Współwłasność

autor: adwokat Wojciech Rudzki

Ostatnia aktualizacja w dniu 10 sierpnia 2024 roku.

Współwłasność to stan, w którym właścicielami jednej rzeczy jest kilka osób. Współwłaściciele mają prawo do wspólnego korzystania z rzeczy zgodnie z jej społeczno gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. Mają także prawo żądać zniesienia współwłasności. Istnieją dwa rodzaje współwłasności, ale najczęstszym rodzajem współwłasności jest współwłasność w częściach ułamkowych. Po przeczytaniu tego artykułu poznasz odpowiedzi między innymi na następujące pytania:

• czym jest współwłasność?
• czym jest współwłasność w częściach ułamkowych, a czym współwłasność łączna
• w jaki sposób współwłaściciele uczestniczą w zarządzie rzeczą wspólną?
• jakie czynności można podjąć samodzielnie, a jakie wymagają zgody pozostałych współwłaścicieli?
• kiedy można żądać zniesienia współwłasności?

Czym jest współwłasność?

Prawo współwłasności to prawo własności przysługujące kilku osobom jednocześnie. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Wynika z tego, że współwłasność ma trzy podstawowe cechy:

• dotyczy tego samego przedmiotu (jedność przedmiotu współwłasności),
• różnym osobom przysługuje prawo własności tego samego przedmiotu (wielość uprawnionych osób),
• prawo własności różnych osób do tego samego przedmiotu nie da się podzielić pomiędzy te podmioty (niepodzielność wspólnego prawa).

Jedność przedmiotu współwłasności polega na tym, że współwłasność dotyczy jednej rzeczy (ruchomej albo nieruchomości) albo zbioru różnych rzeczy (np. zbioru płyt winylowych). Nie może jednak dotyczyć zespołu różnych rzeczy, w ramach którego każda osoba jest właścicielem innej rzeczy (np. narzędzi, co do których osoba A jest właścicielem śrubokrętu a osoba B właścicielem młotka), ponieważ współwłasność ma dotyczyć jednej, określonej rzeczy. 

Współwłasność może też dotyczyć rzeczy i jej przynależności. Przynależnością rzeczy (ruchomej albo nieruchomej) jest inna rzecz (tylko ruchoma), która jest potrzebna żeby korzystać z tej pierwszej rzeczy w odpowiedni sposób (zgodny z jej zastosowaniem). Przykładem przynależności jest maszyna rolnicza, za pomocą której rolnik wykonuje orkę pola w gospodarstwie rolnym. 

Żeby warunek wielości uprawnionych osób był spełniony, własność tej samej rzeczy musi przysługiwać co najmniej dwóm osobom. Każda z tych co najmniej dwóch osób musi mieć prawo do używania tej rzeczy jak właściciel. Jeśli jednak prawo do rzeczy ma podmiot zbiorowy (np. spółka jawna albo spółka z o.o.), wtedy niezależnie od ilości wspólników tej spółki własność rzeczy (np. domu), będzie przysługiwała tej spółce, a nie wchodzącym w jej skład wspólnikom. Właścicielem w tej sytuacji wciąż jest spółka i nikomu poza nią nie przysługuje prawo do tego domu. 

W momencie, w którym wielość współwłaścicieli ustanie, prawo współwłasności przekształci się w prawo własności. Stanie się to na przykład poprzez odkupienie przez jednego ze współwłaścicieli pozostałych udziałów w prawie współwłasności od innych współwłaścicieli lub w wyniku procedury zniesienia współwłasności. Po odkupieniu udziałów, osoba która je kupiła, będzie wyłącznym właścicielem rzeczy. 

Niepodzielność wspólnego prawa oznacza, że żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do określonej rzeczy. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy. Współwłaściciele nie mają prawa do wydzielonych części wspólnej rzeczy (np. do poszczególnych pokojów w domu, który przysługuje trzem współwłaścicielom), ale wszyscy mają prawo do korzystania z każdego pokoju. 

Prawo współwłasności jest ograniczone tylko takim samym prawem innych współwłaścicieli. W czasie jej trwania wspólne prawo własności nie może zostać podzielone w taki sposób, że każdy z właścicieli mógłby korzystać na wyłączność z określonej części rzeczy. Wszyscy współwłaściciele mają takie same prawo do korzystania z całej rzeczy.

Jakie są rodzaje współwłasności?

Zgodnie z art. 196 Kodeksu cywilnego, istnieją dwa rodzaje współwłasności:

1. współwłasność łączna
2. współwłasność w częściach ułamkowych

Czym jest współwłasność łączna?

Współwłasność łączna może powstać tylko między osobami związanymi określonym stosunkiem osobistym. Współwłasność łączna zachodzi tylko w przypadkach wskazanych w przepisach prawa. Jeżeli przepisy nie mówią o tym, że jakaś współwłasność jest współwłasnością łączną, to jest ona zawsze drugim rodzajem współwłasności, czyli współwłasnością w częściach ułamkowych.

Przy współwłasności łącznej nie można podzielić prawa własności współwłaścicieli na udziały. Z tego powodu nie można także sprzedać lub darować albo w inny sposób pozbyć się swojej części we współwłasności łącznej.

Najbardziej typowym przykładem, w którym występuje współwłasność łączna jest współwłasność majątku małżonków związana z ustrojem wspólności majątkowej małżeńskiej. Taka współwłasność powstaje w momencie zawarcia związku małżeńskiego. 

Współwłasność łączna istnieje także pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej (art. 860 Kodeksu cywilnego) w zakresie dotyczącym majątku tej spółki (który jest w rzeczywistości majątkiem wspólnym wspólników). W przeciwieństwie do spółek prawa handlowego (spółki jawnej, partnerskiej, komandytowej, komandytowo-akcyjnej, z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjnej oraz prostej spółki akcyjnej), majątek ten nie należy do spółki cywilnej jako odrębnego podmiotu, ale do tworzących ją wspólników.

Czym jest współwłasność w częściach ułamkowych?

Współwłasność w częściach ułamkowych to podstawowy rodzaj współwłasności. Współwłasność w częściach ułamkowych polega na tym, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje określona ułamkiem część prawa własności do wspólnej rzeczy (np. 1/2, 1/3, 1/4). Przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności (art. 195-221 Kodeksu cywilnego) dotyczą tylko współwłasności w częściach ułamkowych.

Ten rodzaj współwłasności powstaje najczęściej w wyniku następujących zdarzeń:

• w przypadku ustania ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej między małżonkami (np. z powodu rozwodu)
• czynności prawnych (na skutek zawarcia umowy kupna sprzedaży jednej rzeczy przez kilku nabywców);
• z mocy zasiedzenia nieruchomości (gdy kilka osób zasiedzi jedną rzecz);
• z mocy prawa w związku z połączeniem lub pomieszaniem rzeczy ruchomych;
• z orzeczenia sądowego, jeśli sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności przyzna rzecz wspólną kilku współwłaścicielom

Czym są udziały w prawie współwłasności?

Udział w prawie współwłasności przedstawia zakres uprawnień właściciela wobec rzeczy wspólnej. Zakres udziału w prawie współwłasności określany jest ułamkiem. Osoba mająca większy udział ma więcej praw i obowiązków do rzeczy wspólnej od innych współwłaścicieli mających mniejszy udział. 

Wielkość udziału wynika na ogół ze zdarzenia, które było przyczyną powstania prawa współwłasności. Np. zakup przez rodzeństwo nieruchomości w proporcjach ⅔ przez brata, a ⅓ przez siostrę będzie prowadził do powstania udziałów we współwłasności w wysokości ⅔ dla brata i ⅓ dla siostry. 

Czasami wielkości udziałów w prawie współwłasności nie da się w prosty sposób ustalić. Taka sytuacja wydarzy się, gdy:

1. w ramach czynności prawnej (np. sprzedaży) nie określi się wysokości udziałów
2. gdy przepisy prawne milczą na temat wysokości udziałów
3. gdy sąd w orzeczeniu nie określi wysokości udziałów (np. gdy przyznaje jakąś rzecz kilku spadkobiercom na własność)

W takich sytuacjach przyjmuje się, że udziały współwłaścicieli są równe. Takie domniemanie wynika z art. 197 Kodeksu cywilnego.

Czy udziałem można rozporządzać bez ograniczeń? 

Prawo własności całej rzeczy przysługuje wszystkim współwłaścicielom łącznie. Udział jest jednak prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Skoro udział jest wyłącznym prawem współwłaściciela, każdy z nich może nim robić co chce bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel może więc swój udział zbyć (np. sprzedać lub darować) lub obciążyć go ograniczonym prawem rzeczowym (na przykład poprzez ustanowienie na nim hipoteki). Współwłaściciel może też wydzierżawić swój udział albo przekazać go innym osobom na wypadek śmierci (np. w testamencie).

Polskie prawo przewiduje nieliczne wyjątki od swobodnego dysponowania przez współwłaściciela swoim udziałem. Należą do nich między innymi:

• art. 1036 Kodeksu cywilnego – rozporządzanie przez spadkobiercę udziałem w rzeczy należącej do spadku jest możliwe tylko za zgodą wszystkich spadkobierców jeżeli nie dokonani jeszcze działu spadku 
• art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłaściciele mogą wyłączyć prawo żądania zniesienia współwłasności na okres do 5 lat
• art. 166 § 1 Kodeksu cywilnego – w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Oznacza to, że pozostali współwłaściciele będą mogli jako pierwsi kupić udział od sprzedającego, a kolejne osoby będą mogły go nabyć dopiero jeśli współwłaściciele nie będą tym udziałem zainteresowani

Zarząd rzeczą wspólną

Czym jest zarząd rzeczą wspólną?

Zarząd rzeczą wspólną oznacza podejmowanie wszelkich decyzji i wszelkiego rodzaju czynności dotyczących rzeczy lub prawa stanowiącego przedmiot współwłasności, które są konieczne zarówno w ramach normalnego korzystania z tej rzeczy (np. sprzedaż zebranych plonów), jak również w sytuacjach nietypowych (np. sprzedaż wspólnej rzeczy). O realizowaniu czynności dotyczących rzeczy wspólnej decydują sami współwłaściciele. 

Jakie są rodzaje zarządu rzeczą wspólną?

Zarząd rzeczą wspólną dzieli się na 3 rodzaje zarządu:

• zarząd ustawowy
• zarząd sądowy
• zarząd umowny

Zarząd ustawowy

Przy zarządzie ustawowym rzeczą objętą współwłasnością podstawowe znaczenie ma podział czynności jej dotyczących na czynności zwykłego zarządu oraz na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Podział ten obejmuje takie czynności jak:

• czynności prawne (np. sprzedaż rzeczy wspólnej)
• czynności faktyczne (np. decyzja co do sposobu uprawy gruntu)
• czynności polegające na załatwianiu spraw dotyczących rzeczy wspólnej przed sądami oraz innymi organami władzy publicznej (czynności procesowe)

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli brak zgody pozostałych współwłaścicieli, to współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd (w tym udzielenia upoważnienia sądowego do dokonania czynności). Wydając decyzję sąd powinien brać pod uwagę cel czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (co dotyczy także zapewnienia korzystania z rzeczy zgodnie ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem rzeczy).

Zarząd sądowy

Współwłasność może prowadzić do nieporozumień pomiędzy współwłaścicielami. W związku z tym, możliwe jest skierowanie spraw dotyczących zarządu rzeczą wspólną do sądu.

Na wniosek współwłaścicieli sąd może rozstrzygać następujące sprawy:

• wyrazić zgodę na rozporządzenie rzeczą wspólną albo na dokonanie czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (art. 199 Kodeksu cywilnego)
• zakazać dokonywania czynności (ew. zmodyfikować jej zakres lub sposób dokonywania) podejmowanej przez większość współwłaścicieli jeżeli jest ona rażąco sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu (art. 202 Kodeksu cywilnego)
• wyznaczyć zarządcę sądowego (art. 203 Kodeksu cywilnego)

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, sąd może wyrazić zgodę na rozporządzenie rzeczą wspólną albo na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jeżeli brak jest zgody wszystkich współwłaścicieli do ich dokonania (przeczytasz o tym szerzej w dalszej części tego artykułu). Jeżeli współwłaściciele nie mogą się w tych sprawach porozumieć, to współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd będzie oceniał sprawę mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Na podstawie art. 202 Kodeksu cywilnego, sąd może nakazać powstrzymanie się z podejmowaniem czynności zwykłego zarządu przez współwłaścicieli (albo nakazać zmianę zakresu lub sposobu dokonywania czynności) jeżeli większość współwłaścicieli chce dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną (co narusza interesy pozostałych współwłaścicieli).

Na podstawie art. 203 Kodeksu cywilnego, sąd może wyznaczyć sądowego zarządcę nieruchomości. Jest to możliwe jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi współwłaścicieli mniejszościowych.

Czym jest zarząd umowny?

Współwłasność umożliwia współwłaścicielom ustalenie zasad zarządu rzeczą wspólną w umowie lub zmieniać zasady zarządu przewidziane w Kodeksie cywilnym. Umowa ustalająca zasady zarządu należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu – musi być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli. Umowa może zostać zawarta w dowolnej formie, w tym także w sposób dorozumiany.

Przykładami takich umów mogą być:

• umowa o przekazanie zarządu rzeczą jednemu ze współwłaścicieli lub nawet osobie niezwiązanej z rzeczą
• uzgodnienie, że do uzgodnionych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wystarczająca będzie zgoda większości współwłaścicieli (a nie zgoda wszystkich)

Zarządcą może być jeden ze współwłaścicieli lub osoba niemająca żadnego prawa do rzeczy. Współwłaściciele z chwilą ustanowienia zarządcy tracą prawo zarządzania rzeczą wspólną na rzecz zarządcy. Zarządca zdobywa jednak tylko uprawnienie do wykonywania zwykłego zarządu rzeczą.

Czym są czynności zwykłego zarządu?

Przez czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze standardowym korzystaniem z rzeczy oraz utrzymaniem jej w niepogorszonym stanie. Czynnościami zwykłego zarządu rzeczą objętą współwłasnością są na przykład:

• podejmowanie codziennych, bieżących czynności dotyczących gospodarstwa rolnego (np. decydowanie każdego roku o sposobie nawożenia i uprawy pól, o terminach zbiorów)
• w przypadku nieruchomości miejskich np. wynajmowanie lokali, utrzymywanie ich w odpowiednim stanie technicznym po opuszczeniu ich przez najemców

Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (ponad 50%). Większość jest liczona na podstawie udziałów. Współwłaściciel może samodzielnie dokonywać takich czynności jeśli ma więcej niż połowę udziałów. Przepisy nie wymagają żadnej specjalnej formy wyrażenia takiej zgody, można więc wyrazić ją dowolnie. 

Jeśli chodzi o czynności zwykłego zarządu, to sąd może zainterweniować w dwóch przypadkach:

• braku zgody większości współwłaścicieli na podjęcie czynności zwykłego zarządu rzeczą objętą współwłasnością – wtedy każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego (zgody od sądu) na dokonanie czynności
• planowania przez współwłaścicieli podjęcia czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą będącą we współwłasności (np. prowadzącą do pogorszenia jej stanu lub zniszczenia) – w takim przypadku każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia (podjęcia decyzji) przez sąd (np. poprzez wyrażenie na nią zgody albo wprowadzenie do niej zmian)

Czym są czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu?

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu obejmują wszystko to, co nie mieści się w zakresie zwykłego zarządu. Przy ocenie określonej czynności jako mieszącej się w zakresie zwykłego zarządu i przekraczającej zwykły zarząd bierze się pod uwagę wszystkie okoliczności konkretnego przypadku. W związku z tym, taka sama czynność w zależności od okoliczności może być zakwalifikowana jako czynność zwykłego zarządu bądź czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są na przykład:

• sprzedaż / darowizna wspólnej rzeczy
• obciążenie prawem wspólnej rzeczy (np. ustanowienie na niej hipoteki)
• oddanie nieruchomości rolnej w dzierżawę na wiele lat
• zmiana przeznaczenia rzeczy
• budowa lub istotna przebudowa budynku

Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W tym przypadku wysokość udziałów nie ma znaczenia, dodatkowo żaden ze współwłaścicieli nie będzie mógł samodzielnie takiej zgody wyrazić (gdyby było to możliwe, mielibyśmy do czynienia z własnością rzeczy, a nie jej współwłasnością). Zgody mogą być udzielone w formie dowolnej. 

Jeżeli czynność przekracza zakres zwykłego zarządu, współwłaściciele mający łącznie ponad połowę udziałów mogą żądać wydania rozstrzygnięcia przez sąd co do tej czynności. Sąd, wydając decyzję, będzie się kierował celem czynności i ochroną interesów wszystkich współwłaścicieli. 

Czym są czynności zachowawcze?

Artykuł 209 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Są to tzw. czynności zachowawcze. Zazwyczaj czynności te mają charakter nagły i związane są z niespodziewanym zdarzeniem (np. zerwaniem dachu, pożarem, wyciekiem z instalacji hydraulicznej w budynku), w związku z czym konieczne jest natychmiastowe podjęcie działań celem zapobiegnięciu powstawaniu dalszej szkody. Do czynności zachowawczych można zaliczyć sprzedaż rzeczy ze względu na możliwość szybkiego zepsucia się jej czy rozebranie budynku grożącego zawaleniem się. 

Czynnością zachowawczą będzie też wytoczenie powództwa o wydanie rzeczy pozostającej we współwłasności przeciwko osobie trzeciej, która tę rzecz zabrała. Do czynności zachowawczych można zaliczyć wystąpienie z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Mimo, że są to działania mniej “nagłe”, wciąż zmierzają do zachowania wspólnego prawa, czyli zatrzymania rzeczy przy jej współwłaścicielach.

Jakie są prawa i obowiązki współwłaścicieli?

Artykuł 200 Kodeksu cywilnego nakłada na współwłaścicieli obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Oznacza to, że współwłaściciele mają obowiązek współpracowania i wzajemnego ułatwiania sobie zarządzania rzeczą wspólną. 

Jak omówiliśmy to już wcześniej, z woli współwłaścicieli (lub nawet jednego współwłaściciela) zarząd może zostać powierzony jednemu z nich (albo osobie zupełnie niezwiązanej z rzeczą). Często bywa też tak, że nie wszyscy współwłaściciele zajmują się zarządem. W takich sytuacjach współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli (którzy się tym zarządem nie zajmują) wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy. Wynagrodzenie będzie liczone na podstawie stawek rynkowych dla tego typu czynności, przy uwzględnieniu ilości pracy i rozmiaru podjętych działań. Jeżeli z jakichś przyczyn wynagrodzenie nie jest płacone zarządcy, orzeka o nim sąd po wniesieniu przez zarządzającego pozwu o wynagrodzenie. 

Współwłaściciel, który nie sprawuje zarządu, może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu od współwłaścicieli, którzy tym zarządem się zajmują. Nie wiadomo jednak, czym jest ten “odpowiedni termin”, Kodeks cywilny w żadnym miejscu nie zamieszcza jego definicji. Przyjmuje się więc, że będzie to termin odpowiedni w ramach konkretnego przypadku, np. po upływie jakiegoś okresu albo zakończeniu prac dotyczących rzeczy. Forma złożenia rachunku z zarządu może być dowolna, przy czym warto by zawierał on informację o poniesionych wydatkach i podjętych czynnościach. 

Jak korzystać z rzeczy wspólnej?

Korzystanie z przedmiotu współwłasności dzieli się na:

• ustawowe
• umowne
• na mocy orzeczenia sądu

Korzystanie na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego

W przypadku korzystania ustawowego współwłaściciele korzystają z rzeczy wspólnej na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Korzystaniem z rzeczy wspólnej jest:

• pobieranie z niej pożytków
• posiadanie rzeczy i korzystanie z rzeczy

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki (to, co przynosi rzecz, np. płody rolne) i inne dochody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów. W zależności od ułamka własności przysługującego współwłaścicielowi, w tym samym ułamku będzie on pobierał z niej korzyści. 

W takim samym stosunku ułamkowym współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Wspomniana zasada dotyczy wydatków i ciężarów wszelkiego rodzaju – np. cywilnych (np. w związku z długami) czy administracyjnych (np. w związku z podatkami).

Współwłaściciel, który poniósł jakiś wydatek na wspólną rzecz, może żądać od pozostałych zwrotu poniesionych kosztów w częściach odpowiadających ich udziałom. Zwrotu tego może żądać o tyle, o ile wydatek ten został podjęty zgodnie z zasadami zarządu lub zwiększył wartość rzeczy stanowiącej współwłasność.

Ustawowy sposób korzystania z przedmiotu stanowiącego współwłasność określa również art. 206 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do korzystania i posiadania całej rzeczy wspólnej. Prawo to jest ograniczone w ten sposób, że współwłaściciel może posiadać rzecz i z niej korzystać o tyle, o ile nie przeszkadza to korzystaniu z niej i posiadaniu przez pozostałych współwłaścicieli.

Korzystanie na podstawie orzeczenia sądowego

Jeśli któryś ze współwłaścicieli został pozbawiony współposiadania przez pozostałych współwłaścicieli (w ten sposób, że np. rzecz jest poza jego zasięgiem), może on żądać przed sądem dopuszczenia go do współposiadania rzeczy wspólnej. Ochrona współwłaściciela przybiera w tym przypadku różną postać. Zależy to od rodzaju współposiadania, od którego pokrzywdzony współwłaściciel został odsunięty.

Wyróżnia się więc dwa rodzaje współposiadania:

• współposiadanie wymagające zgodnego współdziałania przez współwłaścicieli
• współposiadanie, które nie wymaga takiego współdziałania

Przykładem współposiadania wymagającego zgodnego współdziałania jest współposiadanie gospodarstwa rolnego będącego we współwłasności. Przy tego rodzaju współposiadaniu współwłaściciel nie może żądać dopuszczenia go do posiadania, ponieważ nie da się zmusić pozostałych współwłaścicieli do współdziałania. Taki współwłaściciel może jednak wystąpić do sądu z wnioskiem o określenie innego sposobu korzystania z rzeczy wspólnej niż ten przewidziany w art. 206 Kodeksu cywilnego. Tym innym sposobem może być wydzielenie każdemu ze współwłaścicieli części rzeczy wspólnej do wyłącznego użytku.

Współposiadaniem, które nie wymaga współdziałania jest np. współposiadanie wspólnej studni, drogi, pastwiska, urządzeń dla wszystkich mieszkańców domu lub mieszkania. W takim wypadku sąd po wniesieniu pozwu wydaje wyrok nakazujący, aby pozostali współwłaściciele nie czynili przeszkód w korzystaniu z rzeczy wspólnej.

Korzystanie z rzeczy wspólnej na podstawie umowy, czyli podział quad usum

W praktyce najczęściej dochodzi do podziału nieruchomości do korzystania (podział quoad usum). Polega on na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego używania fizycznie wydzieloną część wspólnej nieruchomości. Podział ten następuje na podstawie umowy pomiędzy współwłaścicielami.

Do innych umów określających sposób korzystania z rzeczy wspólnej należą m.in.:

• podział do korzystania z rzeczy pod względem czasowym
• podział do korzystania z rzeczy według rodzaju pożytków, jakie rzecz przynosi

Sposób korzystania z rzeczy wspólnej może określić sąd, jeśli współwłaściciele nie dojdą do porozumienia albo jeżeli samowolnie odsuną od współposiadania jednego lub kilku z nich.

Zniesienie współwłasności

Czym jest zniesienie współwłasności

W tym miejscu znajdziesz jedynie podstawowe informacje dotyczące zniesienia współwłasności. Na stronie internetowej naszej kancelarii adwokackiej znajdziesz obszerny artykuł tylko na temat zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności kończy współwłasność. Od tego momentu prawo do całej rzeczy powinno przysługiwać jednej osobie zamiast kilku współwłaścicielom (chociaż od tej zasady są możliwe wyjątki).

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności przez cały okres pozostawania współwłaścicielem. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego możliwe jest jednak zawarcie pomiędzy współwłaścicielami umowy wyłączającej zniesienie współwłasności przez okres nie dłuższy niż 5 lat. Dodatkowo, w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć. Możliwe jest także dalsze przedłużanie tego okresu.

Jeżeli przedmiotem współwłasności jest gospodarstwo rolne, podział rzeczy wspólnej odbywa się na szczególnych zasadach. Zasady na jakich następuje zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego określają przepisy art. 213 – 218 Kodeksu cywilnego. Należy pamiętać, że zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej powinno uwzględniać kierowanie się zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.

Sądowe i umowne zniesienie współwłasności

Współwłasność może być zniesiona poprzez:

1. sądowe zniesienie współwłasności
2. umowne zniesienie współwłasności

Warunkiem umownego zniesienia współwłasności jest osiągnięcie porozumienia przez wszystkich współwłaścicieli. Dotyczy to nie tylko samej potrzeby zniesienia współwłasności, ale także wszystkich jej warunków – m.in. komu przypadnie własność rzeczy na wyłączność albo w jaki sposób podzielić rzecz, w jaki sposób zostaną (lub nie zostaną) dokonane spłaty.

Podział rzeczy wspólnej poprzez sądowe zniesienie współwłasności jest konieczny w przypadku braku możliwości osiągnięcia porozumienia pomiędzy współwłaścicielami. W toku postępowania sądowego sąd rozstrzyga nie tylko kwestie dotyczące samego zniesienia współwłasności, ale także dotyczące roszczeń związanych z przedmiotem współwłasności (m.in. rozliczenie nakładów na przedmiot współwłasności, roszczenia związane z korzystaniem z rzeczy ponad udział w prawie współwłasności).

W jaki sposób można znieść współwłasność?

Istnieją trzy sposoby zniesienia współwłasności:

1. podział fizyczny rzeczy
2. przyznanie własności rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych
3. dobrowolna lub przymusowa sprzedaż rzeczy (tzw. podział cywilny)

Możliwe jest także połączenie co najmniej dwóch sposobów zniesienia współwłasności co do jednej rzeczy. Na przykład, współwłasność dużej działki gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym może być zniesiona poprzez:

• podzielenie działki gruntowej na kilka mniejszych działek
• wyodrębnienie lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym
• przyznanie części współwłaścicieli lokali mieszkalnych, części działek gruntowych, a dla części dopłaty pieniężne uwzględniające wartość poszczególnych udziałów

Zniesienie współwłasności poprzez podział fizyczny rzeczy

Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności poprzez podział rzeczy wspólnej. Taka forma zniesienia współwłasności musi być zawsze rozpatrzona w pierwszej kolejności, zwłaszcza w przypadku sądowego zniesienia współwłasności. Sąd może odstąpić od zniesienia współwłasności w tej sposób jeżeli

• podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy
• podział byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy
• podział pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości

Przykładem podziału fizycznego jest:

• podział dużej działki gruntowej na kilka mniejszych działek gruntowych (przy podziale gruntu sąd może ustanowić potrzebne służebności)
• podział budynku mieszkalnego poprzez wyodrębnienie w nim co najmniej dwóch odrębnych mieszkań (prawa odrębnej własności lokalu)
• podział budynku mieszkalnego tzw. pionową ścianą

Zniesienie współwłasności poprzez przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli

Zgodnie z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli wraz z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli. Taka forma zniesienia współwłasności będzie rozpatrywana przez sąd w drugiej kolejności (jeżeli podział fizyczny nie będzie możliwy).

Zgodnie z art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego, sąd powinien określić termin i sposób dokonania spłat lub dopłat, termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby sposób zabezpieczenia zapłaty (np. poprzez ustanowienie hipoteki). Należy pamiętać, że rozłożenie spłat lub dopłat na raty nie może być dokonane na okres dłuższy niż 10 lat. Jeżeli zrealizowanie spłat lub dopłat napotka problemy, w wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie, sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Zniesienie współwłasności poprzez podział cywilny rzeczy

Zniesienie współwłasności rzeczy może nastąpić także poprzez sprzedaż rzeczy. Jeżeli nie dojdzie do dobrowolnej sprzedaży rzeczy (co jest możliwe także w toku postępowania sądowego), to sąd może zarządzić sprzedaż w ramach licytacji komorniczej. Kwota uzyskana ze sprzedaży rzeczy powinna być podzielona pomiędzy współwłaścicieli stosownie do wielkości udziałów we współwłasności.