystkich możliwych wariantów przebiegu służebność drogi koniecznej (to jest po różnych nieruchomościach)
• koniecznością wezwania do udziału w sprawie właścicieli wszystkich nieruchomości, po których może przebiegać służebność
• koniecznością przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego geodety co do możliwości przebiegu służebności drogi koniecznej w różnych wariantach oraz naniesienia ich na mapy
• koniecznością przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania wartości rynkowej nieruchomości co do wyceny wynagrodzenia należnego za ustanowienie drogi koniecznej (dla jednego lub kilku wariantów przebiegu)
• konieczności przeprowadzenia oględzin nieruchomości przez sąd (co jest zasadą, od której można odstąpić w wyjątkowych przypadkach)

Na bieg postępowania sądowego mogą także wpływać inne zdarzenia prawne – na przykład zmiana właścicieli gruntów (skutkiem czego dotychczasowy właściciel zostanie zwolniony od udziału w postępowaniu, a nowy wezwany do udziału w postępowaniu) albo śmierć uczestników postępowania (skutkiem czego zachodzi konieczność ustalenia ich następców prawnych, w tym poprzez przeprowadzenie postępowania o stwierdzenie nabycia spadku).

W związku z tym, wszczynając postępowanie sądowe w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej należy liczyć się z tym, że może ono potrwać kilka lat. Za typowy okres trwania postępowania w przypadku postępowań sądowych, w które zaangażowanych jest więcej niż 2 osoby, należy przyjąć od 3 do 5 lat.

Ile kosztuje postępowanie sądowe o ustanowienie służebności drogi koniecznej?

Należy wskazać, że sądowe ustanowienie drogi koniecznej wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów. Wniosek o ustanowienie służebności podlega opłacie w wysokości 200 złotych.

W zdecydowanej większości przypadków (nawet jeżeli) w toku postępowania sądowego zachodzi potrzeba przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji (co do określenia możliwych przebiegów służebność drogi koniecznej) oraz szacowania wartości rynkowej nieruchomości (celem określenia wysokości wynagrodzenia należnego za ustanowienie służebności drogi koniecznej). W typowej sytuacji, koszty w tym zakresie wynoszą od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

Zasiedzenie służebności drogi koniecznej

Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego do powstania drogi koniecznej może dojść w drodze zasiedzenia. Do zasiedzenia służebności drogi koniecznej dojdzie tylko w przypadku korzystania z nieruchomości obciążonej z wykorzystaniem trwałego i widocznego urządzenia (na przykład z drogi utwardzonej kamieniem).

Zasiedzenia drogi koniecznej może domagać się tylko posiadacz nieruchomości obciążonej w zakresie, który odpowiada treści służebności (w przypadku drogi koniecznej oznacza to systematyczne korzystanie z drogi). Zgodnie z art. 352 § 1 Kodeksu cywilnego, kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest ich posiadaczem.

Zasiedzenie służebności drogi koniecznej wymaga 30 lat korzystania z nieruchomości obciążonej w przypadku zasiedzenia w złej wierze. Należy pamiętać, że zasiedzenie w złej wierze jest sytuacją typową. Do zasiedzenia w dobrej wierze dojdzie po upływie 20 lat korzystania z nieruchomości obciążonej. Dobra wiara oznacza mylne, ale jednocześnie usprawiedliwione przekonanie, że osoba żądająca zasiedzenia służebność drogi koniecznej jest uprawniona do korzystania ze służebności drogi (np. umowa ustanawiająca służebność drogi była nieważna). Zasiedzenie służebność drogi koniecznej jest sytuacją wyjątkowo rzadką.

Powstanie służebności drogi koniecznej w drodze decyzji administracyjnej

Służebność drogi koniecznej może być wyjątkowo ustanowiona w przypadku decyzji administracyjnej wywłaszczeniowej. 

Zgodnie z art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku zaistnienia potrzeby zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich, na skutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, wówczas w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających tym zdarzeniom lub okolicznościom.

W takim przypadku, zgodnie z art. 128 pkt. 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje odszkodowanie odpowiadające wartości poniesionych szkód (co może obejmować także zmniejszenie się wartości nieruchomości, przez którą poprowadzoną drogę konieczną).

Sposoby na przeprowadzenie drogi koniecznej

Zgodnie z art. 145 § 2 Kodeksu cywilnego, przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej, przy jak najmniejszym obciążeniu gruntów, przez które droga ma przebiegać (nieruchomości obciążonej).

Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi powinno także uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (art. 145 § 3 Kodeksu cywilnego). Droga konieczna powinna być zatem tak pomyślana, by w jak najmniejszym stopniu przeszkadzała sąsiadowi, na którego terenie została przeprowadzona.

Podsumowując, sposób przeprowadzenia służebności drogi koniecznej powinien być określony:

1. z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarczych
2. z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, po których droga konieczna ma przebiegać
3. mając na względzie interes społeczno-gospodarczy

Należy pamiętać, że przy sądowym ustanawianiu służebności, sąd nie jest związany propozycją wnioskodawcy dotyczącą przeprowadzenia drogi. Sąd zadecyduje o przebiegu drogi koniecznej mając na uwadze wszelkie wskazane powyżej okoliczności.

Potrzeby nieruchomości władnącej

Dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarczych należących do nieruchomości sam w sobie uzasadnia powstanie przesłanki, jaką jest potrzeba ustanowienia drogi koniecznej.

Ustalenie szczegółowych potrzeb dotyczy zarówno nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej oraz należących do niej budynków, jak również nieruchomości obciążonej, na której droga konieczna ma przebiegać.

Ich ustalenie jest pomocne w celu została ustanowienia drogi w sposób ekonomicznie oraz społecznie efektywny, tj. w odpowiednim miejscu na nieruchomości obciążonej, o odpowiedniej szerokości itp.

Jak najmniejsze obciążenie gruntów sąsiednich

Art. 145 § 2 Kodeksu cywilnego zobowiązuje sąd do tego, by droga konieczna jak w najmniejszym stopniu stanowiła obciążenie dla gruntów, po których ma przebiegać służebność drogi. Sąd powinien także uwzględniać interes społeczno – gospodarczy.

Służebność drogi jest ustanawiana na gruntach sąsiednich. Gruntami sąsiednimi są te, które tworzą łańcuch łączący nieruchomość nieposiadającą dostępu do drogi publicznej z drogą publiczną. Nie muszą być to grunty, które w sposób fizyczny sąsiadują z nieruchomością władnącą, lecz grunty które są tak posadowione, że zachodzi konieczność przeprowadzenia przez nie drogi koniecznej.

Dążenie do najmniejszego obciążenie gruntów dotyczy zarówno kwestii technicznych, finansowych, a także interesu gospodarczego i społecznego. Każde ustanowienie służebności będzie wymagało zbadania czy obciążenie właścicieli gruntów sąsiednich jest jak najmniejsze. Sąd powinien poszukiwać takiego sposobu prowadzenia drogi, aby zminimalizować te obciążenia.

Wytyczenie szlaku drogi koniecznej następuje na podstawie zasady proporcjonalności, przy wyważeniu interesu obu stron, co nie zawsze wiąże się z wyznaczeniem drogi najkrótszej. Droga konieczna może w związku z tym przebiegać nie w sposób oczekiwany przez wnioskodawcę, lecz w sposób zupełnie inny (na przykład po innych gruntach, czy też inną trasą).

Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi koniecznej jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej dotyczącej gruntów i gdy między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi przez grunty, który były przedmiotem tej czynności prawnej. Wówczas droga konieczna nie będzie obciążać gruntów sąsiednich, chyba że to właśnie te grunty były przedmiotem czynności prawnej. Przy czym jeżeli uszczerbek dla gruntu spowodowany przez ustanowienie służebności w taki sposób jest wyższy niż w przypadku gruntów sąsiednich, wówczas przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi według podstawowych zasad.

Jako czynności prawne skutkujące potrzebą uzyskania dostępu do drogi publicznej lub budynków wskazuje się umowy kupna sprzedaży, umowy darowizny, umowy zamiany i inne umowy przenoszące własność nieruchomości, a także orzeczenia sądowe i decyzje administracyjne. 

Interes społeczno – gospodarczy

Ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem interesu społeczno – gospodarczego. Uszczerbek gospodarczy, powstający na skutek przeprowadzenia drogi koniecznej u właściciela nieruchomości obciążonej służebnością nie może istotnie przewyższać tych korzyści, które uzyska właściciel nieruchomości władnącej.

Różnica wartości dóbr między nieruchomościami obciążoną i władnącą może uzasadniać także przeprowadzenie drogi przez nieruchomość zabudowaną i zobowiązywać jej właściciela do usunięcia lub przebudowy niektórych obiektów, instalacji w celu uzyskania odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarczych.

Ponadto ustanowienie takiej służebności powinno uwzględniać zasady współżycia społecznego, co zobowiązuje do zbadania konkretnego przypadku i relacji między właścicielami gruntów. W szczególności, są podjąć decyzję o dłuższym przebiegu drogi koniecznej, jeżeli pozwoli to uniknąć konfliktów sąsiedzkich.

Sposób wykonywania służebności drogi koniecznej

Służebność drogi może nastąpić tylko na rzecz konkretnej, całej nieruchomości władnącej. Służebność drogi może być wykonywana w szczególności poprzez:

1. przejście
2. przejazd
3. przepędzanie zwierząt

przez nieruchomość, po której nastąpiło ustanowienie służebności drogi koniecznej. Przebieg służebności drogi koniecznej określa mapa geodezyjna, która powinna stanowić załącznik do postanowienia wydanego przez sąd. Chociaż przepisy prawa wprost nie przewidują konieczności oznaczenia przebiegu służebności drogi na mapie geodezyjnej, to aktualnie sądy określają jej przebieg w ten sposób. W przypadku służebności drogi ustanowionych wiele lat temu, sądy często ustanawiały służebność w sposób opisowy (na przykład ustanawiam służebność drogi koniecznej o szerokości 3 metry wzdłuż zachodniej granicy działki).

Właściciel nieruchomości władnącej jest zobowiązany do utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności, np. utwardzenie drogi, montaż bramy lub innych urządzeń. Przy czym nie ma pełnej dowolności w wyborze urządzeń, które zamontuje na nieruchomości obciążonej. W zakresie utrzymywania drogi oraz jej infrastruktury są możliwe inne ustalenia.

Po stronie właściciela nieruchomości obciążonej leży obowiązek znoszenia przejeżdżania oraz przechodzenia przez właściciela nieruchomości władnącej, a także niepodejmowania działań zmierzających do realizacji tych uprawnień (np. blokowanie wjazdu, rozkopywanie drogi).

Wynagrodzenie właściciela nieruchomości obciążonej

Właścicielom nieruchomości obciążonych służebnością drogi koniecznej przysługuje wynagrodzenie od właściciela nieruchomości władnącej (domagającego się ustanowienia służebności).

Wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości obciążonej jest ceną jaką płaci właściciel nieruchomości władnącej za możliwość korzystania z dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarczych. W postępowaniu sądowym, sąd ustali wysokość wynagrodzenia z urzędu.

Przepisy Kodeksy cywilnego nie określają formy oraz wysokości wynagrodzenia należnego za ustanowienie służebności drogi – stanowią jedynie, że ustanowienie służebności następuje za wynagrodzeniem. Przyjmuje się, że wynagrodzenie może być:

1. pieniężne
2. niepieniężne
3. jednorazowe
4. okresowe

W typowej sytuacji, wynagrodzenie ustalane jest jako kwota pieniężna płatna jednorazowo po uprawomocnieniu się postanowienia sądu ustanawiającego służebność drogi (na przykład w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się postanowienia). Wysokość wynagrodzenia jest ustalana w oparciu o opinię biegłego sądowego z zakresu szacowania wartości rynkowej nieruchomości.

Wynagrodzenie przysługuje wyłącznie na skutek obciążenia nieruchomości służebnością drogi, bez względu na to czy wykazano szkodę po stronie właściciela nieruchomości obciążonej. Wysokość wynagrodzenia powinna odpowiadać uszczerbkowi majątkowemu, utraconym korzyściom, a także niedogodnościom jakie musi znosić właściciel gruntów, na których znajduje się droga konieczna. Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia bierze się także pod uwagę wpływ służebności na całą nieruchomość obciążoną, np. czy służebność drogi nie generuje dodatkowych kosztów.

Zmiana i wygaśnięcie drogi koniecznej

Kiedy można żądać zmiany służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej może po pewnym czasie stać się uciążliwa (w stopniu wykraczającym poza to, co można było zakładać w momencie jej ustanawiania) albo zbędna. Jeżeli służebność drogi stanie się uciążliwa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany jej zakresu (treści lub sposobu wykonywania). Jeżeli służebność drogi koniecznej stała się całkowicie zbędna dla nieruchomości władnącej, można żądać jej zniesienia.

Jeżeli do zmiany sposobu korzystania ze służebności nie dojdzie polubownie, właściciel nieruchomości obciążonej może skierować stosowne żądanie do sądu. Zgodnie z art. 291 Kodeksu cywilnego, zmiana sposobu wykonywania lub treści służebności drogi koniecznej może nastąpić, jeżeli powstanie ważna potrzeba gospodarcza. Żądanie takie jest nieuzasadnione, jeżeli dokonanie zmiany spowoduje powstanie niewspółmiernego uszczerbku dla nieruchomości władnącej.

Właściciel nieruchomości władnącej może powoływać się przed sądem na zmianę okoliczności, które wcześniej decydowały o ustanowieniu służebności drogi koniecznej w określony sposób (na przykład służebność miała być wykorzystywana na dojazdy do domu mieszkalnego, a służebność drogi została wykorzystana do zrealizowania inwestycji deweloperskiej).

Należy pamiętać, że zmiany zakresu służebności drogi może domagać się tylko właściciel nieruchomości obciążonej. Przepisy prawa nie przyznają takiego uprawnienia właścicielowi nieruchomości władnącej. Jeżeli ze względu na zmianę okoliczności okaże się, że wcześniej ustanowiona służebność drogi koniecznej nie umożliwia adekwatnego dostępu do drogi publicznej (na przykład ze względu na zmianę przepisów dojazd jest zbyt wąski), możliwe jest kolejne żądanie ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Zmiana zakresu służebności drogi następuje za wynagrodzeniem. Wynagrodzenie jest ustalane przez sąd. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, konieczne będzie przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego.

Kiedy wygasa służebność drogi koniecznej?

Sąd może znieść służebność drogi koniecznej na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej:

1. za wynagrodzeniem – jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność drogi stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (art. 295 Kodeksu cywilnego)
2. bez wynagrodzenia – jeżeli służebność drogi utraciła wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej (art. 296 Kodeksu cywilnego)

Wygaśnięcie służebności drogi jest możliwe także w innych przypadkach:

1. z powodu braku korzystania – służebność drogi wygasa z mocy prawa, jeżeli nie będzie wykonywana przez 10 lat
2. zrzeczenia się służebności drogi – właściciel nieruchomości władnącej może zrzec się służebności drogi poprzez oświadczenie złożone właścicielowi nieruchomości obciążonej
3. zawarcia umowy znoszącej służebność drogi – jest to możliwe także jeżeli do jej ustanowienia doszło na podstawie postanowienia sądu
4. konfuzji – służebność drogi koniecznej wygaśnie, jeżeli uprawniony z drogi koniecznej nabędzie własność nieruchomości obciążonej lub odwrotnie
5. wygaszenia służebności drogi przez sąd na podstawie art. 295 Kodeksu cywilnego albo na podstawie art. 296 Kodeksu cywilnego