Umowa przedwstępna

adwokat Wojciech Rudzki

Ostatnia aktualizacja w dniu 4 stycznia 2026 roku

Umowa przedwstępna to umowa zawierana po to, aby w przyszłości doszło do zawarcia innej umowy – umorzy przyrzeczonej. Zawierana jest po to aby zabezpieczyć zawarcie umowy przyrzeczonej w późniejszym okresie. Jeżeli umowa przedwstępna ma odpowiednią treść i została zawarta w odpowiedniej formie może powodować tak zwany skutek silniejszy – w takim przypadku umożliwia wymuszenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Umowy przedwstępne bardzo często towarzyszą umowom sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza jeżeli nieruchomość ma zostać zakupiona na kredyt. Po przeczytaniu tego artykułu poznasz odpowiedzi między innymi na następujące pytania:

• czym jest umowa przedwstępna
• jakie prawa i obowiązki wynikają z zawarcia umowy przedwstępnej
• w jakiej formie powinna zostać zawarta umowa przedwstępna
• jaką treść musi mieć umowa przedwstępna
• czym różni się umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym, od umowy przedwstępnej ze skutkiem słabszym
• czy w umowie przedwstępnej można przewidzieć zadatek albo zaliczkę
• kiedy i w jaki sposób można domagać się zawarcia umorzy przyrzeczonej, jeżeli druga strona uchyla się od jej zawarcia

Umowa przedwstępna – informacje podstawowe

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to umowa poprzedzająca zawarcie innej umowy. Na podstawie umowy przedwstępnej, jej strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości (na przykład umowy kupna sprzedaży nieruchomości). Umowa docelowa, która ma zostać zawarta w przyszłości jest określana przez prawników jako umowa przyrzeczona.

Umowa przedwstępna jest zawierana najczęściej w sytuacji, w której strony nie są jeszcze gotowe do zawarcia oznaczonej umowy. Może być to spowodowane na przykład koniecznością szczegółowego zweryfikowania stanu prawnego lub faktycznego przedmiotu sprzedaży (np. przeprowadzenie badania prawnego albo przeprowadzenie badań geologicznych), koniecznością uzyskania kredytu pozwalającego sfinansować zakup, czy po prostu odsunięcia zawarcia umowy docelowej w czasie (wraz z jednoczesnym zagwarantowaniem ceny sprzedaży).

Umowa przedwstępna jest uregulowana w art. 389-390 Kodeksu cywilnego. Oprócz tych przepisów, do umowy przedwstępnej zastosowanie znajdą także inne przepisy Kodeksu cywilnego (w szczególności dotyczące zadatku, zaliczki, formy czynności prawnych, czy treści umowy przyrzeczonej), Prawa o notariacie, czy Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W życiu codziennym umowy przedwstępne są bardzo często zawierane w przypadku sprzedaży nieruchomości (mieszkania, domu, działki). Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest bardzo często zawierana w celu uzyskania kredytu hipotecznego pozwalającego na zakup domu lub mieszkania. W przypadku sprzedaży nieruchomości umowa przedwstępna jest zawierana często w formie aktu notarialnego oraz jest połączona z wpłatą zaliczki lub zadatku.

Kto może zawrzeć umowę przedwstępną?

Umowę przedwstępną może zawrzeć każda osoba fizyczna i osoba prawna, która posiada zdolność do czynności prawnych. Oznacza to, że stronami umowy mogą być zarówno osoby prywatne, przedsiębiorcy, czy spółki.

W przypadku gdy stroną umowy jest spółka, należy pamiętać o należytej reprezentacji tej spółki (zgodnie z zasadami określonymi w umowie spółki oraz zasadami wynikającymi z Kodeksu spółek handlowych). Brak właściwego umocowania do reprezentacji może skutkować nieważnością umowy przedwstępnej lub koniecznością jej potwierdzenia przez właściwy organ spółki.

Dlaczego zawiera się umowę przedwstępną?

Celem umowy przedwstępnej jest zapewnienie stronom umowy pewności, że w przyszłości dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej na uzgodnionych wcześniej warunkach. Dodatkowemu zabezpieczeniu pewności zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości może służyć:

• ujawnienie zawarcia umowy przedwstępnej w księdze wieczystej (nie jest to jednak obowiązkowe nawet jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, kwestię tą omówimy szczegółowo w dalszej części tego artykułu)
• wpłata zadatku
• wpłata zaliczki

Zapewnienie pewności zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości jest spowodowane przysługiwaniem różnych roszczeń związanych z uchylaniem się od zawarcia tej umowy. Roszczenia te są uzależnione od tego jaką treść miała umowa przedwstępna oraz w jakiej formie została ona zawarta. Kwestie te omówimy szerzej w dalszej części tego artykułu. W tym miejscu możemy poprzestać na wskazaniu przykładowych roszczeń:

• przymusowe dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem
• zachowanie zadatku albo domaganie się dwukrotności zadatku danego (w zależności od tego kwot wpłacił zadatek)
• żądanie naprawienia szkody związanej z brakiem zawarcia umowy przyrzeczonej

W związku z tym, przed zawarciem umowy przedwstępnej powinieneś zadbać o nadanie umowie przedwstępnej odpowiedniej treści oraz dopilnować, aby umowa przedwstępna została zawarta w odpowiedniej formie (w odpowiedni sposób).

Czego (jakich umów) może dotyczyć umowa przedwstępna?

Na podstawie umowy przedwstępnej, strony umowy zobowiązują do zawarcia w przyszłości innej umowy- umowy docelowej, określanej przez prawników umową przyrzeczoną. To jest zasadnicza treść umowy przedwstępnej, bez takiego zobowiązania umowa przedwstępna nie może istnieć. Pozostałe postanowienia (na przykład zadatek, zaliczka, kary umowne) mają jedynie charakter towarzyszący (dodatkowy).

Umowa przedwstępna może zobowiązywać do zawarcia jakiejkolwiek umowy prawa cywilnego. Z doświadczenia naszej kancelarii adwokackiej wynika, że najczęściej zawierane umowy przedwstępne to:

• umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania
• umowa przedwstępna sprzedaży domu
• umowa przedwstępna sprzedaży działki gruntowej
• umowa przedwstępna działu spadku
• umowa przedwstępna zniesienia współwłasności
• umowa przedwstępna kupna sprzedaży udziałów w spółce z o.o.
• przedwstępna umowa o pracę
• przedwstępna umowa najmu
• przedwstępna umowa dzierżawy

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Jaką treść może mieć umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna powinna zawierać zobowiązanie się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. W związku z tym, obowiązkowym elementem tej umowy jest określenie tego jaka umowa ma zostać zawarta w przyszłości oraz jakie będą podstawowe warunki tej umowy (istotne postanowienia umowy przyrzeczonej). Umowa przedwstępna może także zawierać inne postanowienia zmierzające do określenia czasu, sposobu oraz warunków zawarcia umowy końcowej (umowy przyrzeczonej).

Na potrzeby tego artykułu, możemy przyjąć, że umowa przedwstępna składa się ze wskazanych poniżej elementów:

• określenie stron umowy (na przykład imiona i nazwiska, adresy zamieszkania, PESEL)

• istotne postanowienia umorzy przyrzeczonej
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej
• zastrzeżenie zadatku albo zaliczki
• określenie zasad odstąpienia od umowy
• zastrzeżenie kar umownych na wypadek braku wykonania umowy

Istotne postanowienia umowy przyrzeczonej

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Chodzi o takie postanowienia, bez których nie może dojść do zawarcia ważnej i skutecznej umowy przyrzeczonej (prawnicy określają je jako essentialia negotii, czyli obowiązkowe elementy umowy). W związku z tym, że umowa przedwstępna może dotyczyć różnych umów, istotne postanowienia umowy przyrzeczonej będą inne w przypadku różnych umów.

Najczęściej zawieranymi umowami przedwstępnymi są umowy przedwstępne kupna sprzedaży, w związku z tym zwróćmy uwagę na to jakie są istotne elementy umowy przyrzeczonej sprzedaży:

• określenie przedmiotu sprzedaży
• określenie ceny sprzedaży

Jak omówiliśmy to już powyżej, istotne postanowienia umowy przyrzeczonej muszą być za każdym razem odnoszone do umowy końcowej, w związku z tym, w przypadku różnych umów postanowienia te będą inne. Na przykład, w przypadku przedwstępnej umowy zniesienia współwłasności będą to określenie przedmiotu współwłasności oraz zasady zniesienia współwłasności (na przykład sposób podziału fizycznego, zasady spłat), a w przypadku przedwstępnej umowy najmu będą to określenie przedmiotu najmu, okresu najmu oraz wysokości czynszu najmu.

Określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej ma kluczowe znaczenia dla skuteczności umowy przedwstępnej. Jeżeli strony nie określą istotnych elementów umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej, taka umowa przedwstępna będzie nieważna. Nieważność umowy będzie skutkowała brakiem możliwości dochodzenia na jej podstawie jakichkolwiek roszczeń.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

W jaki sposób określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej?

W umowie przedwstępnej powinieneś określić termin, w jakim ma dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. Już w tym miejscu chciałbym jednak podkreślić, że brak określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie będzie powodował nieważności umowy przedwstępnej.

Z praktycznego punktu widzenia określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej służy precyzyjnemu określeniu praw i obowiązków obu stron umowy – w interesie każdej ze stron umowy przedwstępnej jest przesądzenie jak długo będzie obowiązywać umowa przedwstępna.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej można określić poprzez wskazanie:

• daty dziennej (na przykład do dnia 31 grudnia 2026 roku)
• okresu od dnia zawarcia umowy przedwstępnej (na przykład 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej)
• zdarzenia istotnego dla zawarcia umowy przyrzeczonej (na przykład: wydanie pozytywnej decyzji kredytowej przez bank, wydanie prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, zarejestrowanie podwyższenia kapitału zakładowego spółki z ograniczoną odpowiedzialnością przez sąd rejestrowy)

Nie jest także wykluczone określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez połączenie dwóch lub więcej sposobów określania terminu – na przykład umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie do dnia 31 grudnia 2026 roku, ale nie później niż w terminie 30 dni od dnia wydania pozytywnej decyzji kredytowej przez bank.

Co jeżeli w umowie przedwstępnej nie określono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej?

Jeżeli w umowie przedwstępnej nie wskazano terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej można wyznaczyć drugiej stronie umowy odpowiedni termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli każda ze stron umowy przedwstępnej wyznaczyła inny termin, wiążący jest termin wskazany przez stronę, która pierwsza wyznaczyła ten termin.

Co istotne, termin do zawarcia oznaczonej umowy nie musi mieścić się w okresie 1 roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej – może on przypadać na okres późniejszy. Istotne jest tylko to, żeby do wyznaczenia terminu doszło w terminie 1 roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Jako przykład można wskazać umowę przedwstępną zawartą w dniu 4 stycznia 2026 roku, która nie określała terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim przypadku, sprzedający może wskazać w grudniu 2026 roku, że umowa zostanie zawarta 25 stycznia 2027 roku.

Wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej następuje poprzez złożenie oświadczenia drugiej stronie umowy przedwstępnej.  Wyznaczony termin powinien być odpowiedni, co oznacza, że termin ten nie może być ani za krótki, ani za długi. W wyznaczonym terminie musi być możliwe usunięcie ewentualnych przeszkód do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli umowa przedwstępna nie określa w jaki sposób powinno dojść do wyznaczenia tego terminu, w typowej sytuacji nastąpi to poprzez wysłanie listu poleconego za potwierdzeniem odbioru (czyli w formie pisemnej) albo poprzez email (czyli w formie dokumentowej).

Musisz pamiętać o tym, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, żadna ze stron nie będzie mogła żądać jej zawarcia. W takim przypadku, nie będzie także możliwe podnoszenie roszczeń związanych z brakiem zawarcia umowy przedwstępnej – np. żądania dwukrotności zadatku danego, czy żądania naprawienia szkody.

Zadatek i zaliczka w umowie przedwstępnej 

Jak omówiliśmy to już wcześniej, umowa przedwstępna może zawierać dodatkowe postanowienia zabezpieczające interesy stron umowy przedwstępnej (utwierdzające, że dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej). Przykładem takich postanowień jest zastrzeżenie zadatku albo zaliczki. Zadatek i zaliczka to jedne z najczęściej stosowanych postanowień dodatkowych wprowadzanych do umowy przedwstępnej.

W tym miejscu znajdziesz tylko podstawowe informacje na temat zadatku i zaliczki. Więcej informacji na ten temat znajdziesz w artykule zadatek i zaliczka, który umieściłem na stronie internetowej naszej kancelarii adwokackiej.

Zadatek w umowie przedwstępnej

Zastrzeżenie zadatku w umowie przedwstępnej odbywa się na podstawie 394 Kodeksu cywilnego. W pewnym uproszczeniu, zadatek polega na przekazaniu przy zawarciu umowy przedwstępnej określonej kwoty pieniężnej, która będzie zaliczona na poczet świadczenia strony wynikającego z umowy przyrzeczonej (na przykład zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny sprzedaży nieruchomości wynikającej z umowy przyrzeczonej). Wysokość zadatku może być w zasadzie dowolnie określona przez strony, ale w typowej sytuacji zadatek wynosi od 5 do 20 procent ceny sprzedaży.

W przypadku zawinionego niewykonania umowy przedwstępnej przez jedną ze stron, druga strona może od umowy odstąpić bez wyznaczenia terminu dodatkowego. Jeżeli od umowy przedwstępnej odstępuje strona, która otrzymała zadatek, może ona otrzymany zadatek zachować. Jeżeli jednak od umowy odstąpiła strona, która zapłaciła zadatek, może ona domagać się zapłaty dwukrotności zadatku o strony przeciwnej. Możemy zatem uznać, że zadatek pełni funkcję odszkodowawczą. Prawo do zatrzymania zadatku lub żądania zapłaty jego dwukrotności przysługuje niezależnie od tego, czy poniesiono szkodę z tytułu braku umowy przyrzeczonej, ani też od tego w jakiej wysokości szkoda wystąpiła.

Odstąpienie od umowy przedwstępnej w związku z zastrzeżeniem zadatku powoduje, że umowę przyrzeczoną uważa się za niezawartą. W związku z tym, skorzystanie z uprawnień wynikających z zadatku wyłącza możliwość domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej oraz dochodzenia odszkodowania związanego z brakiem zawarcia umowy przyrzeczonej. Odstąpienie od umowy w związku z zastrzeżeniem zadatku jest jedynie prawem, a nie obowiązkiem wynikającym z umowy przedwstępnej. Uprawniony do odstąpienia od umowy przedwstępnej może nadal domagać się zawarcia umowy przedwstępnej, jeżeli umowa została zawarta z tzw. skutkiem silniejszym. Możliwe jest także domaganie się zapłaty odszkodowania na zasadach ogólnych.

Jeżeli umowa przedwstępna została rozwiązana lub gdy do niewykonania umowy doszło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (ewentualnie z powodu okoliczności, za które obie strony ponoszą odpowiedzialność), zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej nie powstaje.

Zaliczka w umowie przedwstępnej 

Zaliczka jest kwotą przekazywaną na poczet świadczenia strony wynikającego z umorzy przyrzeczonej, najczęściej będzie ona przekazywana na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. W przeciwieństwie do zadatku, jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, zaliczka powinna zostać zwrócona niezależnie od przyczyn braku zawarcia umowy docelowej.

Zaliczka stanowi zabezpieczenie umowy przedwstępnej tylko o tyle, że wskazuje, że druga strona umowy dysponuje środkami pieniężnymi i jest gotowa przekazać je drugiej stronie celem wykazania gotowości zawarcia umów. Jeżeli zależy Ci na zabezpieczeniu wykonania umowy przedwstępnej zamiast zaliczki powinieneś pomyśleć o zastrzeżeniu zadatku.

W jakiej formie można zawrzeć umowę przedwstępną?

Umowę przedwstępną można zawrzeć w dowolnej formie – ustnej, pisemnej, aktu notarialnego, a nawet w sposób dorozumiany. Pomimo tego, forma zawarcia umowy przedwstępnej ma bardzo duże znaczenie dla skutków powodowanych przez umowę przedwstępną – tego, czy będzie można domagać się przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli druga strona będzie uchylać się od jej zawarcia.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie wymaganej do zawarcia umowy przyrzeczonej (albo w formie wyższej), każda ze stron będzie mogła domagać się od drugiej strony przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej. Uprawnienie takie wynika z art. 390 §2 Kodeksu cywilnego. Możliwe jest także domaganie się zapłaty odszkodowania zamiast domagania się przymusowego zawarcia tej umowy. Taka umowa przedwstępna jest określana jako umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie niższej niż wymagana do zawarcia umowy przyrzeczonej, jedynym żądaniem możliwym do podniesienia w przypadku braku zawarcia umowy przyrzeczonej pozostaje żądanie naprawienia szkody (zapłaty odszkodowania). Uprawnienie takie wynika z art. 390 §1 Kodeksu cywilnego. Odszkodowanie powinno zmierzać do naprawienia szkody, którą dana strona poniosła dana strona umowy przedwstępnej. Taka umowa przedwstępna jest określana jako umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym.

Jako przykład można wskazać umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Aby umowa sprzedaży nieruchomości była ważna, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). Jeżeli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zawarto w formie aktu notarialnego, można domagać się przed sądem przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli umowa przedwstępna nie została zawarta w takiej formie (ale na przykład w zwykłej formie pisemnej, czy w formie dokumentowej – poprzez email), w przypadku braku zawarcia umowy przyrzeczonej można domagać się jedynie naprawienia szkody spowodowanej przez brak zawarcia umowy przyrzeczonej. 

Czy umowa przedwstępna może zostać wpisana do księgi wieczystej nieruchomości?

Wpis umowy przedwstępnej do księgi wieczystej

Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości) może zostać ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Prawo do ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej wynika z art. 16 ust. 2 pkt) 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Musisz pamiętać o tym, że ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości jest jedynie prawem, a nie obowiązkiem wynikającym z zawarcia umowy przedwstępnej.

Aby ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości było możliwe, wymagane jest zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego (taka forma jest wymagana do przeniesienia własności nieruchomości, umowa przedwstępna musi wywierać skutek silniejszy). Przy zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, notariusz poinformuje o możliwości ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej oraz o braku obowiązku jego ujawnienia.

Wykreślenie umowy przedwstępnej z księgi wieczystej

Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie 1 roku od dnia wpisu roszczenia w księdze wieczystej, roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej może być wykreślone z księgi wieczystej na jednostronne żądanie właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości, jeżeli w tym terminie nie zawarto umowy przyrzeczonej. Jeżeli złożony w tym terminie wniosek nie został uwzględniony, roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej może być wykreślone z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia odmawiającego uwzględnienia wniosku. Wynika to z art. 19 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Jeżeli uprawniony (na przykład kupujący) wykaże przed upływem roku od dnia wpisu w księdze wieczystej roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej, że wystąpił do sądu o przymusowe zawarcie umowy przyrzeczonej, bieg terminu do wykreślenia roszczenia liczy się od dnia zakończenia postępowania. Jeżeli roszczenie o przymusowe zawarcie umowy przyrzeczonej nie zostanie uwzględnione, roszczenie z umowy przedwstępnej może być wykreślone z chwilą prawomocnego zakończenia postępowania. Wynika to z art. 19 ust. 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym, czyli kiedy można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej?

Kiedy można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej?

Jeżeli umowa przedwstępna ma skutek silniejszy (została zawarta co najmniej w takiej samej formie jaka jest wymagana do zawarcia umowy przyrzeczonej), stronom umowy przedwstępnej przysługuje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Domaganie się zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem jest możliwe dopiero jeżeli druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej oznacza świadome działanie lub zaniechanie, zmierzające do bezpodstawnego braku zawarcia umowy przyrzeczonej. Uchylaniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej jest również samo niedotrzymanie terminu jej zawarcia, czy brak współdziałania niezbędnego do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zrealizowanie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej nie jest obowiązkowe. Osoba uprawniona do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej może poprzestać na domaganiu się zapłaty odszkodowania (ewentualnie odstąpić od umowy w związku z zastrzeżeniem zadatku). Skorzystanie z jednego z tych uprawnień wyłącza możliwość skorzystania z innego. 

W jaki sposób można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej?

Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej na drodze sądowej zrealizujesz poprzez wniesienie pozwu o stwierdzenie obowiązku złożenia oświadczenia woli. Pozwem można wytoczyć dopiero wtedy, kiedy roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej jest wymagalne (kiedy upłynął już termin zawarcia umowy przyrzeczonej wskazany w umowie lub wyznaczony przez jedną ze stron).

Zgodnie z art. 64 Kodeksu cywilnego oraz art. 1047 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek złożenia oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Orzeczenie sądu o obowiązku złożenia oświadczenia woli zastępuje również samą umowę przyrzeczoną (zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1967 roku wydanym w sprawie do sygnatur akt III CZP 32/66). W związku z tym, domagający się zawarcia umowy przyrzeczonej nie musi składać już kolejnego oświadczenia woli, w tym w formie aktu notarialnego (na przykład, jeżeli umowa przedwstępna dotyczyła sprzedaży nieruchomości). W praktyce sądy zajmują w tej sprawie różne stanowiska, w związku z czym zdarza się, że powód jako załącznik do pozwu przedkłada swoje oświadczenie w tej sprawie (na przykład w formie aktu notarialnego).

Zbycie nieruchomości po zawarciu umowy przyrzeczonej

Zbycie przedmiotu umowy przyrzeczonej po zawarciu umowy przedwstępnej, a przed zawarciem umowy przyrzeczonej jest sytuacja relatywnie rzadką, ale występuje w praktyce. Sytuacja taka występuje najczęściej w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości ze skutkiem słabszym oraz znalezieniem innego kupującego oferującego wyższą cenę sprzedaży nieruchomości.

W przypadku umowy przedwstępnej ze skutkiem słabszym, jedynym rozwiązaniem pozostaje domaganie się zapłaty odszkodowania. Inne rozwiązania nie są możliwe do podjęcia, ponieważ w przypadku umowy przedwstępnej ze skutkiem słabszym nie można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. W związku z tym, w przypadku umowy przedwstępnej ze skutkiem słabszym, jedynym sensownym rozwiązaniem pozostaje zastrzeżenie w umowie przedwstępnej wysokiego zadatku.

W przypadku umowy przedwstępnej ze skutkiem silniejszym, zbycie nieruchomości (albo innej rzeczy lub prawa) uniemożliwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim przypadku, kupujący może wnieść do sądu pozew na podstawie art. 59 Kodeksu cywilnego (ius ad rem). W ramach takiego pozwu można domagać się uznania umowy zawartej przez sprzedającego za bezskuteczną. Będzie to możliwe, jeżeli druga strona tej umowy (na przykład nowy kupujący) wiedziała o umowie przedwstępnej albo umowa była nieodpłatna (na przykład druga umowa była umową darowizny). Uznania umowy za bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia.

Zabezpieczenie się przed sytuacją zbycia nieruchomości po zawarciu umowy przedwstępnej może nastąpić poprzez:

• ujawnienie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w księdze wieczystej nieruchomości
• zastrzeżenie wysokiego zadatku

W praktyce zdarzają się także sytuacje zbycia nieruchomości już po wytoczeniu pozwu o przymusowe zawarcie umowy przyrzeczonej. Zabezpieczenie się przed taką sytuacją jest możliwe poprzez złożenie wraz z pozwem wniosku o udzielenie zabezpieczenia poprzez wpisanie do księgi ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu albo poprzez zakazanie zbywania lub obciążania nieruchomości przez czas trwania postępowania sądowego.

Odszkodowania za brak zawarcia umowy przyrzeczonej

Podstawowym skutkiem uchylania się od wykonania umowy przedwstępnej jest możliwość żądania zapłaty odszkodowania przez drugą stronę tej umowy. Żądanie naprawienia szkody jest możliwe zarówno w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej ze skutkiem słabszym, jak i w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej ze skutkiem silniejszym (jako alternatywa dla dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem).

Jakie są warunki (przesłanki) domagania się odszkodowania za brak wykonania umowy przedwstępnej?

Roszczenie o zapłatę odszkodowania na podstawie umowy przedwstępnej przysługuje na podstawie art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego w związku z art. 471 Kodeksu cywilnego. Żądanie naprawienia szkody jest możliwe jeżeli spełnione są wskazane poniżej warunki:

• jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej (co jest rozumiane jako niewykonanie zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej)
• uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej jest zawinione (w uproszczeniu nie jest rzeczą spowodowaną przez przyczyny niezależne)
• powstała szkoda majątkowa po stronie domagającego się naprawienia szkody
• zachodzi związek przyczynowy pomiędzy uchylaniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej, a powstaniem szkody majątkowej

Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej to świadome działanie lub zaniechanie, które zmierza do bezpodstawnego uniknięcia zawarcia umowy przyrzeczonej. Przykładem takich zachowań jest: niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, brak współdziałania niezbędnego do zawarcia umowy przyrzeczonej, brak zrealizowania czynności prawnych lub faktycznych umożliwiających zawarcie umowy przyrzeczonej (na przykład brak zapewnienia podziału jednej działki gruntowej na kilka mniejszych działek, brak uzyskania pozwolenia na budowę).

Jakiego odszkodowania można się domagać za brak wykonania umowy przedwstępnej?

W ramach odszkodowania za brak zawarcia umowy przyrzeczonej można domagać się kwoty odpowiadającej tak zwanemu ujemnemu interesowi umownemu. Wysokość odszkodowania oblicza się poprzez porównanie majątku poszkodowanego po zawarciu umowy przedwstępnej z hipotetycznym stanem majątku, który istniałby, gdyby poszkodowany nie zawarł umowy przedwstępnej. 

W ramach odszkodowania można dochodzić zwrotu kosztów zawarcia umowy przedwstępnej oraz kosztów związanych z czynnościami poprzedzającymi zawarcie umowy, które były celowe lub niezbędne dla jej zawarcia. Jako przykłady można tu wskazać koszty taksy notarialnej, koszty doradztwa prawnego ze strony kancelarii adwokackiej, opłaty od pobieranych zaświadczeń, czy opłaty sądowe.

W niektórych sytuacjach możliwe jest również dochodzenie w ramach odszkodowania tak zwanych utraconych korzyści. Utracone korzyści to korzyści, które poszkodowany mógłby osiągnąć, gdyby nie poniósł szkody spowodowanej zawarciem umowy przedwstępnej. Jako przykład można wskazać uzyskanie przez sprzedającego niższej ceny sprzedaży nieruchomości w ramach kolejnej transakcji niż cena sprzedaży wynikająca z umowy przedwstępnej, która nie została wykonana przez pierwotnego kupującego. Musisz pamiętać o tym, że kwestia utraconych korzyści nie jest rozumiana jednolicie w orzecznictwie sądowym. Domaganie się utraconych korzyści może być rozumiane inaczej w przypadku różnych umów oraz różnych okoliczności faktycznych.

Określenie zasad odpowiedzialności odszkodowawczej w umowie przedwstępnej

Zgodnie z art. 390 § 1 zdanie 2 Kodeksu cywilnego, w umowie przedwstępnej można inaczej określić zasady naprawienia szkody związanej z brakiem zawarcia umowy przyrzeczonej. Można więc określić odszkodowanie na poziomie wyższym, ale i niższym od przewidzianego w przepisach Kodeksu cywilnego.

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej

Zgodnie z art. 390 § 3 roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się w terminie 1 roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona. Roczny termin przedawnienia ma zastosowanie do wszystkich roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej:

• do roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej
• do roszczenia odszkodowawczego z tytułu uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej
• do roszczenia o zapłatę zadatku w podwójnej wysokości

Od tej zasady istnieje jeden wyjątek. Jeżeli najpierw domagano się zawarcia umowy przyrzeczonej, ale sąd prawomocnie oddalił to żądanie, to termin przedawnienia roszczeń odszkodowawczych wynosi 1 rok od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne.