Autor: adwokat Wojciech Rudzki·Ostatnia aktualizacja: 19 lipca 2026Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna to umowa zawierana po to, aby w przyszłości doszło do zawarcia innej umowy - umowy przyrzeczonej. Ma ona zabezpieczyć zawarcie umowy przyrzeczonej w późniejszym okresie. Jeżeli umowa przedwstępna ma odpowiednią treść i została zawarta w odpowiedniej formie, może powodować tak zwany skutek silniejszy - w takim przypadku umożliwia wymuszenie zawarcia ostatecznej umowy przed sądem. Umowy przedwstępne bardzo często towarzyszą transakcjom sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza jeżeli zakup ma być finansowany kredytem hipotecznym. Po przeczytaniu tego artykułu poznasz odpowiedzi między innymi na następujące pytania:
- czym jest umowa przedwstępna?
- jakie prawa i obowiązki wynikają z zawarcia umowy przedwstępnej?
- w jakiej formie powinna zostać zawarta umowa przedwstępna?
- jaką treść musi mieć umowa przedwstępna?
- czym różni się umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym od umowy przedwstępnej ze skutkiem słabszym?
- czy w umowie przedwstępnej można przewidzieć zadatek albo zaliczkę?
- kiedy i w jaki sposób można domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli druga strona uchyla się od jej zawarcia?
Umowa przedwstępna - informacje podstawowe
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to umowa poprzedzająca zawarcie innej umowy. Na podstawie umowy przedwstępnej, jej strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości (na przykład umowy kupna-sprzedaży nieruchomości).
Umowa docelowa, która ma zostać zawarta w przyszłości, jest określana przez prawników jako umowa przyrzeczona.
Umowa przedwstępna jest zawierana najczęściej w sytuacji, w której strony nie są jeszcze gotowe do zawarcia oznaczonej umowy.
Może być to spowodowane na przykład koniecznością szczegółowego zweryfikowania stanu prawnego nieruchomości lub stanu faktycznego przedmiotu sprzedaży (np. przeprowadzenie badania prawnego albo przeprowadzenie badań geologicznych), koniecznością uzyskania kredytu pozwalającego sfinansować zakup, czy po prostu odsunięcia finalizacji transakcji w czasie (wraz z jednoczesnym zagwarantowaniem ceny sprzedaży).
Umowa przedwstępna jest uregulowana w art. 389-390 Kodeksu cywilnego.
Oprócz tych przepisów, do umowy przedwstępnej zastosowanie znajdą także inne przepisy Kodeksu cywilnego (w szczególności dotyczące zadatku, zaliczki, formy czynności prawnych, czy treści umowy przyrzeczonej), Prawa o notariacie, czy Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
W życiu codziennym umowy przedwstępne są bardzo często zawierane w przypadku sprzedaży nieruchomości (mieszkania, domu, działki). Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest bardzo często zawierana w celu uzyskania kredytu hipotecznego pozwalającego na zakup domu lub mieszkania. W przypadku takiej transakcji umowa przedwstępna jest zawierana często w formie aktu notarialnego oraz jest połączona z wpłatą zaliczki lub zadatku.
Kto może zawrzeć umowę przedwstępną?
Umowę przedwstępną może zawrzeć każda osoba fizyczna posiadająca zdolność do czynności prawnych, a także każda osoba prawna. Umowa przedwstępna jest umową cywilnoprawną - jej stronami mogą być zarówno osoby prywatne, przedsiębiorcy, czy spółki (np. spółka jawna, spółka komandytowa, spółka z o.o.).
W przypadku gdy stroną umowy jest spółka, należy pamiętać o należytej reprezentacji tej spółki (zgodnie z zasadami określonymi w umowie spółki oraz zasadami wynikającymi z Kodeksu spółek handlowych). Brak właściwego umocowania do reprezentacji może skutkować nieważnością umowy przedwstępnej lub koniecznością jej potwierdzenia przez właściwy organ spółki.
Dlaczego zawiera się umowę przedwstępną?
Celem umowy przedwstępnej jest zabezpieczenie interesów obu stron - obie strony zyskują pewność, że w przyszłości dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej na uzgodnionych wcześniej warunkach. Dodatkową formą zabezpieczenia może być:
- ujawnienie zawarcia umowy przedwstępnej w księdze wieczystej (nie jest to jednak obowiązkowe nawet jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, kwestię tę omówię szczegółowo w dalszej części tego artykułu)
- wpłata zadatku
- wpłata zaliczki
Pewność finalizacji transakcji wynika z tego, że obu stronom przysługują roszczenia związane z uchylaniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Roszczenia te są uzależnione od tego jaką treść miała umowa przedwstępna oraz w jakiej formie została ona zawarta.
Kwestie te omówię szerzej w dalszej części tego artykułu. W tym miejscu możemy poprzestać na wskazaniu przykładowych roszczeń:
- przymusowe dochodzenie zawarcia ostatecznej umowy przed sądem
- zachowanie zadatku albo domaganie się dwukrotności zadatku danego (w zależności od tego, kto wpłacił zadatek)
- żądanie naprawienia szkody, jeżeli kontrahent nie dotrzyma warunków umowy
W związku z tym, przed zawarciem umowy przedwstępnej powinieneś zadbać o nadanie jej odpowiedniej treści oraz dopilnować, aby została zawarta w odpowiedniej formie (w odpowiedni sposób).
Czego (jakich umów) może dotyczyć umowa przedwstępna?
Na podstawie umowy przedwstępnej, obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości innej umowy - umowy docelowej, określanej przez prawników umową przyrzeczoną. To jest zasadnicza treść umowy przedwstępnej, bez takiego zobowiązania umowa przedwstępna nie może istnieć.
Pozostałe postanowienia (na przykład zadatek, zaliczka, kary umowne) mają jedynie charakter towarzyszący (dodatkowy).
Umowa przedwstępna może zobowiązywać do zawarcia jakiejkolwiek umowy cywilnej (umowy prawa cywilnego). Z doświadczenia mojej kancelarii adwokackiej wynika, że najczęściej zawierane umowy przedwstępne to:
- umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania
- umowa przedwstępna sprzedaży domu
- umowa przedwstępna sprzedaży działki gruntowej
- umowa przedwstępna działu spadku
- umowa przedwstępna zniesienia współwłasności
- umowa przedwstępna sprzedaży udziałów w spółce z o.o.
- przedwstępna umowa o pracę
- przedwstępna umowa najmu
- przedwstępna umowa dzierżawy
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Jaką treść może mieć umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna powinna zawierać zobowiązanie się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. W związku z tym, obowiązkowym elementem tej umowy jest określenie tego jaka umowa ma zostać zawarta w przyszłości oraz jakie będą podstawowe warunki tej umowy (istotne postanowienia umowy przyrzeczonej).
Umowa przedwstępna może także zawierać inne postanowienia zmierzające do określenia czasu, sposobu oraz warunków zawarcia umowy końcowej.
Na potrzeby tego artykułu, możemy przyjąć, że umowa przedwstępna składa się ze wskazanych poniżej elementów:
- określenie podmiotów zawierających umowę, czyli dane osobowe obu stron (imiona i nazwiska, adres zamieszkania, PESEL, a w przypadku spółki numer KRS i adres siedziby)
- istotne postanowienia umowy przyrzeczonej
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej
- zastrzeżenie zadatku albo zaliczki
- określenie zasad odstąpienia od umowy
- zastrzeżenie kar umownych na wypadek braku wykonania umowy
Istotne postanowienia umowy przyrzeczonej
Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Chodzi o takie postanowienia, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej - bez nich nie może dojść do zawarcia ważnej i skutecznej umowy końcowej (prawnicy określają je jako essentialia negotii, czyli obowiązkowe elementy umowy).
W związku z tym, że umowa przedwstępna może dotyczyć różnych umów, istotne postanowienia umowy przyrzeczonej będą inne w przypadku różnych umów.
Najczęściej zawieranymi umowami przedwstępnymi są umowy przedwstępne sprzedaży, w związku z tym zwróćmy uwagę na to jakie są istotne elementy umowy sprzedaży:
- określenie przedmiotu sprzedaży
- określenie ceny sprzedaży
Jak już wspomniałem, istotne postanowienia umowy przyrzeczonej muszą być za każdym razem odnoszone do umowy końcowej, w związku z tym, w przypadku różnych umów postanowienia te będą inne.
Na przykład, w przypadku przedwstępnej umowy zniesienia współwłasności będą to określenie przedmiotu współwłasności oraz zasady zniesienia współwłasności (na przykład sposób podziału fizycznego, zasady spłat), a w przypadku przedwstępnej umowy najmu będą to określenie przedmiotu najmu, okresu najmu oraz wysokości czynszu najmu.
Określenie istotnych postanowień ma kluczowe znaczenie dla skuteczności umowy przedwstępnej. Jeżeli obie strony nie zadbają o wskazanie tych kluczowych elementów, umowa przedwstępna będzie nieważna.
Nieważność umowy będzie skutkowała brakiem możliwości dochodzenia na jej podstawie jakichkolwiek roszczeń.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
W jaki sposób określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej?
W umowie przedwstępnej powinieneś określić termin, w jakim ma dojść do zawarcia umowy ostatecznej.
Już w tym miejscu chciałbym jednak podkreślić, że brak określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie będzie powodował nieważności umowy przedwstępnej.
Z praktycznego punktu widzenia określenie terminu zawarcia właściwej umowy służy precyzyjnemu określeniu praw i obowiązków obu stron i pozwala uniknąć nieporozumień - obie strony wiedzą, że transakcja ma zostać sfinalizowana w określonym terminie.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej można określić poprzez wskazanie:
- daty dziennej (na przykład do dnia 31 grudnia 2026 roku)
- okresu od dnia podpisania umowy przedwstępnej (na przykład 6 miesięcy od dnia jej zawarcia)
- zdarzenia istotnego dla finalizacji transakcji, czyli uzależnienie terminu od spełnienia określonych warunków (na przykład: wydanie pozytywnej decyzji kredytowej przez bank, wydanie prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, zarejestrowanie podwyższenia kapitału zakładowego spółki z ograniczoną odpowiedzialnością przez sąd rejestrowy)
Nie jest także wykluczone określenie tego terminu poprzez połączenie dwóch lub więcej sposobów określania terminu - na przykład umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie do dnia 31 grudnia 2026 roku, ale nie później niż w terminie 30 dni od dnia wydania pozytywnej decyzji kredytowej przez bank.
Co jeżeli w umowie przedwstępnej nie określono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej?
Jeżeli w umowie przedwstępnej nie wskazano terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, w ciągu roku od dnia jej podpisania każda ze stron może wyznaczyć kontrahentowi odpowiedni termin zawarcia ostatecznej umowy.
Jeżeli obie strony wyznaczyły inny termin, wiążący jest termin wskazany przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
Termin do zawarcia oznaczonej umowy nie musi jednak mieścić się w okresie 1 roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej - może on przypadać na okres późniejszy. Istotne jest tylko to, żeby do wyznaczenia terminu doszło w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej.
Jako przykład można wskazać umowę przedwstępną zawartą w dniu 4 stycznia 2026 roku, która nie określała tego terminu. W takim przypadku, sprzedający może wskazać w grudniu 2026 roku, że umowa zostanie zawarta 25 stycznia 2027 roku.
Wyznaczenie terminu następuje poprzez złożenie stosownego oświadczenia drugiej stronie. Wyznaczony termin powinien być odpowiedni, co oznacza, że termin ten nie może być ani za krótki, ani za długi.
W terminie wyznaczonym w ten sposób musi być możliwe usunięcie ewentualnych przeszkód do sfinalizowania transakcji. Jeżeli umowa przedwstępna nie określa w jaki sposób powinno dojść do wyznaczenia tego terminu, w typowej sytuacji nastąpi to poprzez wysłanie listu poleconego za potwierdzeniem odbioru (czyli w formie pisemnej) albo poprzez email (czyli w formie dokumentowej).
Musisz pamiętać o tym, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, żadna ze stron nie będzie mogła żądać jej zawarcia.
W takim przypadku, nie będzie także możliwe podnoszenie roszczeń związanych z brakiem finalizacji transakcji - np. żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, czy żądania naprawienia szkody.
Zadatek i zaliczka w umowie przedwstępnej
Jak omówiliśmy to już wcześniej, umowa przedwstępna może zawierać dodatkowe postanowienia zabezpieczające interesy obu stron (utwierdzające, że dojdzie do finalizacji transakcji). Przykładem takich postanowień jest zastrzeżenie zadatku albo zaliczki.
Zadatek i zaliczka to jedne z najczęściej stosowanych postanowień dodatkowych wprowadzanych do umowy przedwstępnej.
W tym miejscu znajdziesz tylko podstawowe informacje na temat zadatku i zaliczki. Więcej informacji na ten temat znajdziesz w artykule zadatek, który umieściłem na stronie internetowej mojej kancelarii adwokackiej.
Zadatek w umowie przedwstępnej
Zastrzeżenie zadatku w umowie przedwstępnej odbywa się na podstawie art. 394 Kodeksu cywilnego. W pewnym uproszczeniu, zadatek polega na przekazaniu przy podpisaniu umowy określonej kwoty pieniężnej, która będzie zaliczona na poczet świadczenia strony wynikającego z umowy przyrzeczonej (na przykład zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny sprzedaży wynikającej z ostatecznej umowy).
Wysokość zadatku może być w zasadzie dowolnie określona przez strony, ale w typowej sytuacji zadatek wynosi od 5 do 20 procent ceny sprzedaży.
W przypadku zawinionego niewykonania umowy przedwstępnej przez jedną ze stron, druga strona może od umowy odstąpić bez wyznaczenia terminu dodatkowego. Jeżeli od umowy odstępuje strona, która otrzymała zadatek, może ona zatrzymać zadatek. Jeżeli jednak od umowy odstąpiła strona, która zapłaciła zadatek, może ona żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości od strony przeciwnej. Możemy zatem uznać, że zadatek pełni funkcję odszkodowawczą.
Prawo do zatrzymania zadatku lub żądania zapłaty jego dwukrotności przysługuje niezależnie od tego, czy poniesiono szkodę z tytułu braku zawarcia ostatecznej umowy, ani też od tego w jakiej wysokości szkoda wystąpiła. Dobrze skonstruowany zadatek stanowi więc zabezpieczenie interesów obu stron transakcji.
Odstąpienie od umowy w związku z zastrzeżeniem zadatku powoduje, że umowę przyrzeczoną uważa się za niezawartą.
W związku z tym, skorzystanie z uprawnień wynikających z zadatku wyłącza możliwość żądania zawarcia umowy przyrzeczonej oraz dochodzenia odszkodowania związanego z brakiem finalizacji transakcji. Odstąpienie od umowy w związku z zastrzeżeniem zadatku jest jedynie prawem, a nie obowiązkiem wynikającym z umowy przedwstępnej.
Uprawniony do odstąpienia może nadal żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli umowa została zawarta z tzw. skutkiem silniejszym. Możliwe jest także domaganie się zapłaty odszkodowania na zasadach ogólnych.
Jeżeli umowa przedwstępna została rozwiązana lub gdy do niewykonania umowy doszło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (ewentualnie z powodu okoliczności, za które obie strony ponoszą odpowiedzialność), zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej nie powstaje.
Zaliczka w umowie przedwstępnej
Zaliczka jest kwotą przekazywaną na poczet świadczenia strony wynikającego z umowy przyrzeczonej, najczęściej będzie ona przekazywana na poczet ceny sprzedaży nieruchomości.
W przeciwieństwie do zadatku, jeżeli nie dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy, zaliczka powinna zostać zwrócona niezależnie od przyczyn braku finalizacji transakcji.
Zaliczka stanowi formę zabezpieczenia tylko o tyle, że wskazuje, że kontrahent dysponuje środkami pieniężnymi i jest gotowa przekazać je drugiej stronie celem wykazania gotowości zawarcia umowy.
Jeżeli zależy Ci na zabezpieczeniu wykonania umowy zamiast zaliczki powinieneś pomyśleć o zastrzeżeniu zadatku.
Kary umowne w umowie przedwstępnej
W umowie przedwstępnej można także zastrzec karę umowną na wypadek uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Kara umowna pozwala uzyskać z góry określoną kwotę bez konieczności wykazywania wysokości poniesionej szkody.
Zastrzeżenie kary umownej jest szczególnie przydatne w umowach przedwstępnych zawieranych bez zadatku. Trzeba jednak pamiętać, że kara umowna może zabezpieczać wyłącznie zobowiązania niepieniężne - takim zobowiązaniem jest właśnie zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej.
W jakiej formie można zawrzeć umowę przedwstępną?
Umowę przedwstępną można zawrzeć w dowolnej formie - ustnej, pisemnej, aktu notarialnego, a nawet w sposób dorozumiany. Nie ma również przeszkód, aby umowa została sporządzona przez same strony na podstawie dostępnego wzoru.
Pomimo tego, forma zawarcia umowy przedwstępnej ma bardzo duże znaczenie dla skutków powodowanych przez umowę przedwstępną - tego, czy będzie można domagać się przymusowego zawarcia właściwej umowy, jeżeli kontrahent będzie uchylać się od jej zawarcia.
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie wymaganej do zawarcia umowy przyrzeczonej (albo w formie wyższej), obie strony mogą domagać się przymusowego zawarcia ostatecznej umowy. Uprawnienie takie wynika z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego.
Możliwe jest także domaganie się zapłaty odszkodowania zamiast domagania się przymusowego zawarcia tej umowy. Taka umowa jest określana jako umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym.
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie niższej niż wymagana do zawarcia umowy przyrzeczonej, jedynym żądaniem możliwym do podniesienia w przypadku braku finalizacji transakcji pozostaje żądanie naprawienia szkody (zapłaty odszkodowania). Uprawnienie takie wynika z art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego.
Odszkodowanie powinno zmierzać do naprawienia szkody, którą poniosła strona umowy przedwstępnej. Taka umowa jest określana jako umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym.
Jako przykład można wskazać umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania albo domu. Aby umowa sprzedaży nieruchomości była ważna, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego).
Jeżeli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zawarto w formie aktu notarialnego, można domagać się przed sądem przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli umowa przedwstępna nie została zawarta w takiej formie (ale na przykład w zwykłej formie pisemnej, czy w formie dokumentowej - poprzez email), w przypadku braku zawarcia ostatecznej umowy można domagać się jedynie naprawienia wynikłej z tego szkody.
Czy umowa przedwstępna może zostać wpisana do księgi wieczystej nieruchomości?
Wpis umowy przedwstępnej do księgi wieczystej
Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości) może zostać ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Prawo do ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej wynika z art. 16 ust. 2 pkt 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Musisz pamiętać o tym, że ujawnienie tego roszczenia jest jedynie prawem, a nie obowiązkiem wynikającym z jej zawarcia.
Aby ujawnienie tego roszczenia w księdze wieczystej było możliwe, wymagane jest zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego (taka forma jest wymagana do przeniesienia własności nieruchomości, umowa przedwstępna musi wywierać skutek silniejszy).
Przy zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, notariusz poinformuje o możliwości ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej oraz o braku obowiązku jego ujawnienia. Do przeniesienia własności dochodzi dopiero z chwilą podpisania ostatecznej umowy - dopiero wtedy kupujący staje się właścicielem nieruchomości.
Wykreślenie umowy przedwstępnej z księgi wieczystej
Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie 1 roku od dnia wpisu roszczenia w księdze wieczystej, roszczenie to może być z niej wykreślone na jednostronne żądanie właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości, jeżeli w tym terminie nie zawarto umowy przyrzeczonej.
Jeżeli złożony w tym terminie wniosek nie został uwzględniony, roszczenie może być wykreślone z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia odmawiającego uwzględnienia wniosku. Wynika to z art. 19 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Jeżeli uprawniony (na przykład kupujący) wykaże przed upływem roku od dnia wpisu w księdze wieczystej roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej, że wystąpił do sądu o przymusowe zawarcie umowy przyrzeczonej, bieg terminu do wykreślenia roszczenia liczy się od dnia zakończenia postępowania.
Jeżeli to żądanie nie zostanie uwzględnione, roszczenie z umowy przedwstępnej może być wykreślone z chwilą prawomocnego zakończenia postępowania. Wynika to z art. 19 ust. 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym, czyli kiedy można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej?
Kiedy można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej?
Jeżeli umowa przedwstępna ma skutek silniejszy (została zawarta co najmniej w takiej samej formie jaka jest wymagana dla umowy przyrzeczonej), obu stronom przysługuje roszczenie o zawarcie ostatecznej umowy. Może z niego skorzystać zarówno kupujący, jak i sprzedający.
Żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej jest możliwe dopiero jeżeli kontrahent uchyla się od finalizacji transakcji. Uchylanie się oznacza świadome działanie lub zaniechanie, zmierzające do bezpodstawnego niedopuszczenia do zawarcia ostatecznej umowy.
Uchylaniem się jest również samo niedotrzymanie terminu, czy brak współdziałania niezbędnego do sfinalizowania transakcji.
Zrealizowanie tego roszczenia nie jest obowiązkowe.
Strona uprawniona może poprzestać na domaganiu się zapłaty odszkodowania (ewentualnie odstąpić od umowy w związku z zastrzeżeniem zadatku). Skorzystanie z jednego z tych uprawnień wyłącza możliwość skorzystania z innego.
W jaki sposób można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej?
Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej na drodze sądowej zrealizujesz poprzez wniesienie pozwu o stwierdzenie obowiązku złożenia oświadczenia woli.
Pozew można wytoczyć dopiero wtedy, kiedy roszczenie jest wymagalne (kiedy upłynął już termin wskazany w umowie lub wyznaczony przez jedną ze stron).
Zgodnie z art. 64 Kodeksu cywilnego oraz art. 1047 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek złożenia oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Orzeczenie sądu o obowiązku złożenia oświadczenia woli zastępuje również samą umowę przyrzeczoną (zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1967 roku wydaną w sprawie o sygnaturze akt III CZP 32/66).
W związku z tym, strona domagająca się zawarcia ostatecznej umowy nie musi składać już kolejnego oświadczenia woli, w tym w formie aktu notarialnego (na przykład, jeżeli umowa przedwstępna dotyczyła sprzedaży nieruchomości). W praktyce sądy zajmują w tej sprawie różne stanowiska, w związku z czym zdarza się, że powód jako załącznik do pozwu przedkłada swoje oświadczenie w tej sprawie (na przykład w formie aktu notarialnego).
Zbycie nieruchomości po zawarciu umowy przedwstępnej
Zbycie przedmiotu transakcji po zawarciu umowy przedwstępnej, a przed zawarciem ostatecznej umowy jest sytuacją relatywnie rzadką, ale występuje w praktyce.
Sytuacja taka występuje najczęściej w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży ze skutkiem słabszym oraz znalezienia innego kupującego oferującego wyższą cenę.
W przypadku umowy przedwstępnej ze skutkiem słabszym, jedynym rozwiązaniem pozostaje domaganie się zapłaty odszkodowania. Inne rozwiązania nie są możliwe do podjęcia, ponieważ w takim przypadku nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
W związku z tym, w przypadku umowy przedwstępnej ze skutkiem słabszym, jedynym sensownym rozwiązaniem pozostaje zastrzeżenie w umowie przedwstępnej wysokiego zadatku.
W przypadku umowy przedwstępnej ze skutkiem silniejszym, zbycie nieruchomości (albo innej rzeczy lub prawa) uniemożliwia finalizację transakcji. W takim przypadku, kupujący może wnieść do sądu pozew na podstawie art. 59 Kodeksu cywilnego (ius ad rem).
W ramach takiego pozwu można domagać się uznania umowy zawartej przez sprzedającego za bezskuteczną. Będzie to możliwe, jeżeli druga strona tej umowy (na przykład nowy kupujący) wiedziała o umowie przedwstępnej albo umowa była nieodpłatna (na przykład druga umowa była umową darowizny).
Uznania umowy za bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia.
Zabezpieczenie się przed sytuacją zbycia nieruchomości po zawarciu umowy przedwstępnej może nastąpić poprzez:
- ujawnienie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w księdze wieczystej nieruchomości
- zastrzeżenie wysokiego zadatku
W praktyce zdarzają się także sytuacje zbycia nieruchomości już po wytoczeniu pozwu o przymusowe zawarcie umowy przyrzeczonej.
Zabezpieczenie się przed taką sytuacją jest możliwe poprzez złożenie wraz z pozwem wniosku o udzielenie zabezpieczenia poprzez wpisanie do księgi ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu albo poprzez zakazanie zbywania lub obciążania nieruchomości przez czas trwania postępowania sądowego.
Odszkodowania za brak zawarcia umowy przyrzeczonej
Podstawowym skutkiem uchylania się od wykonania umowy przedwstępnej jest możliwość żądania zapłaty odszkodowania przez kontrahenta.
Żądanie naprawienia szkody jest możliwe zarówno w przypadku umowy przedwstępnej ze skutkiem słabszym, jak i umowy ze skutkiem silniejszym (jako alternatywa dla żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem).
Jakie są warunki (przesłanki) domagania się odszkodowania za brak wykonania umowy przedwstępnej?
Roszczenie o zapłatę odszkodowania przysługuje na podstawie art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego w związku z art. 471 Kodeksu cywilnego. Żądanie naprawienia szkody jest możliwe jeżeli spełnione są wskazane poniżej warunki:
- jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej (co jest rozumiane jako niewykonanie zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej)
- uchylanie się jest zawinione (w uproszczeniu - nie jest spowodowane przyczynami niezależnymi od strony)
- powstała szkoda majątkowa po stronie domagającego się naprawienia szkody
- zachodzi związek przyczynowy pomiędzy uchylaniem się od finalizacji transakcji, a powstaniem szkody majątkowej
Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej to świadome działanie lub zaniechanie, które zmierza do bezpodstawnego uniknięcia zawarcia ostatecznej umowy.
Przykładem takich zachowań jest: niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, brak współdziałania niezbędnego do finalizacji transakcji, brak zrealizowania czynności prawnych lub faktycznych umożliwiających zawarcie właściwej umowy (na przykład brak zapewnienia podziału jednej działki gruntowej na kilka mniejszych działek, brak uzyskania pozwolenia na budowę).
Jakiego odszkodowania można się domagać za brak wykonania umowy przedwstępnej?
W ramach odszkodowania za brak zawarcia ostatecznej umowy można domagać się kwoty odpowiadającej tak zwanemu ujemnemu interesowi umownemu.
Wysokość odszkodowania oblicza się poprzez porównanie majątku poszkodowanego po zawarciu umowy przedwstępnej z hipotetycznym stanem majątku, który istniałby, gdyby poszkodowany nie zawarł umowy przedwstępnej.
W ramach odszkodowania można dochodzić zwrotu kosztów zawarcia umowy przedwstępnej oraz kosztów związanych z czynnościami poprzedzającymi zawarcie umowy, które były celowe lub niezbędne dla jej zawarcia.
Jako przykłady można tu wskazać koszty taksy notarialnej, koszty doradztwa prawnego ze strony kancelarii adwokackiej, opłaty od pobieranych zaświadczeń, czy opłaty sądowe.
W niektórych sytuacjach możliwe jest również dochodzenie w ramach odszkodowania tak zwanych utraconych korzyści. Utracone korzyści to korzyści, które poszkodowany mógłby osiągnąć, gdyby nie poniósł szkody spowodowanej zawarciem umowy przedwstępnej.
Jako przykład można wskazać uzyskanie przez sprzedającego niższej ceny sprzedaży nieruchomości w ramach kolejnej transakcji niż cena sprzedaży wynikająca z umowy przedwstępnej, która nie została wykonana przez pierwotnego kupującego.
Musisz pamiętać o tym, że kwestia utraconych korzyści nie jest rozumiana jednolicie w orzecznictwie sądowym. Domaganie się utraconych korzyści może być rozumiane inaczej w przypadku różnych umów oraz różnych okoliczności faktycznych.
Określenie zasad odpowiedzialności odszkodowawczej w umowie przedwstępnej
Zgodnie z art. 390 § 1 zdanie 2 Kodeksu cywilnego, w umowie przedwstępnej można inaczej określić zasady naprawienia szkody związanej z brakiem zawarcia ostatecznej umowy. Można więc określić odszkodowanie na poziomie wyższym, ale i niższym od przewidzianego w przepisach.
Umowa przedwstępna, a umowa deweloperska
Umowy przedwstępnej nie należy mylić z umową deweloperską. Umowa deweloperska to odrębny typ umowy, uregulowany w ustawie deweloperskiej, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia i przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego.
Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego i podlega szczególnym zasadom ochrony nabywcy (między innymi obowiązkowi prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego). Umowa przedwstępna znajdzie natomiast zastosowanie przede wszystkim przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym albo gotowego lokalu od dewelopera.
Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej
Zgodnie z art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się w terminie 1 roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona. Roczny termin przedawnienia roszczeń ma zastosowanie do wszystkich roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej:
- do roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej
- do roszczenia odszkodowawczego z tytułu uchylania się od finalizacji transakcji
- do roszczenia o zapłatę zadatku w podwójnej wysokości
Od tej zasady istnieje jeden wyjątek. Jeżeli najpierw domagano się zawarcia umowy przyrzeczonej, ale sąd prawomocnie oddalił to żądanie, to termin przedawnienia roszczeń odszkodowawczych wynosi 1 rok od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne.
Umowa przedwstępna - najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza?
Nie. Umowa przedwstępna może zostać zawarta w dowolnej formie, także w zwykłej formie pisemnej. Forma aktu notarialnego jest jednak konieczna, jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości ma wywoływać skutek silniejszy - czyli umożliwiać żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Warto też wiedzieć, że bank udzielający kredytu hipotecznego zwykle wymaga przedstawienia podpisanej umowy przedwstępnej i sprawdza stan prawny nieruchomości.
Ile jest ważna umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna obowiązuje do upływu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej określonego w umowie. Jeżeli terminu nie określono, a w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej żadna ze stron go nie wyznaczyła, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Co się dzieje z zadatkiem, jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej?
To zależy od przyczyny. Jeżeli do finalizacji transakcji nie doszło z winy strony, która zadatek dała, druga strona może od umowy odstąpić i zadatek zachować. Jeżeli winę ponosi strona, która zadatek otrzymała, strona wpłacająca może żądać zapłaty jego dwukrotności. W razie rozwiązania umowy przedwstępnej albo okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada, zadatek podlega zwrotowi.
⚖️ Pomoc prawna w Krakowie
Pomagam wyegzekwować zawarcie umowy przyrzeczonej albo odzyskać zadatek.