Zadatek

Czym jest zadatek?

Zadatek to pieniądze przekazane przy zawarciu umowyZadatek ma co najmniej dwa znaczenia. Po pierwsze, jest to dodatkowe zastrzeżenie umowne wpływające na zawartą mowę. Zadatek oznacza także pewną sumę pieniężną lub rzecz, którą jedna ze stron daje drugiej przy zawarciu umowy. Powszechnie nadaje się zadatkowi drugie z wskazanych przed chwilą znaczeń, co oznacza, że jako zadatek rozumie się najczęściej pieniądze przekazane przy okazji zawarcia umowy.

Zadatek jest surogatem (ekwiwalentem) odszkodowania na wypadek, gdyby zawarta między stronami umowa nie została wykonana. Główną funkcją zadatku jest dyscyplinowanie stron do należytego wykonania zobowiązań zaciągniętych w związku z zawarciem umowy.

Zadatek a podobne instytucje

Zasadniczo wręczenie i przyjęcie przy zawarciu umowy określonej sumy pieniężnej lub rzeczy interpretować należy jako zastrzeżenie zadatku. Co innego może jednak wynikać z wyraźnego postanowienia umowy, okoliczności jej zawarcia lub zwyczaju obowiązującego w tym zakresie.

Zadatek a zaliczka

Zadatek najczęściej mylony jest z zaliczką. Pojęcie zaliczki nie nie jest uregulowane w Kodeksie cywilnym. Przyjmuje się, że zaliczka jest częściową zapłatą na poczet całego świadczenia (na przykład ceny sprzedaży). Jeśli świadczenie drugiej strony nie zostanie spełnione – b, chyba że strony postanowiły inaczej.

Zadatek a kara umowna

Zadatek oraz kara umowna to dwie różne instytucje prawne. Punktem wspólnym obu instytucji jest natomiast to, że znajdują one zastosowanie w razie niewykonania umowy z powodu okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi druga strona. Zadatek w przeciwieństwie do kary umownej może również zabezpieczać niewykonanie zobowiązań pieniężnych.

Jaki jest przedmiot zadatku?

Najczęściej przedmiotem zadatku jest część świadczenia (zwykle pieniężnego – np. ceny sprzedaży). Jest to konstrukcja najbardziej naturalna i intuicyjna, ponieważ w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia.

Jeśli jedna strona umowy daje drugiej stronie z góry (przed wykonaniem umowy) część swojego świadczenia, to ponosi ryzyko, że kontrahent nie wywiąże się z umowy, a ona pozbawi się prawa powstrzymania się ze spełnieniem świadczenia wzajemnego. Między stronami nawiązuje się także stosunek kredytowy w rozumieniu ekonomicznym. Przyjęcie zadatku (w szczególności pieniężnego) zwiększa szansę na prawidłowe wykonanie umowy, ponieważ strona, która go otrzymuje uzyskuje dodatkowe finansowanie. Strona, która przyjmuje zadatek może ocenić, że w takiej sytuacji druga strona jest zdeterminowana do wykonania umowy i zależy jej na świadczeniu wzajemnym skoro godzi się na jego szybsze spełnienie.

Z samego zachowania stron polegającego na wręczeniu zadatku w postaci części świadczenia pieniężnego można wyinterpretować potrzebę zdyscyplinowania stron, jeśli chodzi o wykonanie umowy. Zachowanie stron zmierza bowiem wyraźnie w kierunku sprawnego, szybkiego i bezproblemowego jej wykonania.

Typowym przedmiotem zadatku są pieniądze. Upraszcza to znacznie sytuację prawną stron umowy. Zadatek pieniężny łatwo można zaliczyć na poczet świadczenia pieniężnego albo zwrócić bez konieczności skomplikowanych rozliczeń wynikających z ewentualnej utraty przedmiotu zadatku, zmiany jego substancji, nakładów, pożytków itp. Jeśli chodzi o rzeczy przedmiotem zadatku mogą być jedynie tzw. rzeczy zamienne. Tylko w takim wypadku możliwe jest żądanie zadatku w podwójnej wysokości. Zadatek mogą stanowić także prawa.

Jaka powinna być wysokość zadatku?

Brak w Kodeksie cywilnym wytycznych co do tego, jaka powinna być kwota zadatku i w jakiej relacji kwota ta powinna pozostawać w stosunku do świadczenia głównego (przyszłego). Zazwyczaj przedmiot zadatku to część umówionego świadczenia nie przekraczająca 20 – 30% wysokości całego świadczenia. Jednak w ramach swobody kontraktowania dopuszcza się zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia.

Kiedy można wręczyć zadatek?

Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego zadatek powinien być wręczony przy zawarciu umowy. Strony mogą jednak ustalić w umowie, że kwota zadatku zostanie przekazana kontrahentowi w uzgodnionym terminie już po zawarciu umowy (np. przez wpłatę na konto). Późniejsze przekazanie zadatku nie powinno jednak znacznie odbiegać od momentu zawarcia umowy.

Jakie skutki wywołuje zastrzeżenie zadatku

Zadatek wymaga porozumienia pomiędzy sprzedającym i kupującymSkutki zastrzeżenia zadatku są różne w zależności od tego, czy:

  1. wykonano umowę, której zawarciu towarzyszyło wręczenie zadatku,
  2. kto ponosi odpowiedzialność za brak wykonania umowy lub jej nienależyte wykonanie.

W razie niewykonania umowy przez dłużnika z powodu okoliczności za które ponosi odpowiedzialność (na przykład braku dostarczenia rzeczy przez sprzedawcę), wierzyciel (na przykład kupujący) może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek. Jeśli natomiast sam dał zadatek może żądać kwoty dwukrotnie wyższej.

Zatrzymać zadatek lub żądać sumy dwukrotnie wyższej można tylko wtedy, gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania ponosi druga strona. Wynika to z treści przepisu art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego (w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony). Strony mogą jednak przyjąć na siebie ryzyko niewykonania umowy niezależnie od okoliczności.

Po odstąpieniu od umowy na podstawie art. 394 Kodeksu cywilnego . Jeśli zawarto ją w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, to odstąpienie od niej wymaga zachowania formy dokumentowej. Ustawa lub umowa może jednak zastrzegać inną formę. Jeśli natomiast zawarto umowę w innej szczególnej formie, to odstąpienie powinno być stwierdzone pismem. Często oświadczenie o odstąpieniu od umowy składane jest dopiero w pozwie o zapłatę zadatku.

Zachować przedmiot zadatku może tylko wierzyciel, który wcześniej odstąpił od umowy. Z reguły w tej chwili wierzyciel nabywa prawo własności przedmiotu zadatku. Jeśli jednak zadatek zostanie wpłacony w pieniądzu na rachunek bankowy wierzyciela i nastąpi połączenie wpłaconej kwoty z pozostałymi środkami pieniężnymi zgromadzonymi na tym rachunku, to wierzyciel stanie się faktycznym właścicielem przedmiotu zadatku jeszcze przed dokonaniem odstąpienia. Zachowanie zadatku w takim wypadku będzie polegało na wygaśnięciu roszczenia o jego zwrot. Aby zachować przedmiot zadatku nie trzeba składać dodatkowych oświadczeń. Wystarczy, jeśli wierzyciel złoży oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy.

Wierzyciel, który sam wręczył zadatek może w razie niewykonania umowy przez drugą stronę odstąpić od umowy i zażądać zapłaty sumy dwukrotnie wyższej lub domagać się wydania podwójnej ilości wręczonych rzeczy zamiennych. Brak w Kodeksie cywilnym wskazania w jakim terminie żądania wierzyciela przedstawione w art. 394 i odpowiadające im świadczenia dłużnika powinny być spełnione. Należy zatem przyjąć, że świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

Zadatek, a ogólne zasady odpowiedzialności

Przepis art. 394 Kodeksu cywilnego modyfikuje ogólne reguły odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania (art. 471 i następne Kodeksu cywilnego). Zmiana polega na tym, że wierzyciel korzystający z uprawnienia art. 394 KC nie musi wskazywać, że poniósł określoną szkodę i w jakiej wysokości. Zadatek pełni więc funkcję zryczałtowanego odszkodowania.

Zgodnie z dominującym poglądem wierzyciel nie może domagać się odszkodowania uzupełniającego na zasadach ogólnych oraz rezygnować z przysługujących mu z tytułu zadatku uprawnień i poprzestać wyłącznie na roszczeniach odszkodowawczych z art. 471 Kodeksu cywilnego.

Przedawnienie roszczeń dotyczących zadatku

Roszczenie o zwrot zadatku podlega przedawnieniu

Roszczenie o zwrot zadatku albo o zapłatę podwójnego zadatku nie jest co roszczeniem wynikającym bezpośrednio z umowy, ponieważ jego źródłem jest art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Pomimo tego, roszczenia dotyczące zadatku przedawniają się wraz z roszczeniami dotyczącymi samej umowy.

Jeżeli przepisy dotyczące danej umowy nie przewidują innych terminów przedawnienia, roszczenia dotyczące zadatku przedawniają się z upływem:

  1. 3 lat w przypadku umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej lub zawodowej
  2. 10 lat w pozostałych przypadkach (to jest dla osób nie będących przedsiębiorcami)

Problemy z zadatkiem w Krakowie?  Moja kancelaria adwokacka może Ci pomóc!

Moja kancelaria adwokacka w Krakowie specjalizuje się w prawie cywilnym. Dzięki temu, jestem w stanie rozwiązać problemy związane z wykonywaniem umów, w tym także dotyczące zapłaty zadatku lub zaliczki. W związku z tym, możesz liczyć na moją pomoc między innymi w następującym zakresie:

  • zastrzeżenie zadatku w umowie
  • wezwanie kontrahenta do zwrotu zadatku albo zapłaty jego podwójnej wysokości
  • sądowe odzyskanie wpłaconego zadatku albo jego podwójnej wysokości