Autor: adwokat Wojciech Rudzki·Ostatnia aktualizacja: 31 lipca 2026Współwłasność
Współwłasność to stan, w którym właścicielami jednej rzeczy jest kilka osób. Współwłaściciele mają prawo do wspólnego korzystania z rzeczy zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Mają także prawo żądać zniesienia współwłasności. Istnieją dwa rodzaje współwłasności. W praktyce najczęściej występuje współwłasność w częściach ułamkowych (nazywana też współwłasnością ułamkową). Ten artykuł przyda się każdemu, kto dzieli własność rzeczy z innymi osobami (na przykład współwłaścicielom nieruchomości, spadkobiercom czy byłym małżonkom). Po przeczytaniu tego artykułu poznasz odpowiedzi między innymi na następujące pytania:
- czym jest współwłasność?
- czym jest współwłasność w częściach ułamkowych, a czym współwłasność łączna?
- w jaki sposób współwłaściciele uczestniczą w zarządzie rzeczą wspólną?
- jakie czynności można podjąć samodzielnie, a jakie wymagają zgody pozostałych współwłaścicieli?
- kiedy można żądać zniesienia współwłasności?
Czym jest współwłasność?
W polskim prawie współwłasność to prawo własności przysługujące kilku osobom jednocześnie. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Wynika z tego, że współwłasność ma trzy podstawowe cechy:
- dotyczy tego samego przedmiotu (jedność przedmiotu współwłasności),
- różnym osobom przysługuje prawo własności tego samego przedmiotu (wielość uprawnionych osób),
- prawo własności różnych osób do tego samego przedmiotu nie da się podzielić pomiędzy te podmioty (niepodzielność wspólnego prawa).
Na czym polega jedność przedmiotu współwłasności?
Jedność przedmiotu współwłasności polega na tym, że współwłasność dotyczy jednej rzeczy (ruchomej albo nieruchomości) albo zbioru różnych rzeczy (np. zbioru płyt winylowych). Nie może jednak dotyczyć zespołu różnych rzeczy, w ramach którego każda osoba jest właścicielem innej rzeczy (np. narzędzi, co do których osoba A jest właścicielem śrubokrętu, a osoba B właścicielem młotka), ponieważ współwłasność ma dotyczyć jednej, określonej rzeczy. Współwłasność może też dotyczyć rzeczy i jej przynależności. Przynależnością rzeczy (ruchomej albo nieruchomej) jest inna rzecz (tylko ruchoma), która jest potrzebna, żeby korzystać z tej pierwszej rzeczy w odpowiedni sposób (zgodny z jej zastosowaniem). Przykładem przynależności jest maszyna rolnicza służąca do uprawy gruntu w gospodarstwie rolnym.
Na czym polega wielość uprawnionych osób?
Żeby warunek wielości uprawnionych osób był spełniony, własność tej samej rzeczy musi przysługiwać co najmniej dwóm osobom. Każda z tych co najmniej dwóch osób musi mieć prawo do używania tej rzeczy jak właściciel. Jeśli jednak prawo do rzeczy ma podmiot zbiorowy (np. spółka jawna albo spółka z o.o.), wtedy niezależnie od liczby wspólników tej spółki własność rzeczy (np. domu), będzie przysługiwała tej spółce, a nie wchodzącym w jej skład wspólnikom. W momencie, w którym wielość współwłaścicieli ustanie, prawo współwłasności przekształci się w prawo własności. Stanie się to na przykład poprzez odkupienie przez jednego ze współwłaścicieli pozostałych udziałów w prawie współwłasności od innych współwłaścicieli lub w wyniku procedury zniesienia współwłasności. Po odkupieniu udziałów osoba, która je kupiła, nabędzie wyłączną własność rzeczy (będzie jej jedynym właścicielem).
Na czym polega niepodzielność wspólnego prawa?
Niepodzielność wspólnego prawa oznacza, że żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do określonej rzeczy. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy. Współwłaściciele nie mają prawa do wydzielonych części wspólnej rzeczy (np. do poszczególnych pokojów we wspólnym domu), ale wszyscy mają prawo korzystać z każdego pokoju. Prawo współwłasności jest ograniczone tylko takim samym prawem innych współwłaścicieli. W czasie jej trwania wspólne prawo własności nie może zostać podzielone w taki sposób, że każdy z właścicieli mógłby korzystać na wyłączność z określonej części rzeczy.
Jakie są rodzaje współwłasności?
Polskie prawo (art. 196 Kodeksu cywilnego) wyróżnia dwa rodzaje współwłasności:
- współwłasność łączna
- współwłasność w częściach ułamkowych (współwłasność ułamkowa)
Czym jest współwłasność łączna?
Współwłasność łączna może powstać tylko między osobami związanymi określonym stosunkiem osobistym. Współwłasność łączna zachodzi tylko w przypadkach wskazanych w przepisach polskiego prawa i zawsze wynika z innego stosunku prawnego łączącego współwłaścicieli (np. małżeństwa albo spółki cywilnej). Jeżeli przepisy nie zastrzegają, że dana współwłasność jest łączna, jest ona współwłasnością w częściach ułamkowych. Przy współwłasności łącznej nie można podzielić prawa własności współwłaścicieli na udziały. Z tego powodu nie można także sprzedać lub darować albo w inny sposób pozbyć się swojej części we współwłasności łącznej.
Najbardziej typowym przykładem, w którym występuje współwłasność łączna, jest współwłasność majątku małżonków związana z ustrojem wspólności majątkowej małżeńskiej. Taka współwłasność powstaje w momencie zawarcia związku małżeńskiego (a ustaje m.in. w przypadku rozwodu albo separacji powodując konieczność przeprowadzenia podziału majątku). Współwłasność łączna istnieje także pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej (art. 860 Kodeksu cywilnego) w zakresie dotyczącym majątku tej spółki (który jest w rzeczywistości majątkiem wspólnym wspólników). W przeciwieństwie do spółek prawa handlowego (np. spółki jawnej albo spółki z o.o.), majątek ten nie należy do spółki cywilnej jako odrębnego podmiotu, ale do tworzących ją wspólników.
Czym jest współwłasność ułamkowa (w częściach ułamkowych)?
Współwłasność ułamkowa to podstawowy rodzaj współwłasności. Współwłasność w częściach ułamkowych polega na tym, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje określona ułamkiem część prawa własności do wspólnej rzeczy (np. 1/2, 1/3, 1/4). Przepisy polskiego prawa o współwłasności (art. 195-221 Kodeksu cywilnego) dotyczą tylko współwłasności w częściach ułamkowych. Ten rodzaj współwłasności powstaje najczęściej w wyniku następujących zdarzeń i czynności cywilnoprawnych:
- w przypadku ustania ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej między małżonkami (np. z powodu rozwodu)
- czynności prawnych (na przykład na skutek wspólnego zakupu jednej nieruchomości przez kilku nabywców)
- z mocy zasiedzenia nieruchomości (gdy kilka osób zasiedzi jedną rzecz)
- z mocy prawa w związku z połączeniem lub pomieszaniem rzeczy ruchomych
- z orzeczenia sądowego, jeśli sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności przyzna rzecz wspólną kilku współwłaścicielom
Czym są udziały w prawie współwłasności?
Udział w prawie współwłasności przedstawia zakres uprawnień właściciela wobec rzeczy wspólnej. Zakres udziału w prawie współwłasności określany jest ułamkiem. Osoba mająca większy udział ma więcej praw i obowiązków do rzeczy wspólnej od innych współwłaścicieli mających mniejszy udział.
Jak ustala się wielkość udziałów we współwłasności?
Wielkość udziału wynika na ogół ze zdarzenia, które było przyczyną powstania prawa współwłasności. Przykładowo, zakup przez rodzeństwo nieruchomości w proporcjach ⅔ przez brata, a ⅓ przez siostrę będzie prowadził do powstania udziałów we współwłasności w wysokości ⅔ dla brata i ⅓ dla siostry.
Kiedy udziały współwłaścicieli są równe?
Czasami wielkości udziałów w prawie współwłasności nie da się w prosty sposób ustalić. Taka sytuacja wystąpi, gdy:
- w ramach czynności prawnej (np. sprzedaży) nie określi się wysokości udziałów
- przepisy prawne milczą na temat wysokości udziałów
- sąd w orzeczeniu nie określi wysokości udziałów (np. gdy przyznaje jakąś rzecz kilku spadkobiercom na własność)
W takich sytuacjach przyjmuje się, że udziały współwłaścicieli są równe. Takie domniemanie wynika z art. 197 Kodeksu cywilnego.
Czy udziałem można rozporządzać bez ograniczeń?
Prawo własności całej rzeczy przysługuje wszystkim współwłaścicielom łącznie. Udział jest jednak prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Skoro udział jest wyłącznym prawem współwłaściciela, każdy z nich może swobodnie rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel może więc swój udział zbyć (np. sprzedać lub darować) lub obciążyć go ograniczonym prawem rzeczowym (na przykład poprzez ustanowienie na nim hipoteki albo prawa użytkowania). Współwłaściciel może też wydzierżawić swój udział albo przekazać go innym osobom na wypadek śmierci (np. w testamencie).
Jakie są wyjątki od swobodnego rozporządzania swoim udziałem?
Polskie prawo przewiduje nieliczne wyjątki od swobodnego dysponowania przez współwłaściciela swoim udziałem. Należą do nich między innymi:
- art. 1036 Kodeksu cywilnego - rozporządzanie przez spadkobiercę udziałem w rzeczy należącej do spadku jest możliwe tylko za zgodą pozostałych spadkobierców (jeżeli nie dokonano jeszcze działu spadku)
- art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego - współwłaściciele mogą wyłączyć prawo żądania zniesienia współwłasności na okres do 5 lat
- art. 166 § 1 Kodeksu cywilnego - w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Prawo pierwokupu oznacza, że pozostali współwłaściciele mogą jako pierwsi kupić udział od sprzedającego
Zarząd rzeczą wspólną
Czym jest zarząd rzeczą wspólną?
Zarząd rzeczą wspólną oznacza podejmowanie decyzji i czynności dotyczących rzeczy lub prawa stanowiącego przedmiot współwłasności, które są konieczne zarówno w ramach normalnego korzystania z tej rzeczy (np. sprzedaż zebranych plonów), jak również w sytuacjach nietypowych (np. sprzedaż wspólnej rzeczy). O realizowaniu czynności dotyczących rzeczy wspólnej decydują sami współwłaściciele.
Jakie są rodzaje zarządu rzeczą wspólną?
Zarząd rzeczą wspólną dzieli się na 3 rodzaje zarządu:
- zarząd ustawowy
- zarząd sądowy
- zarząd umowny
Na czym polega zarząd ustawowy?
Przy zarządzie ustawowym rzeczą objętą współwłasnością podstawowe znaczenie ma podział czynności jej dotyczących na czynności zwykłego zarządu oraz na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.
Podział ten obejmuje takie czynności jak:
- czynności prawne (np. sprzedaż rzeczy wspólnej)
- czynności faktyczne (np. decyzja co do sposobu uprawy gruntu)
- czynności polegające na załatwianiu spraw dotyczących rzeczy wspólnej przed sądami oraz innymi organami władzy publicznej (czynności procesowe)
Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli brak zgody pozostałych współwłaścicieli, to współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd (w tym udzielenia upoważnienia sądowego). Wydając decyzję sąd powinien brać pod uwagę cel czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (co dotyczy także zapewnienia korzystania z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy).
Na czym polega zarząd sądowy?
Współwłasność może prowadzić do nieporozumień pomiędzy współwłaścicielami. W związku z tym, możliwe jest skierowanie spraw dotyczących zarządu rzeczą wspólną do sądu. Na wniosek współwłaścicieli sąd może rozstrzygać następujące sprawy:
- wyrazić zgodę na rozporządzenie rzeczą wspólną albo na dokonanie czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (art. 199 Kodeksu cywilnego)
- zakazać dokonywania czynności (ew. zmodyfikować jej zakres lub sposób dokonywania) podejmowanej przez większość współwłaścicieli jeżeli jest ona rażąco sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu (art. 202 Kodeksu cywilnego)
- wyznaczyć zarządcę sądowego (art. 203 Kodeksu cywilnego)
Kiedy sąd może wyrazić zgodę na dokonanie czynności?
Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, sąd może wyrazić zgodę na rozporządzenie rzeczą wspólną albo na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jeżeli brak jest zgody wszystkich współwłaścicieli do ich dokonania . Jeżeli współwłaściciele nie mogą się w tych sprawach porozumieć, to współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Kiedy sąd może zakazać czynności współwłaścicieli?
Na podstawie art. 202 Kodeksu cywilnego, sąd może nakazać powstrzymanie się z podejmowaniem czynności zwykłego zarządu przez współwłaścicieli (albo nakazać zmianę zakresu lub sposobu dokonywania czynności) jeżeli większość współwłaścicieli chce dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną (co narusza interesy pozostałych współwłaścicieli).
Kiedy sąd wyznacza zarządcę rzeczy wspólnej?
Na podstawie art. 203 Kodeksu cywilnego, sąd może wyznaczyć sądowego zarządcę rzeczy wspólnej. Jest to możliwe jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi współwłaścicieli mniejszościowych.
Czym jest zarząd umowny?
Współwłasność umożliwia współwłaścicielom ustalenie zasad zarządu rzeczą wspólną w umowie lub zmianę zasad zarządu przewidzianych w Kodeksie cywilnym. Umowa ustalająca zasady zarządu należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu - musi być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli. Umowa może zostać zawarta w dowolnej formie, w tym także w sposób dorozumiany. Przykładami takich umów mogą być:
- umowa o przekazanie zarządu rzeczą jednemu ze współwłaścicieli lub nawet osobie niezwiązanej z rzeczą
- uzgodnienie, że do uzgodnionych czynności przekraczających zwykły zarząd wystarczająca będzie zgoda większości współwłaścicieli (a nie zgoda wszystkich)
Zarządcą może być jeden ze współwłaścicieli lub osoba niemająca żadnego prawa do rzeczy. Współwłaściciele z chwilą ustanowienia zarządcy tracą prawo zarządzania rzeczą wspólną na rzecz zarządcy. Zarządca może jednak tylko wykonywać zwykły zarząd rzeczą.
Czym są czynności zwykłego zarządu?
Przez czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze standardowym korzystaniem z rzeczy oraz utrzymaniem jej w niepogorszonym stanie. Czynnościami zwykłego zarządu rzeczą objętą współwłasnością są na przykład:
- podejmowanie codziennych, bieżących czynności dotyczących gospodarstwa rolnego (np. decydowanie każdego roku o sposobie nawożenia i uprawy pól, o terminach zbiorów)
- w przypadku nieruchomości miejskich np. wynajmowanie lokali, utrzymywanie ich w odpowiednim stanie technicznym po opuszczeniu ich przez najemców
Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (ponad 50%). Większość jest liczona na podstawie udziałów. Współwłaściciel może samodzielnie dokonywać takich czynności jeśli ma więcej niż połowę udziałów. Przepisy nie wymagają żadnej specjalnej formy wyrażenia takiej zgody, można więc wyrazić ją dowolnie.
Kiedy sąd może zainterweniować w czynności zwykłego zarządu?
Jeśli chodzi o czynności zwykłego zarządu, to sąd może zainterweniować w dwóch przypadkach:
- braku zgody większości współwłaścicieli na podjęcie czynności zwykłego zarządu rzeczą objętą współwłasnością - wtedy każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego (zgody od sądu) na dokonanie czynności
- planowania przez współwłaścicieli podjęcia czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą będącą we współwłasności (np. prowadzącą do pogorszenia jej stanu lub zniszczenia) - w takim przypadku każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia (podjęcia decyzji) przez sąd
Czym są czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu?
Czynności przekraczające zwykły zarząd obejmują wszystko to, co nie mieści się w zakresie zwykłego zarządu. Przy ocenie określonej czynności jako mieszczącej się w zakresie zwykłego zarządu bądź przekraczającej zwykły zarząd bierze się pod uwagę wszystkie okoliczności konkretnego przypadku. W związku z tym, taka sama czynność w zależności od okoliczności może być zakwalifikowana jako czynność zwykłego zarządu bądź czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są na przykład:
- sprzedaż lub darowizna wspólnej rzeczy
- obciążenie prawem wspólnej rzeczy (np. ustanowienie na niej hipoteki)
- oddanie nieruchomości rolnej w dzierżawę na wiele lat
- zmiana przeznaczenia rzeczy
- budowa lub istotna przebudowa budynku
Kiedy potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli?
Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W tym przypadku wysokość udziałów nie ma znaczenia - żaden ze współwłaścicieli nie może samodzielnie wyrazić takiej zgody. Zgody mogą być udzielone w formie dowolnej.
Jeżeli czynność przekracza zakres zwykłego zarządu, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd co do tej czynności. Sąd, wydając decyzję, będzie się kierował celem czynności i ochroną interesów wszystkich współwłaścicieli.
Czym są czynności zachowawcze?
Artykuł 209 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Są to tzw. czynności zachowawcze. Zazwyczaj czynności te mają charakter nagły i związane są z niespodziewanym zdarzeniem (np. zerwaniem dachu, pożarem, wyciekiem z instalacji hydraulicznej w budynku), w związku z czym konieczne jest natychmiastowe podjęcie działań żeby zapobiec powstaniu dalszej szkody. Do czynności zachowawczych można zaliczyć sprzedaż rzeczy ze względu na możliwość jej szybkiego zepsucia, czy rozebranie budynku grożącego zawaleniem. Czynnością zachowawczą będzie też wytoczenie powództwa o wydanie rzeczy pozostającej we współwłasności przeciwko osobie trzeciej, która tę rzecz zabrała. Do czynności zachowawczych można zaliczyć wystąpienie z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Mimo że są to działania mniej “nagłe”, wciąż zmierzają do zachowania wspólnego prawa, czyli zatrzymania rzeczy przy jej współwłaścicielach.
Jakie są prawa i obowiązki współwłaścicieli?
Artykuł 200 Kodeksu cywilnego nakłada na współwłaścicieli obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Oznacza to, że współwłaściciele mają obowiązek współpracowania i wzajemnego ułatwiania sobie zarządzania rzeczą wspólną.
Kiedy zarządzającemu przysługuje wynagrodzenie za sprawowanie zarządu?
Jak napisałem to już wcześniej, z woli współwłaścicieli (lub nawet jednego współwłaściciela) zarząd może zostać powierzony jednemu z nich (albo osobie zupełnie niezwiązanej z rzeczą). Często bywa też tak, że nie wszyscy współwłaściciele zajmują się zarządem. W takich sytuacjach współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli (którzy się tym zarządem nie zajmują) wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy. Wynagrodzenie będzie liczone na podstawie stawek rynkowych dla tego typu czynności, przy uwzględnieniu ilości pracy i rozmiaru podjętych działań. Jeżeli z jakichś przyczyn wynagrodzenie nie jest płacone zarządcy, orzeka o nim sąd po wniesieniu przez zarządzającego pozwu o wynagrodzenie.
Czym jest rachunek z zarządu?
Współwłaściciel, który nie sprawuje zarządu, może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu od współwłaścicieli, którzy tym zarządem się zajmują. Nie wiadomo jednak, czym jest ten “odpowiedni termin” (Kodeks cywilny w żadnym miejscu nie zamieszcza jego definicji). Przyjmuje się więc, że będzie to termin odpowiedni w ramach konkretnego przypadku, np. po upływie jakiegoś okresu albo zakończeniu prac dotyczących rzeczy. Forma złożenia rachunku z zarządu może być dowolna, przy czym warto by zawierał on informację o poniesionych wydatkach i podjętych czynnościach.
Jak korzystać z rzeczy wspólnej?
Korzystanie z rzeczy wspólnej dzieli się na:
- ustawowe
- umowne
- na mocy orzeczenia sądu
Jak korzysta się z rzeczy wspólnej na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego?
W przypadku korzystania ustawowego współwłaściciele korzystają z rzeczy wspólnej na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Korzystaniem z rzeczy wspólnej jest:
- pobieranie z niej pożytków
- posiadanie rzeczy i korzystanie z rzeczy
Jak dzieli się pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej?
Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki (to, co przynosi rzecz, np. płody rolne) i inne dochody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów.
Kto ponosi wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną?
W takim samym stosunku ułamkowym współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Zasada ta dotyczy wydatków i ciężarów wszelkiego rodzaju - zarówno cywilnych (np. długów), jak i administracyjnych (np. podatków). Współwłaściciel, który poniósł jakiś wydatek na wspólną rzecz, może żądać od pozostałych zwrotu poniesionych kosztów w częściach odpowiadających ich udziałom. Zwrotu tego może żądać o tyle, o ile wydatek ten został podjęty zgodnie z zasadami zarządu lub zwiększył wartość rzeczy stanowiącej współwłasność.
Na czym polega współposiadanie rzeczy wspólnej?
Ustawowy sposób korzystania z przedmiotu stanowiącego współwłasność określa również art. 206 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do korzystania i posiadania całej rzeczy wspólnej. Prawo to jest ograniczone w ten sposób, że współwłaściciel może posiadać rzecz i z niej korzystać o tyle, o ile nie przeszkadza to korzystaniu z niej i posiadaniu przez pozostałych współwłaścicieli.
Jak sąd może określić sposób korzystania z rzeczy wspólnej?
Jeśli któryś ze współwłaścicieli został pozbawiony współposiadania przez pozostałych współwłaścicieli (w ten sposób, że np. rzecz jest poza jego zasięgiem), może on żądać przed sądem dopuszczenia go do współposiadania rzeczy wspólnej. Postać ochrony współwłaściciela zależy od rodzaju współposiadania, od którego pokrzywdzony współwłaściciel został odsunięty.
Jakie są rodzaje współposiadania rzeczy wspólnej?
Wyróżnia się więc dwa rodzaje współposiadania:
- współposiadanie wymagające zgodnego współdziałania przez współwłaścicieli
- współposiadanie, które nie wymaga takiego współdziałania
Przykładem współposiadania wymagającego zgodnego współdziałania jest współposiadanie gospodarstwa rolnego będącego we współwłasności. Przy tego rodzaju współposiadaniu współwłaściciel nie może żądać dopuszczenia go do posiadania, ponieważ nie da się zmusić pozostałych współwłaścicieli do współdziałania. Taki współwłaściciel może jednak wystąpić do sądu z wnioskiem o określenie innego sposobu korzystania z rzeczy wspólnej niż ten przewidziany w art. 206 Kodeksu cywilnego. Tym innym sposobem może być wydzielenie każdemu ze współwłaścicieli części rzeczy wspólnej do wyłącznego użytku. Współposiadaniem, które nie wymaga współdziałania jest np. współposiadanie wspólnej studni, drogi, pastwiska, urządzeń dla wszystkich mieszkańców domu lub mieszkania. W takim wypadku sąd po wniesieniu pozwu wydaje wyrok nakazujący, aby pozostali współwłaściciele nie czynili przeszkód w korzystaniu z rzeczy wspólnej.
Na czym polega umowny podział nieruchomości do korzystania (quoad usum)?
W praktyce najczęściej dochodzi do podziału nieruchomości do korzystania (podział quoad usum). Polega on na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego używania fizycznie wydzieloną część wspólnej nieruchomości. Podział ten następuje na podstawie umowy pomiędzy współwłaścicielami.
Do innych umów określających sposób korzystania z rzeczy wspólnej należą m.in.:
- podział do korzystania z rzeczy pod względem czasowym
- podział do korzystania z rzeczy według rodzaju pożytków, jakie rzecz przynosi
Sposób korzystania z rzeczy wspólnej może określić sąd, jeśli współwłaściciele nie dojdą do porozumienia albo jeżeli część współwłaścicieli samowolnie odsunie od współposiadania jednego lub kilku z nich.
Co daje umowa o podział nieruchomości do korzystania?
Umowa o podział do korzystania porządkuje życie codzienne współwłaścicieli - każdy z nich wie, z której części nieruchomości może korzystać na wyłączność i za którą część odpowiada. Umowa ta może także przesuwać ciężar kosztów na współwłaściciela korzystającego z danej części nieruchomości (np. kosztów ogrzewania zajmowanego lokalu). Pamiętaj jednak, że umowa o podział do korzystania nie zmienia zapisów w księdze wieczystej i nie znosi współwłasności nieruchomości - w drodze umowy zmienia się tu tylko sposób korzystania z rzeczy wspólnej.
Współwłasność nieruchomości
Czym charakteryzuje się współwłasność nieruchomości?
Współwłasność nieruchomości jest w praktyce najczęstszym i najbardziej konfliktowym rodzajem współwłasności. Współwłaściciele nieruchomości są ujawniani w księdze wieczystej (w dziale drugim), a wielkość ich udziałów określa się ułamkiem (udział odnosi się przy tym do całej nieruchomości, a nie do jej części). Współwłasność nieruchomości powstaje najczęściej w wyniku dziedziczenia ustawowego, wspólnego zakupu nieruchomości albo ustania wspólności majątkowej małżeńskiej.
Jak sprzedać udział we współwłasności nieruchomości?
Sprzedaż udziału w nieruchomości nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel może swobodnie rozporządzać swoim udziałem i zbyć go w drodze czynności cywilnoprawnych. Sprzedaż udziału w nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego), a nabywca udziału jest ujawniany w księdze wieczystej. Pamiętaj o wyjątkach - przy sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości rolnej pozostałym współwłaścicielom może przysługiwać prawo pierwokupu.
Czy można sprzedać całą nieruchomość wspólną?
Sprzedaż całej nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd - wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Umowa sprzedaży całej nieruchomości również musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli choćby jeden współwłaściciel sprzeciwia się sprzedaży nieruchomości, pozostali mogą sprzedać wyłącznie swoje udziały albo żądać zniesienia współwłasności nieruchomości (np. poprzez podział cywilny, czyli sprzedaż całej nieruchomości i podział uzyskanej ceny).
Jakie są zalety i wady współwłasności nieruchomości?
Zalety współwłasności to przede wszystkim łatwiejszy zakup nieruchomości (wspólnie łatwiej zgromadzić cenę) i podział kosztów jej utrzymania pomiędzy współwłaścicieli proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Wady współwłasności to konieczność wspólnego podejmowania decyzji dotyczących rzeczy i związane z tym ryzyko konfliktów (zwłaszcza przy zarządzie rzeczą wspólną i przy planach sprzedaży nieruchomości).
Zniesienie współwłasności
Czym jest zniesienie współwłasności?
W tym miejscu znajdziesz jedynie podstawowe informacje dotyczące zniesienia współwłasności. Na stronie internetowej mojej kancelarii adwokackiej znajdziesz obszerny artykuł na temat zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności (w tym zniesienie współwłasności nieruchomości) kończy współwłasność. Od tego momentu prawo do całej rzeczy powinno przysługiwać jednej osobie zamiast kilku współwłaścicielom (chociaż od tej zasady są możliwe wyjątki).
Kiedy można żądać zniesienia współwłasności?
Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności w każdym czasie (przez cały okres pozostawania współwłaścicielem). Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego możliwe jest jednak zawarcie pomiędzy współwłaścicielami umowy wyłączającej zniesienie współwłasności przez okres nie dłuższy niż 5 lat. Dodatkowo, w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć.
Jak znosi się współwłasność gospodarstwa rolnego?
Jeżeli przedmiotem współwłasności jest gospodarstwo rolne, podział rzeczy wspólnej (i wybór sposobu podziału) odbywa się na szczególnych zasadach. Zasady na jakich następuje zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego określają przepisy ustawy (art. 213-218 Kodeksu cywilnego). Należy pamiętać, że zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej powinno uwzględniać zasady prawidłowej gospodarki rolnej.
Jak przebiega sądowe i umowne zniesienie współwłasności?
Współwłasność może być zniesiona poprzez:
- sądowe zniesienie współwłasności
- umowne zniesienie współwłasności
Na czym polega umowne zniesienie współwłasności?
Warunkiem umownego zniesienia współwłasności jest osiągnięcie porozumienia przez wszystkich współwłaścicieli (przy nieruchomości umowa wymaga przy tym formy aktu notarialnego). Dotyczy to nie tylko samej potrzeby zniesienia współwłasności, ale także wszystkich jej warunków - m.in. sposobu podziału (komu przypadnie własność rzeczy na wyłączność albo jak podzielić rzecz) oraz tego, w jaki sposób zostaną (lub nie zostaną) dokonane spłaty.
Kiedy konieczne jest sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości?
Podział rzeczy wspólnej poprzez sądowe zniesienie współwłasności jest konieczny w przypadku braku możliwości osiągnięcia porozumienia pomiędzy współwłaścicielami. W toku postępowania sądowego sąd rozstrzyga nie tylko kwestie dotyczące samego zniesienia współwłasności, ale także dotyczące roszczeń związanych z przedmiotem współwłasności (m.in. rozliczenie nakładów na rzecz wspólną, roszczenia związane z korzystaniem z rzeczy ponad udział w prawie współwłasności).
W jaki sposób można znieść współwłasność?
Istnieją trzy sposoby zniesienia współwłasności (o wyborze sposobu podziału decydują przede wszystkim rodzaj rzeczy i stanowiska współwłaścicieli):
- podział fizyczny rzeczy
- przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli
- dobrowolna lub przymusowa sprzedaż rzeczy (tzw. podział cywilny)
Możliwe jest także połączenie co najmniej dwóch sposobów zniesienia współwłasności co do jednej rzeczy. Na przykład, współwłasność dużej działki gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym może być zniesiona poprzez:
- podzielenie działki gruntowej na kilka mniejszych działek
- wyodrębnienie lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym
- przyznanie części współwłaścicieli lokali mieszkalnych, części działek gruntowych, a dla części dopłaty pieniężne uwzględniające wartość poszczególnych udziałów
Na czym polega zniesienie współwłasności poprzez podział fizyczny nieruchomości?
Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności poprzez podział rzeczy wspólnej. Podział fizyczny sąd rozpatruje zawsze w pierwszej kolejności (zwłaszcza przy sądowym zniesieniu współwłasności). Sąd może odstąpić od zniesienia współwłasności w ten sposób, jeżeli:
- podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy
- podział byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy
- podział pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości
Przykładem podziału fizycznego jest:
- podział dużej działki gruntowej na kilka mniejszych działek gruntowych przyznawanych poszczególnym współwłaścicielom (przy podziale gruntu sąd może ustanowić potrzebne służebności)
- podział budynku mieszkalnego poprzez wyodrębnienie w nim co najmniej dwóch odrębnych mieszkań (prawa odrębnej własności lokalu)
- podział budynku mieszkalnego tzw. pionową ścianą
Na czym polega przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli?
Zgodnie z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli (najczęściej dotyczy to całej nieruchomości) wraz z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli. Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli sąd rozpatruje w drugiej kolejności (jeżeli podział fizyczny nie będzie możliwy). Zgodnie z art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego, sąd powinien określić termin i sposób dokonania spłat lub dopłat, termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby sposób zabezpieczenia zapłaty (np. poprzez ustanowienie hipoteki). Należy pamiętać, że rozłożenie spłat lub dopłat na raty nie może być dokonane na okres dłuższy niż 10 lat. Jeżeli zrealizowanie spłat lub dopłat napotka problemy, w wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie, sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.
Na czym polega podział cywilny (sprzedaż nieruchomości)?
Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić także poprzez sprzedaż całej nieruchomości (podział cywilny). Jeżeli nie dojdzie do dobrowolnej sprzedaży nieruchomości (co jest możliwe także w toku postępowania sądowego), to sąd może zarządzić sprzedaż w ramach licytacji komorniczej. Kwota uzyskana ze sprzedaży całej nieruchomości powinna być podzielona pomiędzy współwłaścicieli stosownie do wielkości ich udziałów we współwłasności.
Ile kosztuje zniesienie współwłasności nieruchomości?
Umowne zniesienie współwłasności jest z reguły szybsze i tańsze niż sądowe. Przy nieruchomościach umowa wymaga formy aktu notarialnego, dlatego trzeba doliczyć taksę notarialną (jej wysokość zależy od wartości nieruchomości). Sądowe zniesienie współwłasności wymaga złożenia wniosku do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia rzeczy. Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności (czyli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału), opłata wynosi 300 zł. Do kosztów postępowania sądowego trzeba często doliczyć także wynagrodzenie biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości oraz ewentualne opłaty sądowe za wpisy w księgach wieczystych.
Czy roszczenie o zniesienie współwłasności ulega przedawnieniu?
Nie. Prawo żądania zniesienia współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 Kodeksu cywilnego). Zniesienia współwłasności nieruchomości można więc żądać nawet po kilkudziesięciu latach jej trwania - niezależnie od tego, jak długo istnieje współwłasność i czy współwłaściciele wcześniej korzystali z rzeczy zgodnie.
Najczęściej zadawane pytania o współwłasność (FAQ)
Czym różni się współwłasność łączna od współwłasności ułamkowej?
Współwłasność ułamkowa oznacza, że współwłaścicielom mogą przysługiwać różne udziały (określone ułamkiem albo procentowo, np. 70% i 30%), a każdy współwłaściciel może swobodnie rozporządzać swoim udziałem. W polskim prawie współwłasność łączna nie określa udziałów ułamkowych - jest ściśle związana ze stosunkiem prawnym, z którego wynika (np. małżeństwem albo spółką cywilną), i dopóki ten stosunek trwa, nie można żądać jej zniesienia ani zbyć swojej części.
Czym różni się współwłasność od wspólności ustawowej małżonków?
Wspólność ustawowa małżonków jest rodzajem współwłasności łącznej - w czasie trwania małżeństwa nie można rozporządzać udziałem w majątku wspólnym ani żądać jego podziału. Po rozwodzie wspólność przekształca się we współwłasność ułamkową. Szczególnym przypadkiem zniesienia współwłasności jest właśnie podział majątku wspólnego małżonków.
Czy współwłaściciel może wynająć wspólną nieruchomość?
Wynajęcie nieruchomości jest z reguły czynnością zwykłego zarządu i wymaga zgody większości współwłaścicieli (liczonej według wielkości udziałów). Przychody z wynajmu, podobnie jak inne pożytki, dzielą się pomiędzy współwłaścicieli proporcjonalnie do posiadanych udziałów - w tym samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki na nieruchomość.
Kto płaci podatek od nieruchomości przy współwłasności?
Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach. Oznacza to, że organ podatkowy może żądać zapłaty całego podatku od każdego z nich, a współwłaściciele rozliczają się później między sobą stosownie do wielkości udziałów. Inaczej wygląda obowiązek podatkowy przy przychodach z wynajmu - każdy współwłaściciel rozlicza je osobno, proporcjonalnie do udziału.
Kto płaci za ubezpieczenie domu objętego współwłasnością?
Ubezpieczenie domu należy do wydatków związanych z rzeczą wspólną, dlatego jego koszt obciąża współwłaścicieli w stosunku do wielkości ich udziałów. W praktyce umowę ubezpieczenia domu zawiera często jeden ze współwłaścicieli, a następnie może żądać od pozostałych zwrotu części składki.
Czy można podzielić nieruchomość fizycznie bez zgody pozostałych współwłaścicieli?
Nie można samodzielnie podzielić nieruchomości fizycznie - podział nieruchomości znosi współwłasność, a to wymaga umowy wszystkich współwłaścicieli albo postanowienia sądu. Każdy współwłaściciel może jednak w każdym czasie złożyć wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości, w którym zaproponuje podział fizyczny nieruchomości (chyba że powodowałby on znaczne zmniejszenie wartości nieruchomości).
Jak ustala się wartość nieruchomości przy zniesieniu współwłasności nieruchomości?
Jeżeli współwłaściciele nie są zgodni co do wartości nieruchomości, sąd ustala jej wartość na podstawie opinii biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości. Od wartości nieruchomości zależy przede wszystkim wysokość spłaty pozostałych współwłaścicieli przy przyznaniu nieruchomości jednemu z nich oraz wybór sposobu podziału.
Czy współwłasność powstaje przy dziedziczeniu?
Tak. Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, powstaje między nimi wspólność majątku spadkowego, do której stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Współwłasność nieruchomości po spadkodawcy kończy się z chwilą działu spadku (umownego - u notariusza w formie aktu notarialnego - albo sądowego).
Co zrobić, gdy współwłaściciele nieruchomości nie mogą się porozumieć?
W sprawach zwykłego zarządu każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego, a przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd - rozstrzygnięcia przez sąd. Jeżeli konflikt ma charakter trwały, najskuteczniejszym wyjściem jest zniesienie współwłasności nieruchomości (w drodze umowy albo w postępowaniu sądowym).
⚖️ Pomoc prawna w Krakowie
Masz problem ze współwłasnością w Krakowie?
Doradzam i prowadzę sprawy o współwłasność nieruchomości nie tylko w Krakowie - zarząd, rozliczenia, zniesienie.