Służebności

Czym są służebności i jakie są ich rodzaje?

Służebności to tzw. ograniczone prawa rzeczowe, które obciążają nieruchomość. Ograniczają one własność przez to, że obciążają cudzą nieruchomość w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości albo zaspokojenia potrzeb innej niż właściciel osoby fizycznej.

Wyróżniamy 3 rodzaje służebności:

• gruntowe,
• osobiste,
• przesyłu.

Służebności gruntowe i osobiste dzielą się na czynne i bierne.

Służebności czynne polegają na tym, że korzysta się z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie (np. służebność drogi koniecznej, pobierania wody).

Służebności bierne występują w dwóch odmianach. W pierwszej polegają na zakazaniu właścicielowi obciążonej nieruchomości podejmowania określonych zachowań, do których byłby uprawniony w braku służebności. Przykładem jest tu zakaz budowy, czy też zakaz prowadzenia upraw. W drugiej odmianie służebność bierna może polegać na zakazie wykonywania określonych uprawnień, które mu przysługują względem nieruchomości władnącej na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. Dotyczy to zakazu wykonywania uprawnień określonych w przepisach prawa sąsiedzkiego (art. 148-150 k.c.).

Powstanie służebności gruntowej

Służebność jest prawem związanym z własnością nieruchomości władnącej. Zatem traktowana jest jako część składowa nieruchomości, a zgodnie z art. 50 Kodeksu cywilnego za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

Przede wszystkim służebności gruntowe powstają na skutek zawarcia umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej oraz nabywającym prawo służebności właścicielem nieruchomości władnącej. Zgodnie z art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej wymagana jest forma aktu notarialnego. Jest ona również podstawą wpisu prawa służebności do księgi wieczystej. W umowie strony określają zwłaszcza niezbędną treść ustanawianego prawa, którą muszą określić stosownie do ich potrzeb. Strony mogą również określić, czy ustanowienie służebności było odpłatne, czy też darmowe.

Służebność gruntowa może zostać ustanowiona także w inny sposób niż poprzez zawarcie umowy  – na skutek zasiedzenia, przymusowego ustanowienia w drodze orzeczenia sądu lub na skutek wydania decyzji administracyjnej. O tych sposobach powstania służebności będzie mowa w dalszej części tego wpisu.

Służebność drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej to ustanowienie za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Z żądaniem ustanowienia takiej służebności może wystąpić właściciel nieruchomości pozbawionej takiego dostępu (art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego). Nieodpowiedni dostęp to np. zbyt wąska droga lub droga wyjątkowo okrężna.

Przeprowadzając drogę konieczną należy brać pod uwagę potrzeby nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej oraz jak najmniej obciążać grunty, przez które ta droga ma prowadzić (art. 145 § 2 Kodeksu cywilnego).

Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje nie tylko właścicielowi nieruchomości, ale również użytkownikowi wieczystemu, a także posiadaczowi samoistnemu (jednak w tym przypadku można ustanowić tylko służebność osobistą).

Drogę konieczną można ustanowić w trybie umownym lub poprzez uzyskanie orzeczenia sądu. W pierwszym przypadku następuje to, gdy właściciel nieruchomości obciążonej zgadza się na ustanowienie na jego nieruchomości drogi koniecznej. Jeśli natomiast brak zgody na umowne ustanowienie drogi koniecznej, o ustanowieniu służebności decyduje sąd.

Zasiedzenie służebności gruntowej

W myśl art. 292 k.c. służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Może to być np. korzystanie z mostu, drogi, czy studni. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.

Konieczne jest zatem stwierdzenie posiadania służebności. Wynika to z art. 172 Kodeksu cywilnego Nie może to być jednak posiadanie samoistne nieruchomości, ponieważ chodzi o nabycie służebności, a nie prawa własności nieruchomości. Zgodnie z art. 352 § 1 Kodeksu cywilnego kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności.

Aby zasiedzieć służebność musi upłynąć określony w ustawie czas jej posiadania (20 lat nieprzerwanego korzystania z cudzej nieruchomości w przypadku uzyskania posiadania służebności w dobrej wierze i 30 lat w przypadku złej wiary).

Jeśli są spełnione powyższe przesłanki, nabycie służebności gruntowej następuje z mocy prawa. Natomiast jeśli chodzi o stwierdzenie zasiedzenia, to następuje to w trybie postanowienia właściwego sądu.

Przymusowe ustanowienie służebności

W myśl art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego we wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne.

Przez orzeczenie sądowe ustanawia się również służebność ustanowioną w związku z przekroczeniem granic sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku. Zgodnie z art. 151 Kodeksu cywilnego jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Innym przykładem ustanowienia służebności na podstawie orzeczenia właściwego sądu jest przepis art. 212 § 1 zd. 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi tu zniesienie współwłasności nieruchomości oraz obciążenie poszczególnych części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Przede wszystkim chodzi o służebności drogowe, ale może dotyczyć to również korzystania przez właścicieli nowych nieruchomości z urządzeń, które do tej pory były wspólne, a teraz przypadają jednemu z właścicieli.

W wyjątkowych przypadkach służebność gruntowa może powstać na podstawie decyzji administracyjnej (wywłaszczeniowej). Wywłaszczenie nieruchomości to odjęcie lub ograniczenie prawa własności lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości w drodze decyzji. W tym trybie można ustanowić służebności gruntowe na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Oprócz tego jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających tym zdarzeniom lub okolicznościom. Obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń ciąży na występującym z wnioskiem o wywłaszczenie (art. 120 Ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Służebność, a podział nieruchomości

Zgodnie z art. 290 § 1 Kodeksu cywilnego przesądził, że w razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział. Jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych.

Także w razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności (290 § 2 Kodeksu cywilnego).

Natomiast jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd (art. 290 § 3 Kodeksu cywilnego).

Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności

Zasadniczo zmienić treść służebności gruntowej (rozszerzyć lub zwęzić jej zakres) można w umowie zawieranej przez właściciela nieruchomości władnącej oraz właściciela nieruchomości obciążonej.

Wyjątkowo można tego dokonać w przymusowym sądowym trybie. Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, jeśli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza. Jednak nie może tego żądać, gdy zmiana ta przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

Ważna potrzeba, o której była mowa musi być oceniana w kontekście społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości obciążonej. Uwzględnia się przy tym zasadę, że służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Jeśli chodzi natomiast o wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości władnącej, to ogólnie rzecz biorąc powinno ono być współmierne do stopnia ograniczeń zastosowanych w stosunku do dotychczasowych uprawnień dla właściciela nieruchomości władnącej.

Wygaśnięcie służebności

Przede wszystkim służebność gruntowa wygasa, jeśli nie wykonuje się jej przez 10 lat. Natomiast, jeśli treść służebności polega na obowiązku nieczynienia, to zasadę z poprzedniego zdania stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od 10 lat stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności (art. 293 Kodeksu cywilnego).

W wyjątkowych przypadkach służebność może wygasnąć na mocy orzeczenia sądowego. Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeśli wskutek zmiany stosunków stała się ona dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (art. 294 Kodeksu cywilnego). Znieść służebność można również za wynagrodzeniem, jeśli utraciła ona dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie (art. 295 Kodeksu cywilnego).

Czym są służebności osobiste?

Służebność osobista to prawo obciążające nieruchomość ustanawiane na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Treść tego prawa odpowiada treści służebności gruntowej (art. 296 Kodeksu cywilnego).

W przypadku tego rodzaju służebności osobą uprawnioną nie jest każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej, ale imiennie oznaczona osoba fizyczna. Funkcją służebności osobistych jest zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego. Często pełnią one funkcję alimentacyjną.

Zgodnie z art. 297 Kodeksu cywilnego, do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Chodzi tu o przepisy dotyczące ustanowienia, treści, wykonywania i wygaśnięcia służebności. Jednak zgodnie z art. 298 Kodeksu cywilnego zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego, uwzględniając przy tym zasady współżycia społecznego i zwyczaje miejscowe.

Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej (art. 299 Kodeksu cywilnego). Nie przechodzi ona zatem na spadkobierców. Jest ona również niezbywalna. Nie można też przenieść uprawnienia do ich wykonywania na inną osobę (art. 300 Kodeksu cywilnego).

Czym jest służebność mieszkania?

Najogólniej rzecz ujmując jest to uprawnienie do korzystania z budynku lub jego części położonym na cudzej nieruchomości. Strony w umowie określają zakres służebności. Uprawniony ze służebności mieszkania może zajmować zarówno cały budynek, jak i jego oznaczone pomieszczenie. Zakres korzystania musi jednak obejmować co najmniej jedną izbę mieszkalną.

Osoba, której przysługuje służebność może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku (art. 302 § 1 Kodeksu cywilnego).

Najczęściej ze służebnością mieszkania mamy do czynienia w przypadku umowy dożywocia. W takim przypadku w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia nabywca jest zobowiązany przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczając mu wyżywienie, ubrania, mieszkania, światła i opału (art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego). Natomiast zapewnienie mieszkania może przybrać postać ustanowienia służebności mieszkania (art. 908 § 2 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego, mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka oraz dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są one przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Również dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu po uzyskaniu pełnoletności.

Dopuszczalne jest na gruncie art. 301 § 2 Kodeksu cywilnego zastrzeżenie w umowie o ustanowieniu służebności, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Czym jest służebność przesyłu?

Definicja służebności przesyłu znajduje się w art. 305.1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia przesyłowe prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych.

Urządzenia przesyłowe, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego to urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Funkcją służebności przesyłu jest umożliwienie przedsiębiorcy przesyłowemu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem cudzych nieruchomości. W myśl art. 305.2 § 1 Kodeksu cywilnego służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego.

Na ogół służebność przesyłu ustanawia się w trybie umownym. Oświadczenie woli właściciela obciążonej nieruchomości musi być wyrażone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego).

Jeśli jednak właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do właściwego korzystania z urządzeń, o których była mowa wyżej, przedsiębiorca może żądać ustanowienia jej za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 305.2 § 1 Kodeksu cywilnego). W takim samym przypadku właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu (art. 305.2 § 2 Kodeksu cywilnego).

Można również dokonać przymusowego ustanowienia służebności przesyłu. Dokonuje go sąd w postępowaniu nieprocesowym (art. 626 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego).

Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa, a po jej wygaśnięciu na przedsiębiorca ma obowiązek usunięcia tych urządzeń, które utrudniają korzystanie z nieruchomości. Jeśli wiązałoby się to z nadmiernymi trudnościami lub kosztami, przedsiębiorca ma obowiązek naprawienia szkody.

Problem ze służebnością w Krakowie? Jako adwokat mogę Ci pomóc!

Moja kancelaria adwokacka specjalizuje się w prawie cywilnym. Dzięki temu, że sprawami dotyczącymi służebności zajmuję się w zasadzie każdego dnia, będę w stanie pomoc rozwiązać Twoje problemy dotyczące służebności. Jako adwokat z Krakowa jestem w stanie pomóc Ci między innymi w następujących sprawach:

• przygotowanie i negocjowanie umowy dot. ustanowienia służebności,
• reprezentacja w postępowaniu w sprawie przymusowego ustanowienia służebności,
• reprezentacja w postępowaniu dot. zniesienia służebności,
• reprezentacja w postępowaniu dot. zmiany sposobu wykonywania służebności.