Służebność i służebność gruntowa

autor: adwokat Wojciech Rudzki

Ostatnia aktualizacja w dniu 15 stycznia 2025 roku.

Służebność to ograniczone prawo rzeczowe. Służebność osobista uprawnia do korzystania z cudzej nieruchomości określoną osobę fizyczną. Służebność osobista wygasa najpóźniej z chwilą śmierci tej osoby. Służebność gruntowa upoważnia właściciela nieruchomości władnącej do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Ustanowienie służebności gruntowej następuje w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości. Po przeczytaniu tego artykułu poznasz odpowiedzi między innymi na następujące pytania:

• czym jest prawo służebności
• kiedy służebność gruntowa wygasa
• w jaki sposób można ustanowić służebność gruntową
• na czym polega służebność drogi koniecznej
• kiedy służebność gruntowa wygasa
• czy jest możliwe zasiedzenie służebności
• do czego jest uprawniony mający służebność mieszkania

Czym jest służebność?

Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, które obciążają jedną nieruchomość (nieruchomość obciążoną) w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) albo w celu zaspokojenia potrzeb innej niż właściciel osoby.

Przykładowo, służebność może polegać na umożliwieniu korzystania z cudzego mieszkania (służebność mieszkania) albo korzystania z cudzej działki na cele dojazdu do swojej działki (służebność przejazdu albo służebność drogi koniecznej).

Jakie są rodzaje służebności?

Służebności mogą być dzielone na różne sposoby. Podstawowym podziałem jest podział ze względu na osobę uprawnioną ze służebności:

1. służebności gruntowe (każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej)
2. służebności osobiste (oznaczona osoba fizyczna)
3. służebności przesyłu (przedsiębiorca przesyłowy)

Innym podziałem może być podział ze względu na sposób wykonywania:

1. czynne
2. bierne

Służebność czynna polega na korzystaniu z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie (np. służebność drogi koniecznej, pobierania wody itp.). Służebności bierne występują natomiast w dwóch odmianach. W pierwszej polegają na zakazaniu właścicielowi obciążonej nieruchomości podejmowania określonych zachowań, do których byłby uprawniony w braku służebności (np. zakaz budowy, zakaz prowadzenia upraw). W drugiej odmianie służebność bierna może polegać na zakazie wykonywania określonych uprawnień, które właścicielowi przysługują względem nieruchomości władnącej na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (np. może być to zakaz wchodzenia przez właściciela na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców, podczas gdy normalnie art. 149 Kodeksu cywilnego takie uprawnienia właścicielowi przyznaje).

Służebności gruntowe

Zgodnie z art. 285 § 2 Kodeksu cywilnego, służebność gruntowa to prawo obciążające jedną nieruchomość (nieruchomość obciążona) na rzecz właściciela innej nieruchomości (władnącej). Służebność gruntowa polega na tym że:

1. właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w pewnym zakresie z nieruchomości obciążonej
2. właściciel nieruchomości obciążonej jest ograniczony w stosunku do możliwości dokonywania określonych działań na swojej nieruchomości
3. właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności

Służebność gruntowa jest prawem rzeczowym, obciążającym jedną nieruchomość na korzyść właściciela innej nieruchomości. Prawo to jest ściśle związane dwoma nieruchomościami – raz ustanowiona służebność gruntowa przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej oraz obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej.

Służebności gruntowe mają na celu zwiększenie użyteczności określonej nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Przykładowo, jeżeli działka nie ma dostępu do drogi publicznej, to jej właściciel może żądać ustanowienia odpłatnej służebności drogi koniecznej, polegającej na umożliwieniu mu przejazdu przez nieruchomość sąsiednią celem połączenia jego działki z drogą publiczną (służebność drogi koniecznej). Służebność gruntowa może polegać również na np. parkowaniu samochodu na nieruchomości sąsiada, postanowieniu na określonej nieruchomości słupa reklamowego czy też nawet na otwieraniu okna swojego domu na działkę sąsiada.

Zwiększenie użyteczności jest warunkiem koniecznym powstania służebności gruntowej oraz powinno mieć charakter trwały i obiektywny. Jeżeli cel zwiększenia użyteczności odpadnie, wówczas można dochodzić zniesienia służebności.

Służebność gruntowa uważana jest za część składową nieruchomości władnącej, co ma ten skutek, że służebność jest ściśle związana z nieruchomością oraz nie może być rozporządzana bez niej (rozporządzenie nieruchomością władnącą skutkuje także rozporządzeniem służebnością gruntową). Służebność gruntowa jest ujawniana w księdze wieczystej, zarówno nieruchomości władnącej (dział I – Sp), jak również obciążonej (dział III).

Służebności osobiste

Zgodnie z art. 296 Kodeksu cywilnego, służebność osobista to prawo obciążające nieruchomość na rzecz określonej osoby fizycznej, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Celem służebności osobistych jest zaspokojenie osobistych potrzeb określonej osoby fizycznej (służebność taka nie może być ustanowiona na rzecz osoby prawnej – na przykład spółki z o.o.).

Główną różnicą pomiędzy służebnością gruntową o osobistą jest to, że obciąża ona nieruchomość na rzecz określonej osoby, a nie na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości. Przykładowo, służebnością osobistą będzie taka służebność, której treścią jest zezwolenie konkretnej osobie, wskazanej z imienia i nazwiska, zamieszkiwania mieszkania lub parkowania na terenie określonej nieruchomości.

Zakres służebności osobistej i sposób wykonywania służebności osobistej oznacza się (w braku innych danych) według osobistych potrzeb uprawnionego, uwzględniając przy tym zasady współżycia społecznego i zwyczaje miejscowe. Ze względu na swój osobisty charakter, służebność osobista jest niezbywalna tj. nie można przenieść wynikających z niej uprawnień na inną osobą. Służebność osobista nie podlega dziedziczeniu ustawowemu oraz dziedziczeniu testamentowemu, a w przypadku śmierci osoby uprawnionej – po prostu wygasa.

Ponadto, służebność osobista, w przeciwieństwie do służebności gruntowej, nie może zostać nabyta w drodze zasiedzenia. Poza tym, zgodnie z art. 297 Kodeksu cywilnego, do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Chodzi tu przede wszystkim o przepisy dotyczące ustanowienia, treści, wykonywania i wygaśnięcia służebności.

Służebności przesyłu

Służebność przesyłu to prawo obciążające nieruchomość na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne. Prawo to polega na umożliwieniu korzystania przedsiębiorcy z nieruchomości obciążonej w oznaczonym zakresie, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń.

Służebność przesyłu różni się od służebności gruntowej tym, że ustanawiana jest zawsze na rzecz przedsiębiorcy, zajmującego się dostarczaniem mediów, a nie na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej. Ustanowienie służebności przesyłu uprawnia określonego przedsiębiorcę do wybudowania na cudzej nieruchomości urządzeń przesyłowych oraz późniejszej ich eksploatacji. W praktyce, urządzeniami tymi są najczęściej rozpięte na słupach telegraficznych kable przesyłowe, którymi dostarczany jest do domów prąd oraz Internet. Urządzeniami takimi są także rury, którymi do mieszkań dostarcza się gaz oraz bieżącą wodę. Przykładem takich przedsiębiorstw, które działają na terenie miasta Krakowa są Tauron Polska Energia SA czy też Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji SA w Krakowie.

Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa. W takim przypadku, przedsiębiorca ma obowiązek usunięcia tych urządzeń, które utrudniają korzystanie z rzeczy przez właściciela nieruchomości. Jeżeli jednak usunięcie takie wiązałoby się z nadmiernymi trudnościami lub kosztami, na przedsiębiorcy spoczywa jedynie obowiązek naprawienia szkody (zapłaty określonej sumy pieniędzy na rzecz właściciela tej nieruchomości, na której terenie znajdują się urządzenia po zlikwidowanym przedsiębiorstwie przesyłowym).

Służebność mieszkania

Służebność mieszkania to służebność osobista o szczególnym charakterze. W przypadku tej służebności, uprawniony może przyjąć na mieszkanie swojego małżonka, małoletnie dzieci oraz inne osoby, jeżeli je utrzymuje albo są mu potrzebne w prowadzeniu gospodarstwa domowego. Małoletnie dzieci, które zostały przyjęte do takiego mieszkania mogą w nim mieszkać także po uzyskaniu pełnoletności. 

Dopuszczalne jest ponadto umówienie się, że po śmierci uprawnionego służebność osobista mieszkania będzie przysługiwać dzieciom, rodzicom i małżonkowi uprawnionego. Należy w tym miejscu podkreślić, że zasadą w przypadku służebności osobistej jest jej wygaśnięcie w momencie uprawnionego.

Taka służebność jest często ustanawiana przy okazji zawarcia umowy darowizny mieszkania. W takim przypadku darczyńca daruje mieszkanie swojemu bliskiemu, a jednocześnie gwarantuje sobie możliwość zamieszkiwania w tym mieszkaniu do czasu swojej śmierci.

Omawiana służebność towarzyszy także umowie o dożywocie. W przypadku zawarcia tej umowy, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości jej nabywca jest zobowiązany przyjąć zbywcę (dożywotnika) jako domownika, dostarczając mu wyżywienie, ubrania, mieszkania, światła i opału (art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego). Zapewnienie prawa do mieszkania może przybrać postać ustanowienia służebności mieszkania (art. 908 § 2 Kodeksu cywilnego).

Służebność przeprowadzenia mediów

Służebność przeprowadzenia mediów, czyli prawo do przeprowadzenia urządzeń służących do przesyłu m.in. wody, prądu, gazu na cudzej nieruchomości, zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego należy do służebności gruntowych. 

W Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1991 roku (wydanej w sprawie do sygnatury akt III CZP 73/91) wskazano, że “okoliczność, że nieruchomość pozbawiona dostępu do sieci energetycznej jest niezabudowana nie stoi na przeszkodzie ustanowieniu na rzecz tej nieruchomości – jeżeli przemawiają za tym potrzeby społeczno-gospodarcze – służebności gruntowej umożliwiającej doprowadzenie linii elektrycznej”.

Powstanie służebności 

Służebność może powstać na podstawie:

1. umowy
2. zasiedzenia
3. orzeczenia sądu
4. zapisu windykacyjnego
5. decyzji administracyjnej

Umowa

Pierwszym i najpopularniejszym sposobem powstania służebności jest zawarcie umowy o ustanowienie służebności, która powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Formalnie art. 245 § 1 Kodeksu cywilnego wymaga złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego tylko przez ustanawiającą służebność na rzecz innej osoby, ale w praktyce umowa w takiej formie jest zawierana przez wszystkie strony tej umowy.

W umowie strony ustalają przede wszystkim niezbędną treść ustanowionego prawa, którą kształtują stosownie do swoich potrzeb (w granicach, w których pozwalają na to przepisy prawa). Strony powinny również określić, czy ustanowiona służebność będzie odpłatna, czy też nieodpłatna (a jeżeli odpłatna, to jakie wynagrodzenie właściciel nieruchomości władnącej jest zobowiązany przekazać właścicielowi nieruchomości obciążonej i w jakim terminie).

Z umowy musi również wynikać czy ustanawiana służebność ma charakter gruntowy, czy też osobisty. Umowa pomiędzy właścicielami stanowi podstawę wpisu prawa służebności do księgi wieczystej obu nieruchomości.

Zasiedzenie

W drodze zasiedzenia można nabyć zarówno prawo własności nieruchomości, jak też i prawo służebności gruntowej. Zasiedzenie takie będzie możliwe w wypadku, gdy właściciel nieruchomości władnącej korzysta z trwałego i widocznego urządzenia, położonego poza swoją nieruchomością (a więc na terenie nieruchomości obciążonej). Urządzeniem takim może być położona na nieruchomości sąsiedniej studnia, most czy też droga.

Zgodnie z art. 352 § 1 Kodeksu cywilnego, kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest ich posiadaczem. Aby zasiedzieć służebność musi upłynąć określony w ustawie czas jej posiadania, a więc 20 lat nieprzerwanego korzystania z cudzej nieruchomości w przypadku uzyskania posiadania służebności w dobrej wierze i 30 lat w przypadku posiadania w złej wierze. Jeżeli powyższe przesłanki zostają spełnione, nabycie służebności gruntowej następuje z mocy prawa. Natomiast jeśli chodzi o stwierdzenie zasiedzenia, to następuje ono w trybie postanowienia właściwego sądu.

Poprzez zasiedzenie można nabyć służebność gruntową oraz służebność przesyłu (nie można w ten sposób nabyć służebności osobistej).

Orzeczenie sądu

Służebność może powstać także na mocy orzeczenia sądu, w szczególności może to nastąpić w przypadku ustanowienia służebności:

1. drogi koniecznej
2. przesyłu
3. w wyniku przekroczenia granic, w związku ze wznoszeniem budynku lub innych urządzeń
4. w wyniku sądowego zniesienia współwłasności

Częstym przypadkiem sądowego ustanawiania służebności jest droga konieczna. Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Oznacza to, że jeżeli właściciele sami między sobą umownie nie wytyczą przebiegu drogi koniecznej, ten z właścicieli, który jest pozbawiony dostępu do drogi publicznej, może wystąpić do sądu o przymusowe ustanowienie służebności drogowej na jego rzecz. Szerzej o służebności drogi koniecznej piszemy w dedykowanym artykule.

W sądach prowadzonych jest także wiele spraw dotyczących sądowego ustanowienia służebności przesyłu (co dotyczy nie tylko ustanowienia służebności, ale też zasiedzenia służebności). Służebność przesyłu może być ustanowiona umownym. Sądowe ustanowienie służebności przesyłu może nastąpić, jeżeli właściciel nieruchomości obciążonej odmawia zawarcia umowy, a służebność przesyłu jest konieczna przedsiębiorcy do prowadzenia przedsiębiorstwa, na przykład do przeprowadzenia kabli przesyłowych.

Bardzo rzadkim przypadkiem sądowego ustanowienia służebności jest wybudowanie budynku z przekroczeniem granic swojej nieruchomości. Zgodnie z art. 151 Kodeksu cywilnego, w przypadku przekroczenia granic sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia bez winy umyślnej, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Właściciel nieruchomości zabudowanej cudzym budynkiem może podnieść w takim przypadku dwa żądania:

1. ustanowienia odpowiedniej i odpłatnej służebności gruntowej (co może odbyć się poprzez zawarcie umowy albo na skutek decyzji sądu)
2. wykupy zajętej części gruntu oraz tej części, która na skutek budowy, straciła dla niego znaczenie gospodarcze

Jeżeli jest prowadzone postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności, to sąd może przy podziale gruntu obciążyć w oznaczonym zakresie poszczególne części gruntu służebnościami gruntowymi. Przykładowo, jeżeli w następstwie podziału jedna z części nieruchomości zostanie odcięta od drogi publicznej, sąd dokonując podziału nieruchomości może w tym samym postanowieniu od razu ustanowić odpowiednią służebność przejazdu i przechodu (bez potrzeby prowadzenia kolejnego postępowania o ustanowienie drogi koniecznej).

Zapis windykacyjny

Zgodnie z art. 981.1 § 2 pkt. 4) Kodeksu cywilnego, przedmiotem zapisu windykacyjnego może być ustanowienie na rzecz zapisobiercy służebności. Umieszczenie zapisu windykacyjnego w testamencie ma ten skutek, że jego przedmiot przechodzi na własność zapisobiercy bezpośrednio w chwili śmierci testatora (w tym samym momencie powstaje służebność). Jako przykład można wskazać ustanowienie podwójnego zapisu windykacyjnego: ojciec w drodze zapisu windykacyjnego przekazuje swojemu synowi dom, a jednocześnie ustanawia na rzecz swojej żony służebność mieszkania.

Decyzja administracyjna

W wyjątkowych przypadkach służebność gruntowa może powstać również na podstawie decyzji administracyjnej (decyzji wywłaszczeniowej). Wywłaszczenie nieruchomości to pozbawienie lub ograniczenie komuś prawa własności na nieruchomości w drodze decyzji z uwagi na ważny cel publiczny (np. z uwagi na konieczność budowy nowej autostrady, torów kolejowych).

Służebności gruntowe w drodze decyzji administracyjnej mogą zostać ustanowione na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostek samorządu terytorialnego. Oprócz tego, jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających tym zdarzeniom lub okolicznościom. Obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń ciąży na występującym z wnioskiem o wywłaszczenie (art. 120 Ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Wygaśnięcie służebności

Wygaśnięcie może nastąpić na skutek:

• upływu czasu
• zrzeczenia się służebności
• orzeczenia sądu
• konfuzji

Wygaśniecie służebności na skutek upływu czasu

Zgodnie z art. 293 § 1 Kodeksu cywilnego, służebność wygasa, jeżeli osoba uprawniona nie wykonuje jej przez 10 lat. Zgodnie z art. 293 § Kodeksu cywilnego, jeżeli treść służebności polega na obowiązku nieczynienia, to do wygaśnięcia dojdzie, jeżeli na nieruchomości obciążonej istnieje od 10 lat stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.

Żeby doszło do wygaśnięcia służebności 10 letni okres braku korzystania ze służebności musi być okresem nieprzerwanym. Nawet jednorazowe skorzystanie ze służebności przerwie bieg tego okresu i będzie on biegł od nowa.

Zrzeczenie się służebności

Służebność wygaśnie, jeżeli osoba uprawniona ze służebności złoży oświadczenie o zrzeczeniu się służebności właścicielowi nieruchomości obciążonej. Oświadczenie o zrzeczeniu się służebności musi zostać złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym albo w formie aktu notarialnego, jeżeli ma stanowić podstawę do wykreślenia wpisu służebności z księgi wieczystej.

Zniesienie służebności przez sąd

W wyjątkowych przypadkach służebność może wygasnąć na skutek wyroku sądowego. Przepisy prawa przewidują dwie sytuacje, w których może dojść do zniesienia służebności przez sąd.

Zgodnie z art. 294 Kodeksu cywilnego, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Zgodnie z art. 295 Kodeksu cywilnego, jeżeli służebność utraciła dla nieruchomości uprawnionej wszelkie znaczenie, wówczas właściciel, który został obciążony może żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia.

Konfuzja

Służebność wygasa, jeżeli właścicielem nieruchomości obciążonej oraz osobą uprawnioną ze służebności stanie się ta sama osoba. Sytuacja taka może nastąpi w przypadku zakupu nieruchomości obciążonej przez uprawnionego albo odziedziczenia tej nieruchomości.

Służebność, a podział nieruchomości

Zgodnie z art. 290 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie podziału nieruchomości władnącej, służebność utrzymuje się w mocy na każdej rzeczy z części utworzonych przez podział. Jeżeli służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku powstałych z podziału części, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych (to jest części nie korzystających ze służebności).

Także w razie podziału nieruchomości obciążonej, służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Jeżeli wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku części powstałych na skutek podziału, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia.

Natomiast jeżeli na skutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie musiał być ustalony przez sąd.

Zmiana treści służebności

Zakres (treść) służebności określony w momencie ustanowienia służebności może zostać zmieniony. Zmiana zakresu może polegać na rozszerzeniu lub zawężeniu służebności (na przykład poszerzenie lub zwężenie służebności drogi).

Zmiana treści służebności może nastąpić na skutek:

1. zawarcia umowy przez właściciela nieruchomości obciążonej oraz uprawnionego ze służebności
2. wyroku sądu

Zgodnie z art. 291 Kodeksu cywilnego, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, jeśli po jej ustanowieniu powstanie ważna potrzeba gospodarcza. Jednak nie może tego żądać, gdy zmiana ta przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej. 

Jako ważną potrzebę gospodarczą uznaje się sytuację, gdy obciążenie nieruchomości nie może być zgodne z prawidłową gospodarką, w szczególności gospodarką rolną (na przykład, gdy sposób poprowadzenia służebności drogi koniecznej uniemożliwia zabudowę nieruchomości obciążonej, a jest możliwy inny sposób poprowadzenia tej nieruchomości).

Nie jest możliwe żądanie zmiany treści służebności, gdy przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek dla nieruchomości władnącej, a więc gdyby uszczerbek właściciela takiej nieruchomości był niewspółmierny do korzyści właściciela nieruchomości obciążonej.