Użytkowanie wieczyste

autor: adwokat Wojciech Rudzki

Ostatnia aktualizacja w dniu 7 stycznia 2025 roku.

Użytkowanie wieczyste to prawo zbliżone do prawa własności. Polega na oddaniu gruntów państwowych lub samorządowych do korzystania w celu określonym w umowie. Prawo to ma charakter długoterminowy. Grunty są oddawane do korzystania na okres od 40 do 99 lat, przy zasadą jest przedłużanie okresu użytkowania wieczystego na kolejny okres na wniosek użytkownika wieczystego. Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntów w zasadzie tak jakby był właścicielem nieruchomości, w tym poprzez zabudowę gruntów. Po przeczytaniu tego artykułu poznasz odpowiedzi m.in. na następujące pytania:

• czym jest użytkowanie wieczyste?

• co może zrobić użytkownik wieczysty na gruncie oddanym do jego dyspozycji?

• co zawiera umowa o oddaniu w użytkowanie wieczyste?

• jak długo użytkownik wieczysty może korzystać z gruntów?

• jak wygląda przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w przypadku lokali mieszkalnych?

Czym jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste to rodzaj prawa rzeczowego, które polega na długotrwałym użytkowaniu przez użytkownika wieczystego gruntów. Zgodnie z art. 233 Kodeksu cywilnego, użytkownik wieczysty może korzystać ze swojego prawa może korzystać ze swojego prawa z wyłączeniem innych osób, a więc w taki sposób jak właściciel.

W użytkowanie wieczyste mogą być oddane grunty „państwowe”. Zgodnie z art. 232 Kodeksu cywilnego, w użytkowanie wieczyste można oddać:

• grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, jeżeli są:

  • położone w granicach administracyjnych miast

  • położone poza granicami administracyjnymi miast, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki

• wszelkie grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego (gminy, powiatu, województwa) lub ich związków

W odróżnieniu od prawa użytkowania (użytkowania zwykłego), użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym. Oznacza to, że użytkownik wieczysty przenieść prawo użytkowania wieczystego na inny podmiot (na przykład poprzez umowę kupna sprzedaży albo umowę darowizny) i to bez konieczności uzyskania uprzedniej zgody właściciela gruntu. Ponadto, użytkowanie wieczyste może być dziedziczone (zarówno w drodze dziedziczenia testamentowego, jak i dziedziczenia ustawowego).

Użytkowanie wieczyste może zostać ustanowione zarówno na rzecz osób fizycznych, jak i osób prawnych.

Jak powstaje prawo użytkowania wieczystego?

Użytkowanie wieczyste najczęściej powstaje na skutek zawarcia umowy pomiędzy właścicielem gruntu oraz użytkownikiem wieczystym. Umowa taka musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W innym przypadku umowa taka będzie nieważna. Ponadto, do powstania użytkowania wieczystego wymagane jest również dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Prawnicy określają, że taki wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny (jest wymagany do powstania prawa, prawo powstaje w momencie dokonania wpisu).

W sytuacjach szczególnych powstanie użytkowania wieczystego jest możliwe również na skutek wydania przez uprawniony organ decyzji administracyjnej, z mocy samego prawa albo na skutek orzeczenia sądu.

Treść umowy użytkowania wieczystego

Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powinna zawierać przede wszystkim:

1. oznaczenie stron umowy

2. wskazanie celu, na jaki grunt jest przekazywany w użytkowanie wieczyste

3. wskazanie czasu, na jaki ustanawiane jest użytkowanie wieczyste (zasadą jest, że użytkowanie wieczyste jest ustanawiane na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat, ale jeżeli cel gospodarczy nie wymaga oddania gruntu w użytkowanie wieczyste na tak długi okres dopuszczalne jest oddanie gruntu na czas krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści

4. określenie wysokości opłaty za ustanowienie użytkowanie wieczyste oraz wysokości opłat rocznych

5. ustalenie sposobu korzystania przez użytkownika wieczystego z nieruchomości gruntowej

Zgodnie z art. 239 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać także:

1. termin rozpoczęcia i zakończenia robót

2. rodzaj budynków lub urządzeń oraz zastrzeżenie obowiązku utrzymywania ich w należytym stanie,

3. warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego

4. wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste, a własność budynków

Właścicielem budynków jest użytkownik wieczysty

Zgodnie z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Użytkownik wieczysty staje się więc wyłącznym właścicielem wszystkich budynków, które wniósł na gruntach oddanych mu z tytułu użytkowania wieczystego. Opisana sytuacja jest wyjątkiem od zasady mówiącej, że budynek jest częścią składową gruntu (a więc nie może być osobnym przedmiotem prawa własności).

Zgodnie z § 7 ust. 2 Rozporządzenia o prowadzeniu ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste oraz dla znajdującego się na tym gruncie budynku lub innego urządzenia, które stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności, prowadzi się wspólną księgę wieczystą. Jest to więc odstępstwo od ogólnej zasady, że jedna nieruchomość to jedna księga wieczysta.

Co ciekawe, osobna nieruchomość budynkowa powstaje również wtedy, gdy na gruncie oddawanym w użytkowanie wieczyste istnieją już budynki. W takim przypadku, zgodnie z art. 31 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.

Nieruchomości budynkowe – ograniczenia dla właściciela

Tak powstała nieruchomość budynkowa podlega jednak dosyć istotnym ograniczeniom. Po pierwsze, prawo własności takiej nieruchomości jest prawem ściśle związanym z użytkowaniem wieczystym. W konsekwencji, właściciel budynku może nim rozporządzać (sprzedawać, darować) tylko łącznie z całym prawem użytkowania wieczystego. Użytkownik wieczysty nie może więc sprzedać budynku pozostając jednocześnie użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym znajduje się ten budynek.

Drugą konsekwencją związania prawa własności budynku z prawem użytkowania wieczystego jest to, że z chwilą wygaśnięcia użytkowania wieczystego wygasa również prawo własności. W rezultacie, wraz z końcem użytkowania wieczystego wybudowane budynki stają się własnością właściciela gruntu (może być to Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego). Zgodnie z art. 33 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, użytkownikowi wieczystemu przysługuje natomiast wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.

Kiedy wygasa użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste wygasa w następujących przypadkach:

1. po upływie terminu określonego w umowie

2. z chwilą rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem terminu

3. z mocy ustawy (np. jeżeli prawo użytkowania wieczystego zostało przekształcone w prawo własności),

4. na podstawie orzeczenia sądowego bądź decyzji administracyjnej właściwego organu

5. wskutek wywłaszczenia

6. na skutek zrzeczenia się przez użytkownika wieczystego

Upłynięcie okresu użytkowania wieczystego

Grunt oddany w użytkowanie wieczyste nie jest oddany do korzystania na wieczność. Zasadniczo prawo to ustanawiane jest na okres 99 lat. W sytuacjach szczególnych, gdy nie sprzeciwia się temu cel gospodarczy stojący za ustanowieniem użytkowania wieczystego, prawo to może trwać krócej niż 99 lat, jednakże nigdy nie mniej niż 40. Okres trwania użytkowania wieczystego musi zostać określony w umowie. Po upływie tego okresu, użytkowanie wygasa.

Pierwotny okres obowiązywania użytkowania wieczystego może zostać przedłużony. Zgodnie z art. 236 § 2 Kodeksu cywilnego, w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać przedłużenia użytkowania wieczystego na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat.

W wyjątkowych sytuacjach, użytkownik wieczysty może wystąpić z żądaniem przedłużenia prawa nawet wcześniej niż w okresie pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu. Jest to możliwe wówczas, gdy okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu.

Przedłużenie okresu obowiązywania użytkowania wieczystego jest zasadą. Odmowa przedłużenia użytkowania wieczystego przez właściciela gruntu jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego

Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego przed upływem terminu jest sytuacją wyjątkową. Zgodnie z art. 240 Kodeksu cywilnego wydarzenie takie jest możliwe tylko wówczas, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.

Opłaty za użytkowanie wieczyste

Użytkownik wieczysty uiszcza 2 rodzaje opłat związanych z gruntem oddanym w użytkowanie wieczyste:

• pierwszą opłatę

• opłaty roczne

Szczegółowe zasady ustalania opłat wynikają z Ustawy o gospodarce nieruchomościami – poniżej omówimy jedynie podstawowe kwestie dotyczące wyżej wymienionych opłat. Należy przy tym pamiętać, że wysokość opłat jest związana z ceną nieruchomości. Zgodnie z art. 67 Ustawy o gospodarce nieruchomościami cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.

Jaka jest wysokość pierwszej opłaty?

Zgodnie art. 72 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15 % do 25 % ceny nieruchomości gruntowej. Stawka ta jest uiszczana raz i z racji na swoją potencjalnie znaczną wysokość może zostać rozłożona na raty. Dokładna wysokość pierwszej stawki powinna zostać wyraźnie wskazana w umowie. W związku z tym, wysokość tej opłaty zależy od ustaleń właściciela gruntu oraz użytkownika wieczystego (w granicach dozwolonych przez przepisy prawa).

Jaką wysokość mają opłaty roczne?

Zgodnie art. 72 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłat rocznych jest uzależniona od określonego w umowie celu, na który jest oddawany grunt w użytkowanie wieczyste. Opłaty te wynoszą przykładowo:

• cele rolne – 1% ceny

• cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1% ceny

• garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej – 1% ceny

• działalność turystyczna – 2% ceny

Przedawnienie roszczeń wynikających z użytkowania wieczystego

Zgodnie z art. 242 Kodeksu cywilnego z upływem lat trzech przedawniają się:

• roszczenia przeciwko wieczystemu użytkownikowi o naprawienie szkód wynikłych z niewłaściwego korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków

• roszczenia wieczystego użytkownika o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu

W obu przypadkach bieg przedawnienia rozpocznie się w innym terminie niż w momencie zwrotu nieruchomości przekazanej w użytkowanie wieczyste właścicielowi gruntu. W pierwszym przypadku trzyletni okres przedawnienia należy liczyć od dnia, w którym powstała szkoda, a w drugim – od dnia, w którym nastąpiło wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego.

Do wszystkich pozostałych roszczeń związanych z użytkowaniem wieczystym stosujemy przepisy ogólne prawa cywilnego. Oznacza to, że pozostałe roszczenia przedawniają się generalnie po upływie sześciu lat, a w przypadku roszczeń okresowych – po upływie trzech lat. Według dominującego stanowiska sądów, roszczeniem okresowym jest m.in. opłata roczna za użytkowanie wieczyste, która musi być uiszczana przez użytkownika wieczystego na rzecz właściciela gruntu do dnia 31 marca każdego roku.

Należy pamiętać, że aktualnie bieg przedawnienia kończy się zawsze ostatniego dnia roku tj. w dniu 31 grudnia (zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 118 Kodeksu cywilnego). Przykładowo, jeżeli termin płatności opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przypadał na dzień 31 marca 2024 roku to trzyletni okres przedawnienia będzie upływał w dniu 31 grudnia 2027 roku (a nie w dniu 31 marca 2027 roku).

Hipoteka na użytkowaniu wieczystym

Zgodne z art. 65 ust. 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, na użytkowaniu wieczystym może zostać ustanowiona hipoteka. Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z ściśle określonego stosunku prawnego. Zabezpieczenie to polega na tym, że wierzyciel może dochodzić swojego zaspokojenia z obciążonego hipoteką użytkowania wieczystego bez względu na to, komu ono aktualnie przysługuje, a dodatkowo z pierwszeństwem przed pozostałymi wierzycielami użytkownika wieczystego.

W praktyce oznacza to, że jeżeli użytkownik wieczysty ma więcej niż jednego wierzyciela to ten z wierzycieli, który dysponuje hipoteką będzie mógł w pierwszej kolejności zaspokoić się ze środków uzyskanych z dokonanej przez komornika sądowego sprzedaży prawa użytkowania wieczystego. Ponieważ użytkowanie wieczyste zwykle jest istotną częścią majątku dłużnika, może się okazać, że w wyniku tej operacji zaspokoi się jedynie ten wierzyciel, który zawczasu pomyślał o zabezpieczeniu przysługującej mu wierzytelności.

Hipoteka ustanowiona na użytkowaniu wieczystym obejmuje również wszystkie budynki i urządzenia, które znajdują się na obciążonym gruncie i stanowią własność użytkownika wieczystego. W konsekwencji, opisana powyżej nieruchomość budynkowa (pojedynczy budynek pobudowany na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste) nigdy nie może stanowić odrębnego przedmiotu hipoteki.

Hipoteka powstaje z momentem dokonania stosownego wpisu w księdze wieczystej. Informacje o hipotece wpisuje się w dziale IV księgi wieczystej.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Jak wiele instytucji polskiego prawa rzeczowego, użytkowanie wieczyste ma swoje korzenie jeszcze w poprzednim systemie gospodarczym tj. w systemie gospodarki uspołecznionej. Z tego powodu, prawnicy już od wielu lat toczą debatę na temat zasadności dalszego utrzymywania konstrukcji użytkowania wieczystego w polskim porządku prawnym.

Ustawa z 2005 roku

Na mocy art. 1 Ustawy dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod zabudowę na cele mieszkaniowe lub pod zabudowę garażami oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Użytkownik wieczysty uzyskał więc możliwość zamiany przysługującego mu prawa w pełne prawo własności.

Decyzja w przedmiocie przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności podejmowana była przez uprawniony organ administracji publicznej. Przykładowo, dla nieruchomości, których właścicielem był Skarb Państwa organem był tym właściwy miejscowo starosta.

Ustawa z 2018 roku

Największe zmiany w prawie użytkowania wieczystego od czasu jego wprowadzenia do porządku prawnego przyniosła Ustawa z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zgodnie z art. 1 ww. ustawy z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Z dniem 1 stycznia 2019 roku z mocy prawa wygasło więc użytkowanie wieczyste wszystkich gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Równocześnie, nastąpiło przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.

Zgodnie z art. 4 ww. ustawy podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie wydawane przez właściwy organ administracji publicznej. Zwrócić należy uwagę, że od 2019 roku organ już w tym przedmiocie o niczym nie decyduje, a jedynie poświadcza, że przekształcenie w istocie się dokonało.

Co więcej, zgodnie z art. 5 ww. ustawy sąd dokonuje z urzędu wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych. Zawiadomienie o wpisie sąd doręcza na adres wskazany w zaświadczeniu. Przepis stanowi wyjątek od ogólnej reguły, że sąd wieczystoksięgowy podejmuje działania wyłącznie na wniosek uprawnionej osoby.

Należy pamiętać, że ww. ustawa z 2018 roku przekształca z mocy prawa użytkowanie wieczyste w prawo własności tylko wówczas, gdy grunty zabudowane są na cele mieszkaniowe. Jeżeli zatem zastosowanie gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jest odmienne, prawo to nie podlega przymusowemu przekształceniu i nadal obowiązuje.

Opłata przekształceniowa

Jak omówiliśmy to już powyżej, prawo użytkowania wieczystego łączy się z koniecznością wnoszenia przez użytkownika wieczystego opłaty rocznej na rzecz właściciela gruntu. Mogłoby się zatem wydawać, że ustawa jest dla użytkownika wieczystego bardzo korzystna, ponieważ zwalnia go z obowiązku zapłaty opłaty rocznej.

Czy tak jest w istocie? Nie do końca. Art. 7 ustawy z 2018 roku nakłada na dotychczasowego użytkownika wieczystego obowiązek uiszczania tzw. opłaty przekształceniowej. Wysokość tej opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia, gdyby do owego przekształcenia nie doszło. Opłatę wnosi się do dnia 31 marca każdego roku przez okres 20 lat od dnia przekształcenia.