Użytkowanie

autor: adwokat Wojciech Rudzki

Ostatnia aktualizacja w dniu 6 stycznia 2025 roku.

Użytkowanie to jedno z ograniczonych praw rzeczowych. Prawo użytkowania upoważnia użytkowania do korzystania z rzeczy oddanej w użytkowanie oraz pobierania pożytków generowanych przez tą rzecz. Chociaż w użytkowanie najczęściej oddawane są nieruchomości, to przedmiotem użytkowania mogą być także prawa (np. udziały w spółce z o.o.). Zwykłego prawa użytkowania nie możesz mylić z użytkowaniem wieczystym oraz umową dzierżawy. Po przeczytaniu tego artykułu poznasz odpowiedzi m.in. na następujące pytania:

• czym jest użytkowanie?

• co to znaczy, że użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym?

• na czym polega wykonywanie użytkowania nieruchomości zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki?

• do pobierania jakich pożytków rzeczy jest uprawniony użytkownik?

• czy jest możliwe wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy dla właściciela?

• czym różni się użytkowanie od użytkowania wieczystego oraz umowy dzierżawy?

Czym jest użytkowanie?

Użytkowanie to jedno z ograniczonych praw rzeczowych (w uproszczeniu prawo związane z konkretną rzeczą niezależnie od tego kto pozostaje właścicielem tej rzeczy). Użytkowanie pozwala na korzystanie z cudzej rzeczy (cudzego prawa) oraz pobieranie pożytków. Użytkowanie może dotyczyć:

1. rzeczy ruchomych

2. nieruchomości

3. praw

Korzystanie w ramach użytkowania polega na faktycznym dysponowaniu rzeczą lub prawem. Użytkownik może korzystać z rzeczy osobiście lub przy pomocy innych osób (w tym oddając im rzecz do korzystania na podstawie umowy – zwłaszcza umowy najmu albo umowy dzierżawy).

Użytkownik może pobierać pożytki naturalne oraz pożytki cywilne rzeczy. Zgodnie z art. 53 § 1 Kodeksu cywilnego pożytki naturalne rzeczy to płody i inne części składowe odłączane od rzeczy (tak długo jak zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z danej rzeczy). Przykładem pożytków naturalnych są płody rolne uzyskane w ramach uprawy gruntu rolnego, czy drewno pozyskane na skutek wycinki lub przecinki lasu. Zgodnie z art. 53 § 2 Kodeksu cywilnego, pożytki cywilne rzeczy to dochody przynoszone przez rzecz na podstawie stosunku prawnego. Typowym przykładem pożytków cywilnych jest czynsz najmu (wynikający z umowy najmu) albo czynsz dzierżawny (wynikający z umowy dzierżawy).

Prawo użytkowania jako jedno z ograniczonych praw rzeczowych musi zawsze dotyczyć konkretnej rzeczy albo konkretnego prawa oraz być przyznane konkretnej osobie. Jest to szczególnie istotne, ponieważ użytkowanie jest prawem związanym ściśle z daną rzeczą lub prawem oraz ściśle związanym z użytkownikiem (jest prawem niezbywalnym przez użytkownika).

W przypadku zbycia rzeczy lub prawa, użytkowanie nie wygasa ponieważ jest związane rzeczą lub prawem, które obciąża użytkowanie. Można powiedzieć, że użytkowanie jest związane z rzeczą i idzie za rzeczą (a nie za pierwotnym właścicielem tej rzeczy w przypadku sprzedaży rzeczy). W związku z tym, że użytkowanie jest niezbywalne, użytkowanie nie może być przeniesione w jakikolwiek sposób na inną osobę (na przykład poprzez zawarcie umowy kupna sprzedaży, czy umowy darowizny). Ponadto, użytkowanie wygasa najpóźniej z chwilą śmierci osoby fizycznej albo ustaniem osoby prawnej. W konsekwencji, użytkowania nie można również odziedziczyć.

Użytkowanie daje prawo do nieograniczonego korzystania z rzeczy oraz nieograniczonego pobierania pożytków (zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki). Zakres prawa użytkowania może zostać jednak ograniczony. Na przykład poprzez określenie, że użytkownik będzie mógł korzystać wyłącznie z oznaczonej części nieruchomości albo poprzez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy jako należnych właścicielowi zamiast użytkownikowi. Poniżej znajdziesz przykładowe sposoby ograniczenia zakresu użytkowania:

• użytkownik może pobierać pożytki naturalne, ale nie cywilne (np. czynsz dzierżawny)

• użytkownik może pobierać wyłącznie określone z góry pożytki naturalne (np. może zbierać jabłka z sadu, ale nie ma prawa do drewna powstałego w przypadku wycinki sadu)

• użytkownik może pobierać pożytki naturalne dopiero po upływie 5 lat od dnia ustanowienia prawa użytkowania

Sposoby powstania użytkowania

Podstawowym sposobem powstania użytkowania jest zawarcie umowy pomiędzy właścicielem rzeczy a użytkownikiem. Jeżeli użytkowanie dotyczy nieruchomości umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Chociaż Kodeks cywilny wymaga formy aktu notarialnego tylko dla oświadczenia właściciela nieruchomości (art. 245 § 2), to w praktyce umowa w formie aktu notarialnego jest zawierana przez właściciela oraz przez użytkownika.

W umowie ustanawiającej użytkowanie strony mogą przede wszystkim określić:

• okres obowiązywania użytkowania (na czas określony, na czas nieokreślony)

• wynagrodzenie za użytkowanie (albo brak takiego wynagrodzenia)

• zasady korzystania z rzeczy oddanej w użytkowanie (np. zasady rozliczania nakładów dokonywanych na rzecz przez użytkownika)

• prawo wypowiedzenia użytkowania przez właściciela (przepisy prawa nie przewidują takiej możliwości, ale można takie prawo ustanowić umową)

Zgodnie z art. 981.1 § 2 pkt 4) Kodeksu cywilnego, użytkowanie może być przedmiotem zapisu windykacyjnego. Oznacza to, że spadkodawca może w testamencie ustanowić użytkowanie na rzeczy stanowiącej jego własność za życia, która stanie się przedmiotem dziedziczenia po jego śmierci. W takim przypadku, użytkowanie zacznie obowiązywać po śmierci spadkodawcy.

Użytkowanie nie może powstać na skutek:

• orzeczenia sądowego

• decyzji administracyjnej

• zasiedzenia.

Prawa i obowiązki użytkownika i właściciela wynikające z użytkowania

Zasady realizowania prawa użytkowania powinna w pierwszej kolejności określać umowa ustanawiająca użytkowanie. Jeżeli umowa nie zawiera żadnych postanowień w tym zakresie, zasady realizowania prawa będą określane przez Kodeks cywilny.

Sposób korzystania z rzeczy oddanej w użytkowanie

Zgodnie z art. 256 Kodeksu cywilnego, użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Co to oznacza? Nie ma jednolitego wzorca wymagań prawidłowej gospodarki dla każdego użytkowania (a raczej przedmiotu użytkowania). Sposób korzystania z rzeczy lub prawa oddanego w użytkowanie zależeć będzie przede wszystkich od tego co zostało oddane w użytkowanie. W inny sposób będzie realizowane użytkowanie gruntu rolnego, a w inny sposób użytkowanie mieszkania.

Zgodnie z art. 257 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkowanie obejmuje zespół środków produkcji (np. przedsiębiorstwo, gospodarstwo rolne, specjalistyczne maszyny), użytkownik w razie potrzeby może zastępować poszczególne składniki zespołu środków produkcji innymi składnikami. Przykładowo, jeżeli jedna ze składających się na gospodarstwo rolne maszyn uległa zużyciu, użytkownik może samowolnie wymienić ją na nową. Należy jednak pamiętać, że w takim przypadku wymienione składniki zespołu środków produkcji stają się własnością właściciela oddanej w użytkowanie rzecz.

Zgodnie z art. 267 § 1 Kodeksu cywilnego, użytkownik obowiązany jest zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie. Przez zmianę substancji należy rozumieć na przykład wzniesienie lub zburzenie budynku posadowionego na nieruchomości oddanej w użytkowanie.

Zgodnie z art. 268 Kodeksu cywilnego, użytkownik może zakładać nowe urządzenia w pomieszczeniach na takich samych zasadach jak najemca. Znajdzie tu więc zastosowanie przede wszystkim art. 684 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości.

Nakłady na rzecz obciążoną użytkowaniem

Jeżeli chodzi o wydatki związane z utrzymaniem rzeczy oddanej w użytkowanie, to należy pamiętać przede wszystkim, że właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Wynika to z art. 259 Kodeksu cywilnego.

Obowiązek ponoszenia nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem spoczywa na użytkowniku. Obowiązek ten nie jest jednak nieograniczony. Użytkownik jest jest obowiązany dokonywać jedynie takich napraw i innych nakładów, jakie związane są ze zwyczajnym, codziennym korzystaniem z obciążonej rzeczy (np. udrożnienie kanalizacji).

Jeżeli zachodzi potrzeba dokonania dalej idących napraw i innych nakładów, użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. Obowiązek taki wynika dla użytkownika z art. 260 § 1 Kodeksu cywilnego. Co jednak istotne, właściciel nie ma obowiązku dokonywać żadnych nakładów na rzecz, nie musi nawet dokonywać potrzebnych robót, o których został zawiadomiony przez użytkownika. W związku z tym, użytkownik nie może żądać od właściciela doprowadzenia rzeczy do stanu zgodnego z przeznaczeniem i umożliwiającego wykonywanie ograniczonego prawa rzeczowego. Właściciel nie musi dbać o swoją rzecz i dokonywać jakichkolwiek napraw czy nakładów

Zgodnie z art. 267 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był obowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Oznacza to, że użytkownik może żądać zwrotu nakładów poniesionych na rzecz oddaną w użytkowanie, jeżeli nakłady te były uzasadnione, a użytkownik, ponosząc je, działał zgodnie z prawdopodobną wolą właściciela rzeczy i z należytą starannością.

Wygaśnięcie użytkowania

Użytkowanie wygasa w następujących przypadkach:

1. śmierć użytkownika (osoba fizyczna)

2. ustanie użytkownika (osoba prawna lub tzw. ułomna osoba prawna)

3. upływ czasu, na które zostało użytkowanie (użytkowanie może być ustanowione na czas określony albo na czas nieokreślony)

4. zgodne rozwiązanie umowy ustanawiającej użytkowanie przez właściciela rzeczy oraz użytkownika

5. zrzeczenie się użytkowania przez użytkownika

6. niewykonywanie prawa użytkowania przez użytkownika przez 10 lat

Zgodnie z art. 255 Kodeksu cywilnego, użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Termin ten zaczyna biec w momencie, w którym użytkownik faktycznie zaprzestaje wykonywania swojego prawa. Do wygaśnięcia użytkowania konieczne jest, aby dziesięcioletni okres przebiegał w sposób nieprzerwany – wygaśnięcia użytkowania nie spowoduje kilka krótszych okresów, których suma wynosi 10 lat. Należy jednak pamiętać o tym, że użytkownik może korzystać z rzeczy lub prawa osobiście albo przy pomocy osób trzecich. W związku z tym, wygaśnięcia prawa użytkowania nie powoduje brak osobistego korzystania z prawa użytkowania (tak długo jak realizuje on swoje prawa przy pomocy innych osób – na przykład upoważniając ich do tego na podstawie umowy użyczenia lub umowy dzierżawy).

Użytkowanie praw

https://elements.envato.com/wooden-block-cube-square-debt-text-font-coin-golde-2RUWQGJ

Zgodnie z art. 265 Kodeksu cywilnego, przedmiotem użytkowania mogą być także prawa. Do użytkowania praw stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu rzeczy. Przyjmuje się, że przedmiotem użytkowania mogą być jedynie prawa zbywalnie. W związku z tym, prawo użytkowania może zostać ustanowione między innymi na następujących prawach:

• wierzytelności (np. o zapłatę)

• akcje w spółce akcyjnej

• udziały w spółce z o.o.

• obligacje i inne papiery wartościowe

• autorskie prawa majątkowe i inne prawa własności intelektualnej

• prawa własności przemysłowej (np. patent, znak towarowy)

• użytkowanie wieczyste

Użytkowanie prawa może polegać na korzystaniu z tego prawa (przykładowo, wykonywanie prawa głosu z udziałów w spółce z o.o., wykorzystywanie znaku towarowego do oznaczania towarów) albo czerpaniu pożytków prawa. Kodeks cywilny w art. 55 stanowi, że pożytkami prawa są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (na przykład przypadku udziałów w spółce z o.o. będzie to prawo do dywidendy).

Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne

Zgodnie z art. 271 Kodeksu cywilnego, użytkowanie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa może być ustanowione na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej jako prawo terminowe lub jako prawo bezterminowe. W każdym razie użytkowanie takie wygasa z chwilą likwidacji spółdzielni.

Przepis ten stanowi pozostałość po regulacjach szczególnie preferujących podmioty gospodarki uspołecznionej, które to przepisy były powszechnie wykorzystywane w okresie PRL. Dzisiaj, przepis art. 271 Kodeksu cywilnego zatracił już jakiekolwiek znaczenie prawne. Oznacza to, że wprawdzie funkcjonuje on nadal w Kodeksie cywilnym, ale nie jest już wykorzystywany w praktyce.

Chociaż rolnicze spółdzielnie produkcyjne nadal funkcjonują i jest możliwe ustanowienie prawa użytkowania na ich rzecz (także na gruntach stanowiących własność Skarbu państwa), to obecnie rolnicze spółdzielnie produkcyjne nie są już faworyzowane przez przepisy prawa w jakimkolwiek zakresie. W związku z tym, jeżeli dojdzie do ustanowienia użytkowania na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej, to prawo to będzie traktowane jako zwykłe prawo użytkowania, do którego stosuje się zwykłe przepisy regulujące użytkowanie.

Czym różni się użytkowanie od umowy dzierżawy?

Na pierwszy rzut oka użytkowanie jest bardzo podobne do umowy dzierżawy. Chociaż w pewnym zakresie prawa te pokrywają się ze sobą, to jednak występują pomiędzy nimi istotne różnice.

Po pierwsze, użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym, a umowa dzierżawy jest umową obowiązującą wyłącznie pomiędzy stronami tej umowy. Jak omówiliśmy to już powyżej, ograniczone prawo rzeczowe jest związane z rzeczą, na której prawo zostało ustanowione (mówiąc inaczej, prawo takie obciąża tą rzecz). Umowa dzierżawy jest z kolei umową obowiązującą wyłącznie pomiędzy dwoma osobami. Chociaż umowa dzierżawy „nie idzie za rzeczą” (jak ma to miejsce w przypadku użytkowania, co omówiliśmy już powyżej), to przepisy prawa przewidują tzw. rozszerzoną skuteczność dzierżawy wobec nabywcy nieruchomości oddanej w dzierżawę (w przypadku spełnienia warunków przewidzianych przez Kodeks cywilny w art. 694 w zw. z art. 678). Umowa dzierżawy może być także ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości, jeżeli została zawarta co najmniej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Po drugie, prawo użytkowania może być ustanowione tylko przez właściciela nieruchomości, a umowę dzierżawy w roli wydzierżawiającego może zawrzeć osoba nie będąca właścicielem nieruchomości. Przykładowo, nieruchomość może zostać wydzierżawiona przez użytkownika tej nieruchomości, który będzie wtedy pobierał czynsz dzierżawny (czyli pożytki cywilne rzeczy).

Po trzecie, prawo użytkowania jest skuteczne wobec wszystkich osób. Dzięki temu, prawo użytkownika jest skuteczne nie tylko wobec właściciela rzeczy, ale także wobec wszystkich innych osób naruszających prawa użytkownika. Wobec osób trzecich naruszających prawa użytkownika wobec rzeczy, użytkownikowi przysługują takie same prawa, jakby był on właścicielem rzeczy (np. prawo żądania zaprzestania naruszania jego praw, prawo żądania wydania rzeczy, prawo żądania zapłaty odszkodowania za naruszenie praw). W przypadku dzierżawy stosunek prawny istnieje wyłącznie pomiędzy stronami umowy. W związku z tym, dzierżawca może podnosić ewentualne pretensje związane z naruszaniem jego prawa tylko wobec wydzierżawiającego, a nie wobec innych osób (chociaż w tej kwestii reprezentowane są też odmienne stanowiska).

Po czwarte, istotne różnice pomiędzy użytkowaniem i dzierżawą są związane z obowiązywaniem tych praw w czasie. Każde z tych praw może zostać ustanowione na czas określony (w przypadku użytkowania nie ma górnej granicy okresu obowiązywania, w przypadku dzierżawy maksymalny okres obowiązywania umowy to 30 lat, po jego upływie umowa staje się umową dzierżawy zawartą na czas nieokreślony). Jeżeli użytkowanie zostanie ustanowione na czas nieokreślony, to nie może dojść do wypowiedzenia tego prawa przez właściciela nieruchomości. W przypadku umowy dzierżawy zawartej na czas nieokreślony jej wypowiedzenie jest możliwe przez wydzierżawiającego z zachowaniem okresów wypowiedzenia, które przewiduje Kodeks cywilny (art. 704 Kodeksu cywilnego).

Po piąte, użytkowanie jako prawo ściśle związane z osobą użytkownika wygasa ze śmiercią lub likwidacją użytkownika (np. likwidacją spółki z o.o.). W przypadku umowy dzierżawy, w prawa dzierżawcy wstępują następcy prawni dzierżawcy – dotyczy to zwłaszcza spadkobierców dzierżawcy.

Czy różni się użytkowanie od użytkowania wieczystego?

Użytkowanie wieczyste ze względu na zakres uprawnień przyznawanych użytkownikowi wieczystemu znajduje się niejako pomiędzy prawem własności oraz ograniczonymi prawami rzeczowymi (w tym prawem użytkowania). Zakres uprawnień użytkownika wieczystego jest najbardziej zbliżony do zakresu uprawnień przysługujących właścicielowi rzeczy lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zasady funkcjonowania użytkowania wieczystego reguluje częściowo kodeks cywilny, a częściowo ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być wyłącznie grunty stanowiące własność Skarbu Państwa albo własność jednostki samorządu terytorialnego, położone w granicach administracyjnych miast bądź też poza miastami, ale włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki.

W przeciwieństwie do użytkowania, użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym (co oznacza między innymi, że może być przekazane w drodze umowy kupna sprzedaży albo umowy darowizny, może też być przedmiotem wkładu niepieniężnego do spółki z o.o.) oraz dziedzicznym.

Zgodnie z art. 236 § 1 Kodeksu cywilnego, użytkowanie wieczyste jest prawem ograniczonym w czasie – może zostać ustanowione na rzecz tak osoby fizycznej, jak też i osoby prawnej na okres 99 lat. W sytuacjach szczególnych może być to termin krótszy, ale nie może on być krótszy niż 40 lat. Okres użytkowania wieczystego może być przedłużony na kolejny okres od 40 do 99 lat na zasadach określonych w art. 236 § 2 Kodeksu cywilnego. Odmowa przedłużenia okresu obowiązywania prawa jest możliwa tylko ze względu na ważny interes społeczny.

Użytkownik wieczysty może wznosić na przekazanym mu gruncie budynki. Co więcej, zgodnie z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego budynki te będą stanowiły wyłączną własność użytkownika wieczystego. Zakres uprawnień w tym zakresie jest szerszy niż w ramach zwykłego użytkowania – użytkownik nie może bez zgody właściciela samodzielnie ingerować w strukturę przekazanej mu rzeczy (a więc np. nie może zbudować na działce oddanej w użytkowanie budynku, chyba że zgodzi się na to właściciel rzeczy).

Zgodnie z art. 238 Kodeksu cywilnego, z tytułu użytkowania wieczystego użytkownik wieczysty jest zobowiązany odprowadzać do właściciela opłatę roczną. Wysokość opłaty zależy m.in. od przeznaczenia przekazanego gruntu. Przykładowo, za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową opłata roczna stanowi 1% ceny nieruchomości gruntowej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wyszczególnia jeszcze kilka innych rodzajów nieruchomości, w których opłata jest wyraźnie niższa ze względu na ważny cel społeczny, na jaki grunt został przeznaczony. Pozostałe nieruchomości gruntowe są natomiast objęte opłatą roczną w wysokości 3% ceny. W przypadku użytkowania nie ma obowiązku uiszczania jakiegokolwiek wynagrodzenia – prawo to może być albo bezpłatne albo odpłatne (ale przepisy prawa nie określają same z siebie żadnych opłat, do których pobierania jest uprawniony właściciel, kwestia ta musi zostać określona w umowie ustanawiającej użytkowanie).

Od wielu lat obserwujemy stopniowe odchodzenie od praktycznego stosowania użytkowania wieczystego. Jest to bowiem instytucja wprost wywodząca się z czasów PRL, tracąca swoje uzasadnienie w obecnych warunkach społecznych. Szczególnie głośny temu wyraz stanowiło uchwalenie przez Sejm RP ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zgodnie z art. 1 ww. ustawy „z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów„. Każdy użytkownik wieczysty lokalu mieszkalnego z mocy prawa stał się więc jego właścicielem.