Autor: adwokat Wojciech Rudzki·Ostatnia aktualizacja: 19 lipca 2026

Umowa dzierżawy

Umowa dzierżawy to umowa uprawniająca do korzystania z cudzej rzeczy lub prawa i pobierania pożytków, które przynosi ta rzecz lub prawa. Myśląc o dzierżawie, najczęściej myślimy o umowie dzierżawy gruntów rolnych. Obecnie coraz częściej znaczenie zyskują umowy dzierżawy praw (autorskich praw majątkowych, praw wynikających z rejestracji znaku towarowego, czy wzoru przemysłowego), a także przedsiębiorstw albo całych gospodarstw rolnych. Ten artykuł przyda się zarówno dzierżawcom, jak i wydzierżawiającym (przede wszystkim rolnikom oraz przedsiębiorcom, którzy chcą oddać lub wziąć w dzierżawę grunt, przedsiębiorstwo albo prawo). Po przeczytaniu tego artykułu poznasz odpowiedzi między innymi na następujące pytania:

• na czym polega umowa dzierżawy?
• jakie są prawa i obowiązki dzierżawcy?
• jakie są prawa i obowiązki wydzierżawiającego?
• kiedy można wypowiedzieć umowę dzierżawy?
• czy można żądać obniżenia czynszu dzierżawnego?
• czym cechuje się umowa dzierżawy gruntów rolnych?

Czym jest umowa dzierżawy?

Umowa dzierżawy to umowa, na podstawie której:

• wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz lub prawo do używania i pobierania pożytków
• dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz dzierżawny

Umowę dzierżawy regulują przepisy Kodeksu cywilnego (art. 693-709). W związku z tym, że pomiędzy umową najmu i umową dzierżawy zachodzą istotne podobieństwa, przepis art. 694 Kodeksu cywilnego nakazuje stosować do niej również odpowiednio przepisy dotyczące umowy najmu, a więc również przepisy Kodeksu cywilnego o najmie (art. 659-692).

Najczęściej, myśląc o umowie dzierżawy, myślimy o gruntach rolnych. Aktualnie wydzierżawiane są także inne rzeczy i prawa. O tym, co może być wydzierżawione, przeczytasz w dalszej części tego artykułu.

Na jaki okres może być zawarta umowa dzierżawy?

Umowa dzierżawy może być zawarta na czas:

1. określony nie dłuższy niż 30 lat (to jest do 30 lat włącznie)
2. na czas nieokreślony

Jeżeli umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony dłuższy niż 30 lat, to po upływie tego terminu traktowana jest ona jako zawarta na czas nieoznaczony. Oznacza to, że do upływu 30 lat umowa jest zawarta na czas oznaczony, a po upływie tego okresu na czas nieoznaczony. Stosunek dzierżawy trwa wtedy nadal, a dzierżawę zawartą w ten sposób na czas nieoznaczony można wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Takie zasady dzierżawy wynikają z art. 695 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeśli umowę dzierżawy nieruchomości zawarto na czas określony dłuższy niż rok, to musi ona mieć formę pisemną. W przypadku niezachowania tej formy przyjmuje się, że zawarto ją na czas nieoznaczony. Taki skutek istnieje od początku obowiązywania umowy dzierżawy (a nie po upływie tego okresu, tak jak miało to miejsce w przypadku zawierania umowy dzierżawy na okres przekraczający 30 lat). Ograniczenia takie wynikają z art. 660 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego (odpowiednie stosowanie przepisów o umowie najmu do dzierżawy).

Kto może podpisać (być stroną) umowę dzierżawy?

Stronami umowy dzierżawy są:

1. dzierżawca
2. wydzierżawiający

Zarówno pierwszym, jak i drugim może być każdy podmiot. Zasadniczo przepisy prawa nie nakładają w tym zakresie żadnych ograniczeń i wymagań co do osoby mogącej zawrzeć umowę dzierżawy (na przykład co do konieczności pozostawania przedsiębiorcą lub prowadzenia gospodarstwa rolnego).

Natomiast dzierżawcą nieruchomości państwowej lub komunalnej może być czasem nawet jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.

Co może być przedmiotem dzierżawy?

W przeciwieństwie do umowy najmu, przedmiotem dzierżawy mogą być nie tylko rzeczy. Wydzierżawić można między innymi:

• rzeczy materialne
• prawa (w tym wynikające z rejestracji znaku towarowego lub wzoru przemysłowego, czy autorskich praw majątkowych)
• nieruchomości rolne
• obwody rybackie
• obwody łowieckie
• prawa do domen lub stron internetowych

Przedmiotem dzierżawy może być także przedsiębiorstwo albo całe gospodarstwo rolne (jako zorganizowana całość).

W jakiej formie powinna być zawarta umowa dzierżawy?

Umowa dzierżawy może być zawarta w dowolnej formie (ustnej, pisemnej, pisemnej z urzędowo poświadczoną datą, pisemnej z notarialnie lub urzędowo poświadczonymi podpisami, dokumentowej, aktu notarialnego, czy nawet dorozumianej). W praktyce umowę dzierżawy najlepiej zawrzeć co najmniej w formie pisemnej (ułatwi to wykazanie jej treści w razie sporu o czynsz dzierżawny lub zwrot przedmiotu dzierżawy).

Od omówionej powyżej zasady istnieją jednak pewne wyjątki:

• umowa dzierżawy przedsiębiorstwa powinna być zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (art. 75¹ § 1 Kodeksu cywilnego)
• umowa dzierżawy nieruchomości rolnej powinna być zawarta w formie pisemnej z datą pewną, jeżeli dzierżawcy ma przysługiwać prawo pierwokupu nieruchomości rolnej (art. 3 ust. 1 pkt 1) Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego)
• umowa dzierżawy nieruchomości lub pomieszczeń na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta co najmniej w formie pisemnej (w razie niezachowania tej formy umowę dzierżawy traktuje się jako zawartą na czas nieoznaczony od momentu jej zawarcia)

Czym różni się umowa dzierżawy od umowy najmu?

Umowa dzierżawy jest umową podobną do umowy najmu. Oprócz podobieństw, wykazuje jednak kilka znaczących różnic. Najważniejsze dwie różnice to:

• przedmiotem dzierżawy mogą być prawa, a umowy najmu nie
• dzierżawca jest uprawniony do pobierania pożytków z przedmiotu dzierżawy (najemca zasadniczo nie, przy czym dopuszczalny jest dalszy podnajem przedmiotu najmu upodabniający umowę najmu do umowy dzierżawy)

Umowę dzierżawy zawiera się zazwyczaj na dłuższy okres niż umowy najmu. Dzięki temu dzierżawca ma czas na inwestowanie w dzierżawiony przedmiot i może amortyzować czynione nakłady. Dzierżawca (w przeciwieństwie do najemcy) korzysta także z większej ochrony - czynsz dzierżawny płaci z dołu (może jednak zostać uzgodniony inny model płatności czynszu), może żądać obniżenia czynszu przypadającego z tytułu umowy dzierżawy w przypadku zmniejszenia dochodu, a także może mu przysługiwać ustawowe prawo pierwokupu przedmiotu dzierżawy. W sprawach nieuregulowanych do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o najmie.

Jakie są prawa i obowiązki dzierżawcy?

Dzierżawca ma szereg praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy dzierżawy. Jeśli chodzi o prawa, to w wykonywaniu dzierżawy może on:

• używać przedmiotu dzierżawy i korzystać z niego, a także pobierać z niego pożytki
• żądać obniżenia czynszu dzierżawnego, jeżeli zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu
• żądać zwrotu nakładów poczynionych na zasiewy

Jeśli chodzi o obowiązki, to dzierżawca:

• zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz dzierżawny
• powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki
• powinien dokonywać napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym
• zobowiązany jest zwrócić rzecz po zakończeniu dzierżawy w stanie niepogorszonym

Jakie są prawa dzierżawcy?

Na czym polega prawo do korzystania z przedmiotu dzierżawy?

Dzierżawca w związku z posiadaniem przedmiotu dzierżawy ma prawo do używania i pobierania pożytków z przedmiotu dzierżawy (art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego). Pożytki dzieli się na naturalne, cywilne lub prawne.

Pożytki naturalne to płody i inne odłączane od rzeczy części składowe, jeśli według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (art. 53 § 1 Kodeksu cywilnego). Do pożytków naturalnych gruntu można zaliczyć płody rolne oraz inne dochody przynoszone przez rzecz - na przykład dochody uzyskiwane z eksploatacji nieruchomości w obrębie przedmiotu dzierżawy (glina, piasek, żwir oraz kopaliny). Najprościej mówiąc, pożytki naturalne to na przykład zbiory z pola lub owoce z sadu, które dzierżawca zatrzymuje w związku z posiadaniem gruntu.

Kiedy dzierżawca może żądać zwrotu nakładów na zasiewy?

Jeśli przy rozpoczęciu dzierżawy grunt rolny nie był obsiany zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki (ciągłego i cyklicznego gospodarowania gruntem rolnym), a po zakończeniu dzierżawy został zwrócony grunt z zasiewami, to dzierżawca może rozliczyć nakłady, które poniósł w związku z tymi zasiewami (art. 706 Kodeksu cywilnego).

Nakładami w tym przypadku są wydatki poniesione zgodnie z zasadami racjonalnego gospodarowania gruntem rolnym - na zakup ziarna siewnego albo innych nasion, koszty obsiania gruntu (koszty paliwa, robocizny), a także wydatki na zakup nawozów oraz środków ochrony roślin, jeśli ich poniesienie było konieczne.

Na czym polega obowiązek zapłaty czynszu dzierżawnego?

Głównym obowiązkiem dzierżawcy wynikającym z dzierżawy jest zapłata czynszu. Czynsz dzierżawny ma zawsze charakter okresowy, nawet jeśli płaci się go z góry za cały okres dzierżawy (przy umowie dzierżawy zawartej na czas oznaczony). Czynsz może być także płatny przykładowo miesięcznie, kwartalnie lub corocznie.

Zgodnie z art. 693 § 2 Kodeksu cywilnego, czynsz dzierżawny może być zastrzeżony w pieniądzu lub świadczeniach innego rodzaju (w tym przykładowo w ułamkowej części pożytków lub uzyskanych plonów), a także w postaci świadczenia usług (np. obsiania lub skoszenia innego gruntu, czyli nieoddanego do korzystania na podstawie umowy dzierżawy).

Strony mogą w umowie dzierżawy oznaczyć termin płatności czynszu. Jeśli tego nie uczyniono, czynsz płatny jest z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a jeśli brak takiego zwyczaju, to czynsz płaci się co pół roku z dołu (art. 699 Kodeksu cywilnego).

Kiedy można żądać obniżenia czynszu dzierżawnego?

Dzierżawca zawsze musi liczyć się z ryzykiem braku osiągnięcia przychodów z przedmiotu dzierżawy - na przykład z powodu gradobicia, suszy lub pożaru. Zgodnie z art. 700 Kodeksu cywilnego, dzierżawca może jednak żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy, jeśli spełnione są następujące warunki:

• doszło do znacznego zmniejszenia przychodów uzyskiwanych z przedmiotu dzierżawy - znaczne zmniejszenie na ogół oznacza zmniejszenie przychodu wobec poprzednich okresów o około 50%, a przy ocenie zmniejszenia przychodów bierze się pod uwagę wypłatę świadczeń z ubezpieczenia przedmiotu dzierżawy
• zmniejszenie przychodu nastąpiło wskutek okoliczności, za które dzierżawca (lub osoby, którymi się posługuje przy wykonywaniu dzierżawy) nie ponosi odpowiedzialności
• okoliczności te nie dotyczą osoby dzierżawcy

Na czym polega stosunkowe rozliczenie czynszu?

Jeśli umowa dzierżawy kończy się przed upływem roku dzierżawnego, to dzierżawca musi zapłacić czynsz w stosunku, w którym pożytki pobrane lub możliwe do pobrania pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego (art. 707 Kodeksu cywilnego). Dotyczy to wszelkich pożytków zarówno naturalnych, jak i cywilnych. Bez znaczenia jest w tym przypadku to, w jaki sposób strony ustaliły w umowie dzierżawy wysokość czynszu. Przykładowo: jeśli umowa dzierżawy gruntu kończy się w połowie roku dzierżawnego, a dzierżawca mógł pobrać połowę tegorocznych pożytków, to zapłaci połowę rocznego czynszu.

Jakie są obowiązki dzierżawcy?

Co oznacza korzystanie z przedmiotu dzierżawy zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki?

Dzierżawca ma obowiązek wykonywania umowy dzierżawy zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki (art. 696 Kodeksu cywilnego). Kryterium wymagań prawidłowej gospodarki może być rozumiane na różne sposoby - zależy to od przedmiotu i treści umowy dzierżawy.

Wymagania te będą rozumiane inaczej w przypadku umowy dzierżawy przedsiębiorstwa produkcyjnego lub usługowego, a inaczej w przypadku umowy dzierżawy nieruchomości rolnej, czy umowy dzierżawy gospodarstwa rolnego. Wymagania, o których mowa, powinno się ustalać przy jednoczesnym uwzględnieniu właściwości gospodarczych przedmiotu dzierżawy, zawodowych i moralnych kwalifikacji dzierżawcy, a także jego doświadczenia i wykształcenia.

Co istotne, dzierżawca nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Przykładowo na gruncie wykorzystywanym jako użytki rolne nie jest dopuszczalne prowadzenie prac odkrywkowych i wydobywanie żwiru. W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Na czym polega obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy?

Wydzierżawiający powinien udostępnić dzierżawcy rzecz w stanie, który nadaje się do używania i pobierania pożytków. Dzierżawca od chwili wydania mu przedmiotu dzierżawy ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, a więc w takim, jaki istniał w momencie wydania go na podstawie umowy dzierżawy (art. 697 Kodeksu cywilnego).

Kiedy dzierżawca ma obowiązek zwrotu dzierżawionej rzeczy?

Po zakończeniu okresu obowiązywania umowy dzierżawy, dzierżawca powinien zwrócić dzierżawiony przedmiot w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy (art. 705 Kodeksu cywilnego). Strony umowy dzierżawy mogą jednak umówić się inaczej (np. dopuścić zwrot przedmiotu dzierżawy w stanie pogorszonym).

Termin zwrotu strony mogą określić w umowie dzierżawy. Jeśli umowa dzierżawy milczy na ten temat, to przedmiot dzierżawy powinien być zwrócony niezwłocznie po wezwaniu przez wydzierżawiającego lub w terminie zwyczajowo przyjętym.

Jakie są prawa i obowiązki wydzierżawiającego?

Wydzierżawiający ma szereg praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy dzierżawy. Jeśli chodzi o prawa to może on:

• domagać się zapłaty czynszu dzierżawnego
• wyrazić zgodę na oddanie przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w poddzierżawę
• wypowiedzieć dzierżawę
• po zakończeniu obowiązywania umowy żądać od dzierżawcy wydania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym

Jeśli natomiast chodzi o obowiązki, to:

• wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony
• wydzierżawiający powinien obniżyć czynsz przypadający za dany okres gospodarczy, jeżeli zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu

Kiedy można wypowiedzieć umowę dzierżawy z zachowaniem okresu wypowiedzenia?

Zgodnie z art. 704 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowę dzierżawy zawarto na czas nieoznaczony (a w jej treści nie uzgodniono inaczej), to można ją wypowiedzieć z zachowaniem następujących okresów wypowiedzenia:

• 1 rok naprzód na koniec roku dzierżawnego - jeżeli zawarto umowę dzierżawy gruntu rolnego
• sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego - jeżeli zawarto umowę dzierżawy innej nieruchomości, rzeczy ruchomej lub prawa

Umowę dzierżawy można także wypowiedzieć w innych przypadkach, jeżeli w jej treści przewidziano wyraźnie taką możliwość. Możliwe jest zastrzeżenie prawa do wypowiedzenia umowy zarówno z zachowaniem, jak i bez zachowania okresu wypowiedzenia. Konieczne jest przy tym określenie dokładnych przypadków, w których będzie można dzierżawę wypowiedzieć. Prawo do wprowadzenia do umowy dzierżawy dodatkowych przyczyn wypowiedzenia wynika z odpowiedniego stosowania przepisów o najmie - art. 673 § 3 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego.

Kiedy można wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia?

Wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli dzierżawca:

1. używa przedmiotu dzierżawy wbrew zasadom prawidłowej gospodarki oraz gdy zmienia przeznaczenie przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego
2. dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a jeśli czynsz jest płatny rocznie, gdy dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad 3 miesiące
3. zaniedbuje przedmiot dzierżawy do tego stopnia, że zostaje on narażony na jego utratę lub uszkodzenie
4. oddaje przedmiot dzierżawy w poddzierżawę lub w bezpłatne używanie bez zgody wydzierżawiającego

Kiedy można wypowiedzieć umowę dzierżawy z powodu nieprzestrzegania zasad prawidłowej gospodarki?

Jeśli dzierżawca używa rzecz w sposób sprzeczny z umową dzierżawy lub jej przeznaczeniem, to wydzierżawiający powinien upomnieć dzierżawcę. Jeżeli pomimo upomnienia dzierżawca nie zmienił swojej postawy i zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, to wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Upomnienie najlepiej wysłać na piśmie (listem poleconym za potwierdzeniem odbioru), co ułatwi późniejsze wykazanie jego doręczenia.

Uprawnienie takie ma podstawę w art. 667 § 2 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego (odpowiednie stosowanie przepisów o najmie do umowy dzierżawy).

Kiedy można wypowiedzieć umowę dzierżawy z powodu zwłoki dzierżawcy z zapłatą czynszu?

Ze zwłoką dzierżawcy w zapłacie czynszu mamy do czynienia, jeżeli uchybia on terminowi płatności z powodu, za który ponosi odpowiedzialność. Jeżeli dzierżawca będzie w stanie wykazać, że do braku terminowej zapłaty doszło wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, to będzie on pozostawał w opóźnieniu, a nie w zwłoce (w takim wypadku wypowiedzenie umowy dzierżawy nie będzie możliwe).

Wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy, jeśli dzierżawca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, a jeśli czynsz jest płatny rocznie, gdy zwłoka przekracza trzy miesiące. Jeśli oprócz czynszu dzierżawca jest obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub posiadaniem przedmiotu dzierżawy (art. 702 Kodeksu cywilnego), to wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę także w przypadku zwłoki z zapłatą podatków oraz innych należności.

Wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia (to jest w trybie natychmiastowym), ale wcześniej powinien o tym uprzedzić dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Prawo do wypowiedzenia umowy w takim przypadku przysługuje na podstawie art. 703 Kodeksu cywilnego. Bez uprzedzenia i udzielenia dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu wypowiedzenie nie będzie skuteczne.

Kiedy można wypowiedzieć umowę dzierżawy z powodu oddania przedmiotu dzierżawy do używania lub poddzierżawy bez zgody wydzierżawiającego?

Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W przypadku naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia. Uprawnienie takie wynika z art. 698 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czym cechuje się umowa dzierżawy gruntów rolnych?

Kodeks cywilny przewiduje szczególne przepisy dotyczące dzierżawy gruntów rolnych, które wzmacniają pozycję dzierżawcy. Dodatkowe uprawnienia dzierżawcy gruntu rolnego wynikają także z Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Jak wskazano już powyżej, art. 704 Kodeksu cywilnego przedłuża do jednego roku termin wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntu rolnego zawartej na czas nieoznaczony. Zgodnie z nim, w braku innych ustaleń, umowę dzierżawy gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.

Kolejnym z przepisów wzmacniających pozycję dzierżawcy jest art. 706 Kodeksu cywilnego. Przepis ten określa sposób rozliczenia z tytułu nakładów poniesionych na zasiewy. Jeżeli przy zakończeniu umowy dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, to może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów. Żądanie takie jest uzasadnione jeżeli przy rozpoczęciu umowy dzierżawy wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki dzierżawca nie otrzymał odpowiednich zasiewów (otrzymał grunt nie obsiany, a pozostawił obsiany).

Umowa dzierżawy gruntu rolnego uprawnia dzierżawcę również do pobierania dopłat obszarowych (pobiera je ten, kto faktycznie użytkuje grunt), może jednak przenosić na niego ciężar podatków i innych ciężarów związanych z przedmiotem dzierżawy.

Najważniejsze jest jednak przyznanie dzierżawcy nieruchomości rolnej ustawowego prawa pierwokupu. Zgodnie z art. 3 ust. 1 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy.

Dla zrealizowania prawa pierwokupu muszą być dodatkowo spełnione następujące warunki:

• umowa dzierżawy musi być zawarta w formie pisemnej i mieć datę pewną
• dzierżawa musi być wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od daty pewnej umowy
• nabywana nieruchomość rolna musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy

Jednak zgodnie z art. 3 ust. 5 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dzierżawca nie może skorzystać z prawa pierwokupu dzierżawionej nieruchomości rolnej między innymi jeżeli:

• nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy (w rozumieniu Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego)
• sprzedaż nieruchomości stanowiącej wkład gruntowy członka spółdzielni produkcji rolnej następuje na rzecz innego członka tej spółdzielni
• spółdzielnia produkcji rolnej nabywa od członka spółdzielni nieruchomość stanowiącą wkład gruntowy w tej spółdzielni
• nabywcą jest jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa

Osobami bliskimi w rozumieniu Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego są zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, rodzice małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczym, macocha oraz pasierbowie (art. 2 pkt 6 tej ustawy).

Jeśli dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, to o treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia go notariusz. W ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia dzierżawca może wykonać prawo pierwokupu, składając oświadczenie w formie aktu notarialnego.

Ustawowe prawo pierwokupu przysługuje także Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) działającemu na rzecz Skarbu Państwa, lecz tylko w braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu albo w razie niewykonania przez niego tego prawa (art. 3 ust. 4 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). KOWR nie przysługuje jednak prawo pierwokupu, jeśli w wyniku nabycia nieruchomości powiększa się gospodarstwo rodzinne do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie miejsca zamieszkania nabywcy lub w gminie sąsiedniej. KOWR ma miesiąc na wykonanie prawa pierwokupu. Termin ten liczony jest od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży nieruchomości.

Prawo pierwokupu wykonywane jest po cenie określonej w umowie sprzedaży. Często jednak zdarza się, że cena ta rażąco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości. W takim wypadku można wystąpić do sądu z żądaniem ustalenia ceny w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.

Wzór umowy dzierżawy

Co powinien zawierać wzór umowy dzierżawy?

Dobry wzór umowy dzierżawy powinien być dopasowany do przedmiotu dzierżawy (inaczej będzie wyglądała umowa dzierżawy gruntu rolnego, a inaczej umowa dzierżawy przedsiębiorstwa albo prawa). Każdy wzór umowy dzierżawy powinien jednak określać co najmniej:

• strony umowy dzierżawy (wydzierżawiającego i dzierżawcę) wraz z danymi pozwalającymi na ich identyfikację
• przedmiot dzierżawy (dokładne oznaczenie rzeczy lub prawa oddawanych do używania i pobierania pożytków)
• czas trwania dzierżawy (oznaczony albo nieoznaczony)
• wysokość czynszu dzierżawnego oraz sposób jego zapłaty (w pieniądzu albo w świadczeniach innego rodzaju)
• terminy płatności czynszu (w ich braku czynsz będzie płatny w terminie zwyczajowo przyjętym, a gdy takiego zwyczaju nie ma - co pół roku z dołu)
• zasady dokonywania nakładów oraz ich rozliczenia
• przypadki, w których będzie można dzierżawę wypowiedzieć (z zachowaniem okresu wypowiedzenia albo bez jego zachowania)
• zasady oddawania przedmiotu dzierżawy w poddzierżawę lub do bezpłatnego używania (wymagające zgody wydzierżawiającego)

Wzór umowy dzierżawy gruntów rolnych powinien dodatkowo regulować kwestie dopłat obszarowych, podatków i innych ciężarów związanych z przedmiotem dzierżawy, a także prawa pierwokupu.

Gotowy wzór umowy dzierżawy pobrany z internetu rzadko uwzględnia specyfikę konkretnej sprawy. Przed podpisaniem warto więc zweryfikować, czy wzór umowy dzierżawy zabezpiecza interesy obu stron (zwłaszcza w zakresie wypowiedzenia, rozliczenia nakładów oraz prawa pierwokupu). Poniżej znajdziesz przygotowany przeze mnie prosty wzór umowy dzierżawy gruntu rolnego - możesz go również pobrać w formacie DOC oraz PDF.

Wzór umowy dzierżawy do pobrania

UMOWA DZIERŻAWY GRUNTU ROLNEGO

zawarta w dniu …………… r. w ……………, pomiędzy:

1) Panem/Panią ……………, zamieszkałym/-ą w …………… przy ul. ……………, PESEL: ……………, zwanym/-ą dalej „Wydzierżawiającym",

a

2) Panem/Panią ……………, zamieszkałym/-ą w …………… przy ul. ……………, PESEL: ……………, zwanym/-ą dalej „Dzierżawcą",

zwanymi dalej łącznie „Stronami".

§ 1. Oświadczenia Stron i przedmiot dzierżawy

1. Wydzierżawiający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości rolnej położonej w ……………, gmina ……………, stanowiącej działkę ewidencyjną nr …………… (obręb ……………) o powierzchni …………… ha, dla której Sąd Rejonowy w …………… prowadzi księgę wieczystą nr …………… (dalej: „Przedmiot dzierżawy").

2. Wydzierżawiający oddaje Dzierżawcy Przedmiot dzierżawy do używania i pobierania pożytków, a Dzierżawca zobowiązuje się płacić Wydzierżawiającemu umówiony czynsz dzierżawny.

3. Dzierżawca będzie wykorzystywał Przedmiot dzierżawy wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej i nie może zmieniać jego przeznaczenia bez pisemnej zgody Wydzierżawiającego.

§ 2. Okres dzierżawy

1. Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony, to jest od dnia …………… r. do dnia …………… r.

2. Wydanie Przedmiotu dzierżawy nastąpi w dniu …………… r. na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.

§ 3. Czynsz dzierżawny

1. Dzierżawca będzie płacił Wydzierżawiającemu czynsz dzierżawny w wysokości …………… zł (słownie: …………… złotych) za każdy rok dzierżawny.

2. Czynsz płatny jest z dołu, do dnia …………… każdego roku dzierżawnego, przelewem na rachunek bankowy Wydzierżawiającego nr …………….

3. Oprócz czynszu Dzierżawca będzie obowiązany uiszczać podatek rolny oraz inne ciężary związane z Przedmiotem dzierżawy.

4. Jeżeli zwykły przychód z Przedmiotu dzierżawy ulegnie znacznemu zmniejszeniu wskutek okoliczności, za które Dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, Dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy (art. 700 Kodeksu cywilnego).

§ 4. Obowiązki Dzierżawcy

1. Dzierżawca będzie wykonywał dzierżawę zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki.

2. Dzierżawca będzie dokonywał na własny koszt napraw niezbędnych do zachowania Przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.

3. Dzierżawca nie może oddawać Przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani w poddzierżawę bez pisemnej zgody Wydzierżawiającego.

§ 5. Dopłaty

W okresie dzierżawy Dzierżawca jest uprawniony do ubiegania się o dopłaty bezpośrednie (płatności obszarowe) związane z użytkowaniem Przedmiotu dzierżawy.

§ 6. Wypowiedzenie umowy

1. Wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli Dzierżawca:

a) używa Przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem i mimo pisemnego upomnienia nie zaprzestaje takiego używania albo zaniedbuje Przedmiot dzierżawy do tego stopnia, że zostaje on narażony na utratę lub uszkodzenie,

b) dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności - po uprzedzeniu i udzieleniu Dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu (art. 703 Kodeksu cywilnego),

c) odda Przedmiot dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w poddzierżawę bez zgody Wydzierżawiającego.

2. Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej.

§ 7. Zwrot Przedmiotu dzierżawy

1. Po zakończeniu dzierżawy Dzierżawca zwróci Przedmiot dzierżawy w stanie, w jakim powinien się on znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy (art. 705 Kodeksu cywilnego).

2. Zwrot zostanie potwierdzony protokołem zdawczo-odbiorczym.

§ 8. Postanowienia końcowe

1. Wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

2. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego oraz Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

……………………………………… (Wydzierżawiający)

……………………………………… (Dzierżawca)

O autorze

adwokat Wojciech Rudzki

Okręgowa Izba Adwokacka w Krakowie · nr wpisu KRA/Adw/3310 · od 2016 r.

Prowadzę Kancelarię Adwokacką w Krakowie. Specjalizuję się w prawie cywilnym, spadkowym, gospodarczym i prawie spółek oraz w prawie nieruchomości. Reprezentuję klientów indywidualnych i przedsiębiorców - rzetelnie i konkretnie.

Więcej o mnieZadzwoń: 692 511 850