Autor: adwokat Wojciech Rudzki·Ostatnia aktualizacja: 31 lipca 2026Zniesienie współwłasności
Zniesienie współwłasności to likwidacja stosunku współwłasności. Umowne zniesienie współwłasności jest możliwe jeżeli współwłaściciele zgadzają się na wszystkie warunki podziału wspólnej rzeczy. W przeciwnym wypadku zachodzi potrzeba złożenia wniosku o zniesienie współwłasności do sądu rejonowego. Po przeczytaniu tego artykułu poznasz odpowiedzi między innymi na następujące pytania:
- jakie są sposoby zniesienia współwłasności?
- kiedy jest możliwe umowne zniesienie współwłasności?
- w jaki sposób przeprowadzić zniesienie współwłasności nieruchomości w sądzie?
- jak napisać wniosek o sądowe zniesienie współwłasności?
- ile kosztuje sprawa o zniesienie współwłasności w sądzie?
- jakie podatki i koszty wiążą się ze zniesieniem współwłasności nieruchomości?
Odmianą zniesienia współwłasności dotyczącą spadku jest dział spadku.
Czym jest zniesienie współwłasności?
Zniesienie współwłasności to proces prawny prowadzący do usunięcia stanu, w którym własność jednej rzeczy przysługuje łącznie kilku osobom. Stan współwłasności uniemożliwia lub poważnie utrudnia samodzielne posługiwanie się rzeczą, ponieważ najczęściej do decydowania o niej potrzebna jest współpraca pozostałych współwłaścicieli. W praktyce oznacza to, że najczęstszym źródłem sporów jest współwłasność nieruchomości - domu, mieszkania albo działki - której współwłaściciele nie mogą zgodnie ani sprzedać, ani podzielić.
Współwłasność ułamkowa i współwłasność łączna
Przepisy prawa wyróżniają współwłasność w częściach ułamkowych (gdy każdy ze współwłaścicieli posiada określoną część rzeczy, tzw. udział w prawie) oraz współwłasność łączną (gdy prawo własności do całej rzeczy przysługuje łącznie wszystkim współwłaścicielom). Współwłasność ułamkowa powstaje np. wskutek dziedziczenia ustawowego nieruchomości przez kilku spadkobierców, wspólnego zakupu nieruchomości albo zasiedzenia. Współwłasność łączna występuje przede wszystkim w małżeństwie (wspólność majątkowa małżeńska) i nie może zostać zniesiona, dopóki trwa - dopiero po jej ustaniu (np. po rozwodzie albo po separacji) do majątku wspólnego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.
Na stronie internetowej mojej kancelarii adwokackiej znajdziesz artykuł dotyczący współwłasności. Uzyskasz tam więcej informacji dotyczących współwłasności, w tym praw i obowiązków współwłaścicieli.
Kto i kiedy może znieść współwłasność?
Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Dodatkowo współwłasność generalnie może być zniesiona przez cały czas jej trwania. Dopóki dwie lub więcej osób jest właścicielami tej samej rzeczy, możliwe jest zgłoszenie żądania o zniesienie współwłasności.
Żądanie zniesienia współwłasności nie ulega przedawnieniu
Żądanie zniesienia współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 Kodeksu cywilnego).
W pewnym uproszczeniu: przedawnienie roszczenia polega na tym, że po upływie czasu określonego przez przepisy prawa, osoba A, mająca określone żądanie wobec osoby B, nie będzie mogła przymusić osoby B na drodze sądowej do wykonania tego żądania. Skoro zatem żądanie to nie ulega przedawnieniu, zniesienie współwłasności będzie możliwe przez cały czas jej trwania.
Wyłączenie uprawnienia do zniesienia współwłasności
Od tej reguły istnieje wyjątek. Zgodnie z art. 210 § 1 zdanie drugie Kodeksu cywilnego, współwłaściciele mogą wyłączyć przysługujące im prawo żądania zniesienia współwłasności poprzez czynność prawną na maksymalny okres 5 lat.
Przez czynność prawną najczęściej rozumie się zawarcie przez współwłaścicieli umowy, że np. przez okres 5 lat nie będą znosić współwłasności. Czynnością prawną będzie jednak też zrzeczenie się przez niektórych współwłaścicieli żądania zniesienia współwłasności na okres do 5 lat.
Przedłużenie wyłączenia na kolejne 5 lat
Jeżeli współwłaściciele faktycznie zawarli umowę, że przez 5 lat nie będą żądali zniesienia współwłasności rzeczy, w ostatnim roku obowiązywania tej umowy będą mogli przedłużyć ją o kolejny okres do 5 lat. W ten sposób umowa będzie funkcjonowała przez 10 lat, a w dziewiątym roku będzie można przedłużyć ją o kolejne 5 lat. Przepisy prawa nie przewidują maksymalnej granicy, do której można przedłużać wyłączenie żądania zniesienia współwłasności. Trzeba więc przyjąć, że czas wyłączenia tego żądania zależy od współwłaścicieli.
W czasie trwania wyłączenia żądania zniesienia współwłasności współwłaściciele mogą się zmienić. Jeżeli rzecz jest we współwłasności w częściach ułamkowych (każdy ze współwłaścicieli ma określoną jej część, tzw. udział), współwłaściciele mogą się pozbyć swojej części np. poprzez sprzedaż udziału. W takim wypadku jednak osoba, która kupi udział, będzie również związana umową o wyłączenie żądania zniesienia współwłasności, tak, jak dotychczasowi współwłaściciele.
Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?
Kodeks cywilny przewiduje trzy różne sposoby zniesienia współwłasności:
- podział fizyczny rzeczy (polegający na przekazaniu każdemu ze współwłaścicieli po części rzeczy)
- przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem dokonania przez niego spłaty pozostałych współwłaścicieli (polegającej na zapłacie pieniędzy w wysokości równej wartości udziałów przysługujących do tej pory współwłaścicielom)
- sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży
Każdy z tych sposobów można zrealizować:
- w sądowym zniesieniu współwłasności
- w ramach umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami
Umowne zniesienie współwłasności
Umowne zniesienie współwłasności będzie możliwe, jeśli współwłaściciele osiągną porozumienie co do tego, że:
- wszyscy chcą znieść współwłasność
- wszyscy chcą znieść współwłasność w ten sam sposób i na takich samych zasadach
Do umowy o zniesienie współwłasności mają zastosowanie przepisy ogólne Kodeksu cywilnego o czynnościach prawnych. Bardzo dużą rolę będą też odgrywały przepisy o przeniesieniu własności (art. 155 - 170 Kodeksu cywilnego) np. przy przyznaniu rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.
Pamiętać trzeba o konieczności dokładnego określenia, co zostanie przyznane jednemu ze współwłaścicieli oraz za jaką kwotę. Istotne jest także zachowanie odpowiedniej formy. Przy zniesieniu współwłasności nieruchomości w taki sposób konieczne będzie zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości musi więc mieć formę aktu notarialnego - zwykła forma pisemna nie wystarczy. W przeciwnym wypadku umowa współwłaścicieli będzie nieważna.
Skutki braku zgody współwłaścicieli
W przypadku braku zgody współwłaścicieli chociażby w jednym aspekcie, konieczne będzie skorzystanie z trybu sądowego. Tytułem przykładu jeżeli współwłaściciele X, Y i Z będą chcieli znieść współwłasność, ale współwłaściciel X i współwłaściciel Z wybiorą sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży, zaś dla współwłaściciela Y rzecz jest zbyt ważna i będzie on chciał, by przyznano mu ją na własność z obowiązkiem spłaty, do umownego zniesienia współwłasności nie dojdzie.
Sądowe zniesienie współwłasności
W ramach sprawy sądowej zniesienie współwłasności nastąpi przez wydanie przez sąd postanowienia na podstawie przepisów art. 617-625 Kodeksu postępowania cywilnego, a z wnioskiem o zniesienie współwłasności będzie mógł wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia rzeczy (art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego) - sąd rejonowy jest właściwy bez względu na wartość nieruchomości. Więcej informacji co do sądowego zniesienia współwłasności przedstawiam w dalszej części artykułu.
Podział fizyczny nieruchomości i innych rzeczy wspólnych
Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać, żeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Z przyczyn oczywistych podział fizyczny rzeczy dotyczy tylko rzeczy podzielnej, a zatem takiej, która będzie mogła spełniać swoją funkcję nawet po jej podzieleniu na kilka części (np. podział nieruchomości gruntowej na mniejsze działki - czyli na mniejsze części - albo podział domu na dwa samodzielne lokale z osobnymi wejściami, przez ustanowienie odrębnej własności lokali). Niemożliwe będzie np. podzielenie naszyjnika ze złota albo drogocennego zegarka. Żaden ze współwłaścicieli nie mógłby w takim przypadku z tych przedmiotów realnie korzystać.
Kiedy podział fizyczny nieruchomości jest niedopuszczalny?
Sprzeczność podziału z przepisami ustawy występuje, gdy jakiś przepis prawa zakazuje dokonania podziału określonej rzeczy. Jako przykład wskazuje się na art. 93-95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które dokładnie opisują, kiedy możliwy jest podział nieruchomości.
Społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy
Sprzeczność podziału ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy wystąpi, gdy podzielenie rzeczy nie pozwoli na spokojne i typowe korzystanie z rzeczy powstałych w wyniku podziału. Jako przykład znów w tym miejscu należy przywołać sytuację z podziałem naszyjnika. Co z tego, że każdy ze współwłaścicieli dostanie połowę naszyjnika, skoro korzystać (zawiesić na szyi) można tylko z całości. Analogiczna sytuacja może wystąpić w przypadku rozpatrywania zniesienia współwłasności domu mieszkalnego poprzez wydzielenie lokali mieszkalnych - jeżeli relacje pomiędzy współwłaścicielami są na tyle konfliktowe, że nie będzie możliwe spokojne korzystanie z rzeczy, należy odstąpić od takiego podziału nieruchomości.
Istotna zmiana rzeczy lub spadek jej wartości
Istotna zmiana rzeczy lub zmniejszenie jej wartości nastąpi, gdy jej podział doprowadzi do zmiany przeznaczenia rzeczy (czyli celu jej stworzenia) lub sposobu korzystania z niej. Przykładem będzie podział szafy, telewizora, pralki, lodówki albo dzieła sztuki.
Skutki fizycznego podziału
Efektem podziału wspólnej rzeczy jest powstanie nowych, niezależnych od siebie rzeczy, które będą przypadały każdemu z dotychczasowych właścicieli na wyłączną własność. W ten sposób wygaśnie współwłasność rzeczy, która do tej pory była wspólna.
Dopłaty wyrównujące wartość udziałów
Przy umownym zniesieniu współwłasności sami współwłaściciele rozstrzygają, w jaki sposób podzielić rzecz wspólną oraz dokonują rozdziału pomiędzy siebie nowych rzeczy. Podział następuje według wartości udziału w rzeczy, która do tej pory była wspólna. Natomiast przy sądowym zniesieniu współwłasności podział dokonywany jest przez sąd, który dba o zabezpieczenie interesów wszystkich współwłaścicieli, podejmując decyzje w taki sposób, aby żaden z nich nie czuł się pokrzywdzony. Powinien on dążyć do tego, aby wydzielone części odpowiadały swoją wartością wielkości udziałów. Są jednak wyjątki od tej reguły. Wynikają one z praktycznej konieczności lub szczególnych potrzeb współwłaścicieli (np. związanych z sytuacją życiową poszczególnych współwłaścicieli, którą trzeba brać pod uwagę w każdym konkretnym przypadku). W takiej sytuacji wartość poszczególnych udziałów powinno się wyrównać przez dopłaty pieniężne na rzecz “pokrzywdzonych” podziałem współwłaścicieli.
Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych
Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli (albo innej rzeczy wspólnej) z obowiązkiem spłaty pozostałych zazwyczaj następuje, jeżeli nie jest możliwe zastosowanie podziału fizycznego rzeczy (ponieważ np. przez to rzecz straci swoje właściwości albo podział spowoduje istotne zmniejszenie jej wartości). Rzecz wspólną przyznaje się wtedy w całości jednemu ze współwłaścicieli na wyłączność, jednocześnie nakładając na niego obowiązek dokonania spłat i dopłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Spłaty i dopłaty następują w pieniądzach i rzadko kiedy stosuje się inną formę ich dokonania (np. poprzez ustanowienie dożywotniej renty). Wysokość spłat i dopłat określana jest na podstawie wartości rynkowej rzeczy - w przypadku nieruchomości wartość rynkową ustala zwykle powołany przez sąd biegły rzeczoznawca majątkowy.
Spłaty i dopłaty - termin i zabezpieczenie
Orzekając o przyznaniu rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli, sąd określa także termin oraz sposób zapłaty spłat. Sąd określi także wysokość i termin zapłaty odsetek oraz - ewentualnie - sposób zabezpieczenia ich otrzymania (np. poprzez ustanowienie hipoteki albo zastawu).
Rozłożenie spłat na raty
Istnieje możliwość rozłożenia spłat na raty na okres do 10 lat. W wyjątkowych przypadkach sąd na wniosek dłużnika będzie mógł odłożyć w czasie termin zapłaty poszczególnych rat, które powinny już zostać zapłacone na rzecz współwłaścicieli, którym przysługują spłaty. Takim wyjątkowym przypadkiem może być np. ciężka choroba zobowiązanego do dokonania spłat. Rozłożenie spłat na raty ma kluczowe znaczenie, gdy współwłaściciel chce przejąć nieruchomość, ale nie jest w stanie spłacić pozostałych współwłaścicieli jednorazowo.
Spłaty przy umownym zniesieniu współwłasności
Przy umownym zniesieniu współwłasności kwestią spłat zajmują się sami współwłaściciele, którzy zgodnie określają, w jakiej wysokości będą przysługiwały spłaty. Jeżeli współwłaściciele nie osiągną porozumienia, konieczne stanie się skorzystanie przez nich z drogi sądowej.
Komu sąd przyzna rzecz wspólną?
W praktyce często trudne jest rozstrzygnięcie, komu w postępowaniu sądowym przyznać wspólną rzecz na wyłączną własność. Bardzo często zdarza się, że wszyscy współwłaściciele chcą uzyskać prawo własności. Co prawda sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego wniosku, lecz nie zawsze jest to możliwe. Zatem najczęściej sąd orzeka o zniesieniu współwłasności stosownie do okoliczności - na przykład w toku postępowania o podział majątku wspólnego rozwiedzionych małżonków przyznaje mieszkanie żonie, która ma pełną władzę rodzicielską nad dziećmi obu stron i zamieszkuje z nimi w tym mieszkaniu.
Poprzez przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli wraz z obowiązkiem dokonania spłat można również znosić współwłasność rzeczy podzielnej. Wybór tej metody musi nastąpić przez współwłaścicieli bądź współwłaściciele muszą wyrazić na nią zgodę. W efekcie takiego rozstrzygnięcia dotychczasowy współwłaściciel staje się wyłącznym właścicielem całej nieruchomości (albo innej rzeczy wspólnej).
Sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty
Ostatnim ze sposobów zniesienia współwłasności jest sprzedaż rzeczy wspólnej oraz podział uzyskanej ceny zgodnie z wielkością udziałów (tzw. podział cywilny rzeczy). W przypadku nieruchomości oznacza to sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych środków pomiędzy współwłaścicieli. Taka metoda jest dopuszczalna zarówno przy umownym, jak i sądowym zniesieniu współwłasności.
Kiedy sąd może zarządzić sprzedaż licytacyjną?
Sprzedaż rzeczy wspólnej w postępowaniu sądowym zarządza się, gdy nie ma możliwości dokonania podziału fizycznego rzeczy i brak jest podstaw do przyznania rzeczy na wyłączną własność któremukolwiek ze współwłaścicieli. Sąd nakaże sprzedać rzecz zwłaszcza, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraził zgody na przyznanie mu rzeczy. W postępowaniu sądowym sprzedaży dokonuje się przez licytację.
Opis i oszacowanie nieruchomości
Najczęstszym przypadkiem licytacji jest licytacja nieruchomości. W pierwszej kolejności biegły rzeczoznawca majątkowy dokonuje tzw. opisu i oszacowania nieruchomości, a zatem dokładnie ustala, co wchodzi w skład nieruchomości i ile nieruchomość jest warta.
Jeżeli pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a nadejściem terminu licytacji wystąpią istotne zmiany dotyczące nieruchomości (np. dojdzie do zmniejszenia jej wartości ze względu na spłonięcie wzniesionej na niej okazałej altany), możliwe będzie sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania, który będzie już uwzględniał rzeczywistą wartość nieruchomości po nastąpieniu tych zmian.
Obwieszczenie o licytacji
Licytacja ogłaszana jest przez publiczne obwieszczenie, w którym podawane są szczegóły dotyczące sprzedawanej nieruchomości (np. jej położenie, przeznaczenie, wartość oraz wynik ustalenia ceny wywoławczej, od której rozpocznie się licytacja). Obwieszczenie powinno być wywieszone w budynku sądu co najmniej na dwa tygodnie przed terminem licytacji.
Przetarg, rękojmia i cena wywołania
Właściwa licytacja polega na przetargu. Osoby przystępujące do przetargu mają obowiązek złożyć jako wpisowe (rękojmię) kwotę stanowiącą 1/10 wartości nieruchomości wynikającej z oszacowania.
Przetarg jest ustny lub elektroniczny, polega na zaoferowaniu ceny przez kupujących i prowadzi do wyboru najkorzystniejszej oferty dla współwłaścicieli w celu zawarcia umowy sprzedaży rzeczy wspólnej. Rozpoczyna się od wskazania ceny wywołania w wysokości 3/4 wartości nieruchomości wynikającej z opisu i oszacowania. Osoba, która przystanie na zaoferowaną cenę, uzyskuje przybicie, czyli prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości po zapłaceniu ceny. Wpłacone przez tę osobę “wpisowe” jest zatrzymywane, pozostałym osobom biorącym udział w licytacji wpisowe jest zwracane.
Przybicie i przysądzenie własności
Osoba, która uzyskała przybicie, ma dwa tygodnie na zapłatę ceny. Po dokonaniu zapłaty, sąd prowadzący postępowanie o zniesienie współwłasności wyda postanowienie o przysądzeniu własności zlicytowanej rzeczy (w tym przypadku nieruchomości) na rzecz osoby, która ją kupiła. Uzyskana w ten sposób cena, po potrąceniu kosztów licytacji, zostanie podzielona pomiędzy współwłaścicieli zgodnie z wielkością udziałów - i w ten sposób nastąpi podział rzeczy, która kiedyś była ich rzeczą wspólną.
Sprzedaż nieruchomości przy umownym zniesieniu współwłasności
W przypadku umownego zniesienia współwłasności sprzedaży dokonują sami współwłaściciele. Mogą sprzedać nieruchomość w drodze umowy na wolnym rynku - zwykle za cenę wyższą niż uzyskiwana na licytacji - a następnie samodzielnie ustalić zasady podziału uzyskanej kwoty pomiędzy sobą.
Sprawa o zniesienie współwłasności nieruchomości w sądzie
Zgodnie z art. 617 Kodeksu postępowania cywilnego, we wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi (rzecz, która jest wspólna) oraz przedstawić dowody prawa własności.
Określenie rzeczy wspólnej we wniosku
Dokładne określenie rzeczy nastąpi poprzez jej szczegółowe oznaczenie. Na przykład w przypadku podziału samochodu będącego we współwłasności byłych małżonków, dokładne oznaczenie rzeczy mającej ulec podziałowi nastąpi poprzez określenie jego marki, koloru, numeru rejestracyjnego, numeru VIN, przebiegu, parametrów technicznych oraz ewentualnych znaków szczególnych.
W przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości mającej księgę wieczystą, określenie nieruchomości musi zawierać:
- oznaczenie nieruchomości, jej położenia, obszaru oraz sposobu korzystania z nieruchomości,
- wymienienie wszystkich osób, na rzecz których ma być wpisana własność oraz wskazanie ich adresów,
- powołanie tytułu własności nieruchomości (na jakiej podstawie komuś przysługuje własność tej nieruchomości),
- wskazanie ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość (np. służebności), ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. zakaz sprzedawania nieruchomości, wpis nieruchomości do rejestru zabytków) albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.
Nie zawsze współwłaściciele nieruchomości są w stanie określić w sposób tak dokładny nieruchomość. W takiej sytuacji wystarczające będzie podanie adresu nieruchomości, numeru księgi wieczystej, wskazanie numerów działek ewidencyjnych oraz ich powierzchni z informacją, czy są one zabudowane.
Dowody prawa własności
Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego: "Dokumentami stwierdzającymi prawo własności nieruchomości (...) są te dokumenty, które z mocy przepisów prawa stwierdzają nabycie własności lub stanowią dowód, że takie nabycie miało miejsce; w szczególności do dokumentów tych zaliczyć należy odpisy z ksiąg wieczystych, odpowiednie orzeczenia sądowe lub administracyjne, odpisy umów notarialnych o przeniesieniu własności oraz wyciągi z tabel likwidacyjnych" (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 1957 roku w sprawie do sygn. akt I CO 39/56).
Wymienione przez Sąd Najwyższy dokumenty stwierdzające prawo własności nie są oczywiście jedynymi dokumentami przyjmowanymi w czasie postępowania o zniesienie współwłasności. W przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości dowodem prawa własności będzie właściwie każdy dokument potwierdzający przysługiwanie własności współwłaścicielom. Sąd oceni te dokumenty według własnego uznania.
Jako inne przykłady dokumentów można wskazać na dokumenty obejmujące informacje zawarte w urzędowych rejestrach nieruchomości (np. wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków albo zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej), umowy cywilne (np. umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, umowa darowizny), postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, postanowienie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia nieruchomości, akty własności ziemi i akty nadania ziemi.
W przypadku rzeczy ruchomych, przykładowym dowodem prawa własności do samochodu będzie umowa sprzedaży czy darowizny pojazdu bądź faktura potwierdzająca zakup samochodu. W przypadku rzeczy ruchomych każdy dokument stwierdzający własność będzie przydatny dla zakończenia sprawy.
Jak napisać wniosek o sądowe zniesienie współwłasności?
Strony i treść wniosku
Stronami postępowania o zniesienie współwłasności będą wnioskodawca i zainteresowani. Wnioskodawcą jest osoba składająca do sądu wniosek o zniesienie współwłasności, a pozostali współwłaściciele będą zainteresowanymi.
Wniosek o zniesienie współwłasności ma spełniać takie warunki jak pozew. Podstawowymi warunkami pozwu są:
- oznaczenie sądu,
- oznaczenie stron (z podaniem numeru PESEL albo KRS wnioskodawcy oraz jego adresu lub siedziby jeśli jest osobą prawną) - dzięki podaniu tych danych sąd będzie miał możliwość porozumiewania się z osobami biorącymi udział w sprawie, co wpłynie także korzystnie na szybkość postępowania,
- oznaczenie rodzaju pisma (w tym przypadku będzie to wniosek o zniesienie współwłasności),
- oznaczenie rzeczy, wobec której ma być zniesiona współwłasność,
- treść wniosku (opisująca cel wniesienia sprawy do sądu),
- wskazanie faktów (np. komu przysługuje rzecz, na jakiej podstawie, w jakiej części) i dowodów na potwierdzenie tych faktów (np. dowodów na prawo własności współwłaścicieli)
- podpis wnioskodawcy oraz wymienienie załączników (którymi przede wszystkim będą dowody),
- dowód zapłaty opłaty sądowej oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, jeśli wnioskodawca korzysta z pomocy pełnomocnika.
W treści wniosku należy opisać proponowany sposób zniesienia współwłasności - czy ma to nastąpić poprzez podział fizyczny rzeczy (o ile oczywiście jest to możliwe), czy też przez przysądzenie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłacenia pozostałych, czy też przez sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej ceny. Precyzyjne wskazanie sposobu podziału ułatwia sądowi rozstrzygnięcie i przyspiesza postępowanie.
Jeżeli współwłaściciele będą chcieli znieść współwłasność nieruchomości poprzez jej podział fizyczny, konieczne będzie przekazanie sądowi projektu podziału nieruchomości sporządzonego przez geodetę. Najlepiej postarać się o projekt jeszcze przed złożeniem wniosku o zniesienie współwłasności w sądzie, ponieważ przyspieszy to wydanie rozstrzygnięcia. Jeżeli jednak wnioskodawca nie złoży takiego projektu, sąd w ramach sprawy samodzielnie powoła biegłego geodetę do sporządzenia projektu. Bez tego projektu podział nieruchomości nie będzie możliwy. Gdyby sąd rozstrzygnął sprawę bez projektu, powinna ona zostać rozpoznana ponownie.
Oprócz egzemplarza wniosku dla sądu, należy przygotować kopie wniosku z załącznikami dla pozostałych współwłaścicieli. Wszystkie egzemplarze trzeba wysłać w jednej kopercie do sądu albo zanieść na dziennik podawczy.
Braki formalne - złożenie wniosku w sposób niewłaściwy
W przypadku gdy wniosek o zniesienie współwłasności nie będzie zawierał któregoś z elementów, sąd wezwie wnioskodawcę do jego uzupełnienia w terminie tygodniowym, liczonym od dnia odebrania wezwania. Gdy wnioskodawca uzupełni braki, których domagał się sąd, sąd zajmie się sprawą, a wniosek będzie uważany za złożony do sądu za pierwszym razem.
Gdy wnioskodawca zlekceważy wezwanie sądu i nie uzupełni braków wskazanych przez sąd, wniosek nie odniesie żadnych skutków. Zostanie on zwrócony wnioskodawcy, a całą procedurę jego składania będzie trzeba powtórzyć.
Żądania dodatkowe
Wniosek o zniesienie współwłasności może także zawierać inne żądania oprócz samego zniesienia współwłasności. Przykładowym żądaniem będzie wniosek o rozliczenie nakładów na rzecz wspólną poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli (np. kosztów jej ulepszenia), czy też wniosek o rozstrzygnięcie wzajemnych żądań pomiędzy współwłaścicielami z tytułu posiadania rzeczy (np. w związku z korzystaniem z rzeczy, pobieraniem z niej pożytków - np. płodów rolnych). Warto więc wiedzieć, że sąd rozstrzyga nie tylko o sposobie zniesienia współwłasności, ale także o okolicznościach temu towarzyszących.
Pamiętać jednak trzeba, że z chwilą złożenia do sądu wniosku o zniesienie współwłasności nie będzie można założyć nowej sprawy w sądzie o to:
- czy każdy ze współwłaścicieli faktycznie ma prawo własności do rzeczy,
- czy współwłaściciel, który złożył wniosek o zniesienie współwłasności, faktycznie mógł to zrobić,
- czy każdy ze współwłaścicieli rozliczył się z pozostałymi w związku z korzystaniem z rzeczy wspólnej, pobieraniem z niej pożytków albo jej ulepszeniem.
Jeżeli któraś z tych spraw została skierowana do sądu wcześniej, zostanie połączona ze sprawą o zniesienie współwłasności. Jeżeli skierowano je po złożeniu wniosku o zniesienie współwłasności, zostaną one umorzone w momencie wydania przez sąd postanowienia dotyczącego zniesienia współwłasności.
Ile kosztuje wniosek o sądowe zniesienie współwłasności?
Jednym z braków wniosku jest brak dokonania od niego opłaty. Wniosek o zniesienie współwłasności podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 1.000 złotych. Jeżeli jednak wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności (wszyscy współwłaściciele porozumieli się co do sposobu podziału), opłata zostanie zmniejszona do kwoty 300 zł. Przy zgodnym projekcie podziału sprawa jest też zwykle znacznie szybsza.
Wniosek musi zostać opłacony przez wnioskodawcę, zatem to właśnie wnioskodawca przynajmniej na etapie składania sprawy do sądu ponosi koszty zniesienia współwłasności. Zgodnie jednak z zasadą z art. 520 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie, więc w przypadku postępowania sądowego koszty nie będą rozliczane pomiędzy stronami, a każda z nich będzie musiała się liczyć z obowiązkiem ich poniesienia.
Zwolnienie od kosztów sądowych
Razem z wnioskiem o zniesienie współwłasności można złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych. Wniosek ma zawierać dokładne dane o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania osoby ubiegającej się o zwolnienie od kosztów. Zwolnienie od kosztów sądowych zostanie udzielone w całości lub w części, jeżeli po przeanalizowaniu wniosku przez sąd, dojdzie on do przekonania, że wnioskodawca nie da rady zapłacić opłaty sądowej bez spowodowania trudności w utrzymaniu siebie oraz swojej rodziny w niezbędnym zakresie albo gdy jej zapłata będzie stanowiła zagrożenie, że takie trudności nastąpią.
Sposób prowadzenia sprawy przez sąd
Jeżeli wniosek o zniesienie współwłasności będzie spełniał wszystkie wymogi i zostanie opłacony (albo jeśli wnioskodawca zostanie zwolniony przez sąd od kosztów), sąd doręczy kopie wniosku z załącznikami pozostałym współwłaścicielom. Zostanie wyznaczony termin posiedzenia, na którym przeprowadzone zostaną dowody oraz wyjaśnione kwestie sporne.
Podczas prowadzenia sprawy sąd będzie nakłaniał współwłaścicieli do porozumienia się co do sposobu zniesienia współwłasności i jego zrealizowania w praktyce. Jeżeli współwłaściciele ustalą porozumienie, sąd wyda postanowienie zgodnie z tym porozumieniem. Jeżeli nie uda się osiągnąć porozumienia, sąd wyda postanowienie wedle własnego uznania po przeprowadzeniu całej sprawy.
Skutki prawomocnego postanowienia
Po uprawomocnieniu się postanowienia o zniesieniu współwłasności (gdy upłynie termin do jego zaskarżenia, w praktyce po upływie 7 dni od wydania postanowienia przez sąd jeśli żaden ze współwłaścicieli nie złoży wniosku o uzasadnienie i nie wniesie potem apelacji w terminie 14 dni):
- rzecz podzielona na niezależne części przejdzie w tych częściach na własność poszczególnych współwłaścicieli
- jeden z właścicieli otrzyma rzecz na wyłączną własność i będzie prawnie zobowiązany do zapłaty pozostałym współwłaścicielom określonych w postanowieniu kwot w ramach dopłat
- każdy ze współwłaścicieli otrzyma określoną w postanowieniu sumę pieniężną w związku ze sprzedażą rzeczy i podziałem ceny
Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego
Odrębnie uregulowane w przepisach art. 213-218 Kodeksu cywilnego jest sądowe zniesienie współwłasności gospodarstw rolnych. Występuje tu wiele ograniczeń, które jednak nie dotyczą umownego zniesienia współwłasności. Ograniczenia te obejmują gospodarstwa rolne - dotyczą współwłasności (wspólności) całej masy majątkowej, jaką jest gospodarstwo rolne.
Czym jest gospodarstwo rolne?
Zgodnie z art. 55³ Kodeksu cywilnego za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.
“Zorganizowana całość gospodarcza” to pewien spójny system gospodarczy spełniający cele, do których został powołany. Jeżeli brak jakiegoś elementu nie pozwoli faktycznie na prowadzenie gospodarstwa, nie będzie też można mówić o zorganizowanej całości gospodarczej.
Podział gospodarstwa a zasady prawidłowej gospodarki rolnej
Nie jest dopuszczalny fizyczny podział gospodarstwa rolnego, jeśli jest to sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej (art. 213 Kodeksu cywilnego). W praktyce więc nie będzie można podzielić gospodarstwa rolnego między współwłaścicieli, jeżeli skutkiem tego nie będzie można np. właściwie obsiać pola i zebrać z niego plonów.
Komu sąd przyzna gospodarstwo w braku zgody współwłaścicieli?
W przypadku, gdy podział jest niedopuszczalny, sąd przyznaje gospodarstwo osobie, na którą zgodę wyrażą wszyscy współwłaściciele (art. 213). Na wyłączność przyznaje się nieruchomości rolne, inne składniki rzeczowe gospodarstwa (przedmioty) i prawa majątkowe, które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego.
Zgodnie z art. 214 § 1 w przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli na osobę wskazaną jako osoba, której przyznane zostanie gospodarstwo, sąd przyznaje je temu z nich, który je prowadzi lub w nim stale pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela (gdy z jakichś przyczyn przyznanie gospodarstwa innemu współwłaścicielowi będzie bardziej korzystne dla gospodarstwa i możliwości uzyskania efektów z jego prowadzenia). Uzasadnia się to w ten sposób, że osoba prowadząca gospodarstwo lub stale w nim zamieszkująca najlepiej się nim zajmie.
Jeśli takie warunki spełnia kilku ze współwłaścicieli albo jeśli nie spełnia ich żaden, sąd przyzna gospodarstwo temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia (art. 214 § 2). Może to być osoba najbardziej doświadczona w jego prowadzeniu, najbardziej zaznajomiona ze sposobem upraw albo najbardziej zorientowana w tego typu biznesie. Decyzja zależy od konkretnego przypadku i właściwości każdego ze współwłaścicieli.
Sprzedaż gospodarstwa rolnego
Sąd zarządza sprzedaż gospodarstwa rolnego na wniosek wszystkich współwłaścicieli na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (art. 214 § 3). Tak samo jest w przypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na objęcie gospodarstwa w przypadku wyznaczenia ich przez sąd (art. 214 § 4).
Obniżenie spłat i rozliczenie korzyści ze sprzedaży
Wysokość spłat, które przysługują współwłaścicielom w przypadku przyznania gospodarstwa jednemu z nich, ustala się na podstawie ich zgodnego porozumienia (art. 216 § 1). Spłaty mogą zostać obniżone, jeśli nie osiągnie się takiego porozumienia (art. 216 § 2). Określając stopień obniżenia spłat bierze się pod uwagę z jednej strony typ, wielkość oraz stan gospodarstwa rolnego, który jest we współwłasności, a z drugiej - sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela, który jest zobowiązany do spłat i współwłaściciela, który jest uprawniony do ich otrzymania.
Jeśli współwłaściciel w efekcie zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolne, a wchodzące w jego skład nieruchomości rolne odpłatnie zbył (sprzedał / darował), to przed upływem 5 lat od chwili zniesienia współwłasności, ma obowiązek wydać pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły przez to niższe spłaty, korzyści uzyskane z obniżenia spłat w stosunku odpowiadającym wielkości ich udziałów (art. 217). Przez sprzedaż gospodarstwa jedyny właściciel uzyskał aż dwie korzyści: jedną w związku z otrzymaniem ceny, a drugą w związku z obniżeniem spłat. W ramach wyrównania sytuacji z pozostałymi współwłaścicielami, korzyści ze sprzedaży powinny trafić do współwłaścicieli.
Uprawnienie do dalszego zamieszkiwania
Warto też pamiętać, że współwłaściciele, którzy nie dostali gospodarstwa rolnego lub jego części, ale do chwili zniesienia współwłasności mieszkali w tym gospodarstwie, zachowują uprawnienie do dalszego zamieszkiwania w gospodarstwie. Nie mogą jednak mieszkać w nim dłużej niż 5 lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni (nie mają ukończonych 18 lat) - nie dłużej niż 5 lat od osiągnięcia pełnoletności (art. 218).
Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego - procedura
Zgodnie z art. 619 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, w ramach sprawy sądowej o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego, sąd ustali jego skład i wartość, zwłaszcza jego obszar i rodzaj nieruchomości wchodzących w skład tego gospodarstwa, obszar i rodzaj nieruchomości stanowiących już własność współwłaścicieli i ich małżonków oraz - jeżeli będzie taka potrzeba - wysokość przysługujących współwłaścicielom spłat (gdyby przyznanie gospodarstwa miało nastąpić na rzecz jednego współwłaściciela) przy uwzględnieniu sytuacji majątkowej i osobistej współwłaścicieli.
Możliwy jest także fizyczny podział gospodarstwa rolnego, ale w celu jego przeprowadzenia konieczne jest najpierw przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego żeby ustalić sposób podziału. Biegły w ramach opinii zbada zachowanie zasad prawidłowej gospodarki rolnej przy podziale oraz dokona podziału zgodnie ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości, tak, by zachować wartość, jaką niesie ze sobą gospodarstwo rolne.
Ile kosztuje zniesienie współwłasności nieruchomości?
Koszty zniesienia współwłasności nieruchomości zależą od wybranego trybu. Inaczej kształtują się przy umowie zawieranej u notariusza, a inaczej w postępowaniu sądowym.
Koszty umownego zniesienia współwłasności u notariusza
Umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego, dlatego podstawowym kosztem jest taksa notarialna. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości - im droższa nieruchomość, tym wyższa taksa. Do tego dochodzą koszty wypisów aktu notarialnego oraz opłaty za wpisy w księdze wieczystej. Notariusz składa przy tym za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosek o ujawnienie nowego stanu prawnego w księdze wieczystej.
Koszty sądowego zniesienia współwłasności
Opłata sądowa od wniosku wynosi 1.000 zł, a przy zgodnym projekcie podziału - 300 zł. W toku postępowania sądowego dochodzą do tego koszty opinii biegłych: wycena sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego czy projekt podziału nieruchomości przygotowany przez biegłego geodetę to zwykle wydatek od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. W skomplikowanych sprawach - zwłaszcza spornych - warto rozważyć pomoc adwokata, który zadba o interesy klienta na każdym etapie postępowania sądowego.
Wpis w księdze wieczystej po zniesieniu współwłasności
Po zniesieniu współwłasności nieruchomości konieczne jest zaktualizowanie wpisów w księdze wieczystej. Od wniosku o wpis własności na podstawie zniesienia współwłasności pobierana jest opłata stała w wysokości 150 zł.
Obowiązek podatkowy przy zniesieniu współwłasności
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Zniesienie współwłasności nieruchomości ze spłatami lub dopłatami podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy powstaje w części dotyczącej spłat lub dopłat, a stawka podatku wynosi 2% wartości rynkowej udziału nabytego ponad udział dotychczasowy. Podatek płaci ten współwłaściciel, który nabywa rzecz ponad swój dotychczasowy udział.
Zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat
Umowne zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych - w tym zakresie jest neutralne podatkowo. Nieodpłatne nabycie części przekraczającej dotychczasowy udział może jednak podlegać podatkowi od spadków i darowizn (w zależności od grupy podatkowej i przysługujących zwolnień). Zniesienie współwłasności nie zawsze jest więc w pełni neutralne podatkowo - przed podpisaniem umowy warto przeanalizować skutki podatkowe konkretnego rozwiązania.
Podatek dochodowy przy sprzedaży przed upływem 5 lat
Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności współwłaściciel nabył nieruchomość ponad swój udział, a następnie sprzedał ją przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, może powstać obowiązek zapłaty podatku dochodowego (PIT) od tej części. Dla części nabytej ponad udział termin pięcioletni liczy się bowiem od nabycia w drodze zniesienia współwłasności.
Zniesienie współwłasności - najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Ile trwa sprawa o zniesienie współwłasności w sądzie?
Postępowanie sądowe trwa zwykle od kilku miesięcy do kilku lat. Czas zależy od tego, czy współwłaściciele są zgodni, czy konieczne są opinie biegłych (rzeczoznawcy majątkowego, geodety) oraz od obłożenia sądu rejonowego. Sprawy ze zgodnym projektem podziału kończą się najszybciej - nierzadko na pierwszym posiedzeniu.
Czy można znieść współwłasność nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli?
Tak - w razie braku zgody pozostałych współwłaścicieli każdy współwłaściciel może samodzielnie złożyć do sądu rejonowego wniosek o zniesienie współwłasności. Zgoda pozostałych nie jest potrzebna do wszczęcia sprawy - sąd rozstrzygnie o sposobie podziału nawet przy sprzeciwie części współwłaścicieli.
Który sąd jest właściwy w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości?
Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości - bez względu na wartość nieruchomości.
Czym różni się zniesienie współwłasności od działu spadku?
Dział spadku to szczególny proces prawny prowadzący do wyjścia ze wspólności majątku spadkowego pomiędzy spadkobiercami - stosuje się do niego odpowiednio przepisy o zniesieniu współwłasności.
Czy przy zniesieniu współwłasności trzeba iść do notariusza?
Tylko przy umownym zniesieniu współwłasności nieruchomości - umowa musi mieć formę aktu notarialnego. Zniesienie współwłasności rzeczy ruchomych (np. samochodu) może nastąpić w drodze umowy w zwykłej formie pisemnej. W trybie sądowym akt notarialny nie jest potrzebny - podstawą zmian jest postanowienie sądu.
⚖️ Pomoc prawna w Krakowie
Chcesz znieść współwłasność nieruchomości w Krakowie?
Pomagam znieść współwłasność nieruchomości nie tylko w Krakowie - podział fizyczny, spłaty, sprzedaż.