Autor: adwokat Wojciech Rudzki·Ostatnia aktualizacja: 30 lipca 2026Użytkowanie
Użytkowanie to jedno z ograniczonych praw rzeczowych. Prawo użytkowania upoważnia użytkownika do korzystania z rzeczy oddanej w użytkowanie oraz pobierania jej pożytków. Chociaż w użytkowanie najczęściej oddawane są nieruchomości, to przedmiotem użytkowania mogą być także prawa (np. udziały w spółce z o.o.). Zwykłego prawa użytkowania nie możesz mylić z użytkowaniem wieczystym oraz umową dzierżawy. W tym artykule zajmuję się użytkowaniem jako prawem rzeczowym uregulowanym w Kodeksie cywilnym (a nie potocznie rozumianym użytkowaniem sprzętu, czy urządzeń). Po przeczytaniu tego artykułu poznasz odpowiedzi m.in. na następujące pytania:
- czym jest użytkowanie?
- co to znaczy, że użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym?
- na czym polega wykonywanie użytkowania nieruchomości zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki?
- do pobierania jakich pożytków rzeczy jest uprawniony użytkownik?
- czy jest możliwe wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy dla właściciela?
- kto ponosi ciężary i nakłady na rzecz obciążoną użytkowaniem?
- kiedy użytkowanie wygasa i co dzieje się po wygaśnięciu użytkowania?
- czym jest użytkowanie nieprawidłowe?
- czym różni się użytkowanie od użytkowania wieczystego oraz umowy dzierżawy?
Czym jest użytkowanie?
Zgodnie z art. 252 Kodeksu cywilnego, rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (użytkowanie).
Prawo użytkowania polega więc na obciążeniu rzeczy prawem, które pozwala innej osobie niż właściciel na korzystanie z rzeczy oraz czerpanie z niej dochodów.
Użytkowanie to jedno z ograniczonych praw rzeczowych - w uproszczeniu: prawo związane z konkretną rzeczą niezależnie od tego, kto pozostaje właścicielem tej rzeczy.
Obok użytkowania do ograniczonych praw rzeczowych należą również służebności, zastaw, hipoteka oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Pełny katalog ograniczonych praw rzeczowych omawiam w artykule o ograniczonych prawach rzeczowych.
Co może być przedmiotem użytkowania?
Użytkowanie może dotyczyć:
- rzeczy ruchomych
- nieruchomości
- praw
Prawo użytkowania jako jedno z ograniczonych praw rzeczowych musi zawsze dotyczyć konkretnej rzeczy albo konkretnego prawa oraz być przyznane konkretnej osobie. Użytkownikiem może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna.
Jakie pożytki może pobierać użytkownik?
Korzystanie w ramach użytkowania polega na faktycznym dysponowaniu rzeczą lub prawem.
Użytkownik może korzystać z rzeczy osobiście lub przy pomocy innych osób (w tym oddając im rzecz do korzystania na podstawie umowy - zwłaszcza umowy najmu albo umowy dzierżawy).
Użytkownik może pobierać pożytki naturalne oraz pożytki cywilne rzeczy, przy czym użytkowanie obejmuje co do zasady wszystkie pożytki. Do użytkownika należą więc dochody z rzeczy - właściciel zostaje czasowo pozbawiony jej pożytków.
Zgodnie z art. 53 § 1 Kodeksu cywilnego, pożytki naturalne rzeczy to płody i inne części składowe rzeczy odłączane od niej (tak długo, jak zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z danej rzeczy). Przykładem pożytków naturalnych są płody rolne uzyskane w ramach uprawy gruntu rolnego, czy drewno pozyskane na skutek wycinki lub przecinki lasu.
Zgodnie z art. 53 § 2 Kodeksu cywilnego, pożytki cywilne rzeczy to dochody przynoszone przez rzecz na podstawie stosunku prawnego. Typowym przykładem pożytków cywilnych jest czynsz najmu (wynikający z umowy najmu) albo czynsz dzierżawny (wynikający z umowy dzierżawy).
Czy zakres użytkowania można ograniczyć?
Użytkowanie daje prawo do nieograniczonego korzystania z rzeczy oraz nieograniczonego pobierania jej pożytków (zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki), przy czym użytkowanie obejmuje tylko taki zakres, jaki wynika z umowy. Zakres prawa użytkowania może zostać jednak ograniczony.
Zgodnie z art. 253 § 1 Kodeksu cywilnego, zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy. Z kolei na podstawie art. 253 § 2 Kodeksu cywilnego, wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części - używanie nieruchomości może więc dotyczyć np. tylko jednego piętra budynku. Ograniczenie do oznaczonej części nieruchomości warto precyzyjnie opisać w umowie.
Poniżej znajdziesz przykładowe sposoby ograniczenia zakresu użytkowania:
- użytkownik może pobierać pożytki naturalne, ale nie cywilne (np. czynsz dzierżawny)
- użytkownik może pobierać wyłącznie określone z góry pożytki naturalne (np. może zbierać jabłka z sadu, ale nie ma prawa do drewna powstałego w przypadku wycinki sadu)
- użytkownik może pobierać pożytki naturalne dopiero po upływie 5 lat od dnia ustanowienia prawa użytkowania
- użytkownik może korzystać wyłącznie z oznaczonej części nieruchomości (np. z wyznaczonego fragmentu działki)
Czy użytkowanie jest zbywalne i dziedziczne?
Nie. Zgodnie z art. 254 Kodeksu cywilnego, użytkowanie jest niezbywalne. Prawo użytkowania (jak każde ograniczone prawo rzeczowe o osobistym charakterze) jest ściśle związane z osobą użytkownika. Użytkowanie nie może być przeniesione w jakikolwiek sposób na inną osobę - na przykład poprzez zawarcie umowy kupna sprzedaży, czy umowy darowizny.
Użytkowania nie można również odziedziczyć (zarówno w drodze dziedziczenia ustawowego, jak i dziedziczenia testamentowego). Użytkowanie wygasa najpóźniej z chwilą śmierci osoby fizycznej albo z chwilą ustania osoby prawnej, na rzecz której zostało ustanowione.
Co ważne, przy przeniesieniu własności rzeczy użytkowanie nie wygasa. Można powiedzieć, że użytkowanie jest związane z rzeczą i "idzie za rzeczą" - obciąża ją także w rękach nabywcy, a nie podąża za pierwotnym właścicielem.
Niezbywalność dotyczy więc prawa użytkownika, a nie samej rzeczy obciążonej użytkowaniem.
Jak powstaje użytkowanie?
Podstawowym sposobem powstania użytkowania jest zawarcie umowy pomiędzy właścicielem rzeczy a użytkownikiem. Użytkowanie powstaje wówczas z chwilą zawarcia umowy.
Jeżeli użytkowanie dotyczy nieruchomości, umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Chociaż Kodeks cywilny wymaga formy aktu notarialnego tylko dla oświadczenia właściciela nieruchomości (art. 245 § 2), to w praktyce umowa w formie aktu notarialnego jest zawierana przez właściciela oraz przez użytkownika.
Co powinna określać umowa o ustanowienie użytkowania?
W umowie ustanawiającej użytkowanie strony mogą przede wszystkim określić:
- okres obowiązywania użytkowania (na czas określony albo na czas nieokreślony)
- wynagrodzenie za użytkowanie (albo brak takiego wynagrodzenia)
- zasady korzystania z rzeczy oddanej w użytkowanie (np. zasady rozliczania nakładów dokonywanych na rzecz przez użytkownika)
- prawo wypowiedzenia użytkowania przez właściciela (przepisy prawa nie przewidują takiej możliwości, ale można takie prawo ustanowić umową)
Czy użytkowanie może powstać w inny sposób niż przez umowę?
Tak - w drodze zapisu windykacyjnego. Zgodnie z art. 981¹ § 2 pkt 4 Kodeksu cywilnego, ustanowienie użytkowania może być przedmiotem zapisu windykacyjnego.
Oznacza to, że spadkodawca może w testamencie notarialnym ustanowić użytkowanie na rzeczy stanowiącej jego własność. W takim przypadku użytkowanie powstanie z chwilą śmierci spadkodawcy.
Użytkowanie nie może natomiast powstać na skutek:
- orzeczenia sądowego
- decyzji administracyjnej
- zasiedzenia
W tym zakresie użytkowanie różni się od służebności gruntowej, którą w określonych sytuacjach można nabyć przez zasiedzenie albo ustanowić w orzeczeniu sądu.
Czy użytkowanie wpisuje się do księgi wieczystej?
Użytkowanie ustanowione na nieruchomości może (ale nie musi) zostać ujawnione w dziale III księgi wieczystej. Wpis ma charakter deklaratoryjny - użytkowanie powstaje już z chwilą zawarcia umowy.
Ujawnienie prawa w księdze wieczystej daje jednak użytkownikowi istotną ochronę - użytkowanie wpisane do księgi wieczystej ma pierwszeństwo przed ograniczonymi prawami rzeczowymi niewpisanymi i nie wygaśnie na skutek rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Opłata sądowa od wniosku o wpis wynosi 200 zł, a przy umowie zawieranej w formie aktu notarialnego wniosek składa notariusz.
Jakie są prawa i obowiązki użytkownika i właściciela?
Zasady realizowania prawa użytkowania powinna w pierwszej kolejności określać umowa ustanawiająca użytkowanie. Jeżeli umowa nie zawiera żadnych postanowień w tym zakresie, zasady realizowania prawa będą określane przez Kodeks cywilny.
Jak użytkownik powinien korzystać z rzeczy?
Zgodnie z art. 256 Kodeksu cywilnego, użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Co to oznacza?
Nie ma jednolitego wzorca wymagań prawidłowej gospodarki dla każdego użytkowania (a raczej przedmiotu użytkowania). Sposób korzystania z rzeczy lub prawa oddanego w użytkowanie zależeć będzie przede wszystkim od tego, co zostało oddane w użytkowanie. W inny sposób będzie realizowane użytkowanie gruntu rolnego, a w inny sposób używanie nieruchomości mieszkalnej.
Zgodnie z art. 257 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkowanie obejmuje zespół środków produkcji (np. przedsiębiorstwo, gospodarstwo rolne, specjalistyczne maszyny), użytkownik w razie potrzeby może zastępować poszczególne składniki zespołu środków produkcji innymi składnikami. Przykładowo, jeżeli jedna ze składających się na gospodarstwo rolne maszyn uległa zużyciu, użytkownik może samodzielnie wymienić ją na nową. Należy jednak pamiętać, że w takim przypadku wymienione składniki zespołu środków produkcji stają się własnością właściciela oddanej w użytkowanie rzeczy (jako części składowe rzeczy).
Czy użytkownik może zmieniać rzecz oddaną w użytkowanie?
Zgodnie z art. 267 § 1 Kodeksu cywilnego, użytkownik obowiązany jest zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie. Przez zmianę substancji należy rozumieć ingerencję w części składowe rzeczy - na przykład wzniesienie lub zburzenie budynku posadowionego na nieruchomości oddanej w użytkowanie.
Zgodnie z art. 268 Kodeksu cywilnego, użytkownik może zakładać nowe urządzenia w pomieszczeniach na takich samych zasadach jak najemca.
Znajdzie tu zastosowanie przede wszystkim art. 684 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości.
Kto ponosi ciężary związane z rzeczą?
Zgodnie z art. 258 Kodeksu cywilnego, w stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy.
W praktyce chodzi przede wszystkim o podatki (np. podatek od nieruchomości), składki na ubezpieczenie rzeczy, czy bieżące opłaty eksploatacyjne związane z używaniem nieruchomości.
Skoro to użytkownik czerpie dochody z rzeczy, to on powinien pokrywać wydatki, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być finansowane właśnie z tych dochodów. Od ciężarów odróżnia się nakłady związane z utrzymaniem rzeczy - o nich poniżej.
Kto ponosi nakłady i naprawy?
Właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Wynika to z art. 259 Kodeksu cywilnego.
Obowiązek ponoszenia nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem spoczywa na użytkowniku, ale nie jest on nieograniczony. Zgodnie z art. 260 § 1 Kodeksu cywilnego, użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy (np. udrożnienia kanalizacji, czy drobnych napraw wyposażenia). Dokonywać napraw większych - wykraczających poza zwykłe korzystanie - użytkownik nie ma już obowiązku.
O potrzebie innych napraw i nakładów użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót.
Co jednak istotne, właściciel nie ma obowiązku dokonywać żadnych nakładów na rzecz - nie musi nawet dokonywać potrzebnych robót, o których został zawiadomiony przez użytkownika. Użytkownik nie może więc żądać od właściciela doprowadzenia rzeczy do stanu umożliwiającego wykonywanie ograniczonego prawa rzeczowego. Innymi słowy - żadna ze stron nie może zmusić drugiej, aby ta zaczęła dokonywać napraw, do których nie jest obowiązana.
Zgodnie z art. 260 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był obowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Oznacza to, że użytkownik może żądać zwrotu nakładów poniesionych na rzecz oddaną w użytkowanie, jeżeli nakłady te były uzasadnione, a użytkownik, ponosząc je, działał zgodnie z prawdopodobną wolą właściciela rzeczy i z należytą starannością.
Jakie są inne obowiązki użytkownika i uprawnienia właściciela?
Zgodnie z art. 261 Kodeksu cywilnego, jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko użytkownikowi roszczeń dotyczących własności rzeczy, użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić o tym właściciela. Dzięki temu właściciel może w porę zająć stanowisko i bronić swojego prawa własności.
Właściciel ma z kolei szczególne uprawnienie na wypadek nieprawidłowego korzystania z rzeczy. Zgodnie z art. 269 Kodeksu cywilnego, właściciel może z ważnych powodów żądać od użytkownika zabezpieczenia, wyznaczając mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu właściciel może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy.
Kiedy użytkowanie wygasa?
Użytkowanie wygasa w następujących przypadkach:
- śmierci użytkownika (osoba fizyczna)
- ustania użytkownika (osoba prawna lub tzw. ułomna osoba prawna)
- upływu czasu, na który użytkowanie zostało ustanowione (użytkowanie może być ustanowione na czas określony albo na czas nieokreślony)
- zgodnego rozwiązania umowy ustanawiającej użytkowanie przez właściciela rzeczy oraz użytkownika
- zrzeczenia się użytkowania przez użytkownika
- niewykonywania prawa użytkowania przez użytkownika przez 10 lat
Kiedy wygasa użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej?
Użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóźniej z jej śmiercią (art. 266 Kodeksu cywilnego). Zasada ta obowiązuje nawet wtedy, gdy użytkowanie ustanowiono na czas określony, który jeszcze nie upłynął.
Zgodnie z art. 255 Kodeksu cywilnego, użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Termin ten zaczyna biec w momencie, w którym użytkownik faktycznie zaprzestaje wykonywania swojego prawa Do wygaśnięcia użytkowania konieczne jest, aby dziesięcioletni okres przebiegał w sposób nieprzerwany - wygaśnięcia użytkowania nie spowoduje kilka krótszych okresów, których suma wynosi 10 lat.
Należy jednak pamiętać o tym, że użytkownik może korzystać z rzeczy lub prawa osobiście albo przy pomocy osób trzecich. W związku z tym, wygaśnięcia prawa użytkowania nie powoduje brak osobistego korzystania z rzeczy - tak długo, jak użytkownik realizuje swoje prawa przy pomocy innych osób (na przykład upoważniając ich do tego na podstawie umowy użyczenia lub umowy dzierżawy).
Co się dzieje po wygaśnięciu użytkowania?
Po wygaśnięciu użytkowania użytkownik obowiązany jest zwrócić rzecz właścicielowi w takim stanie, w jakim rzecz powinna się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu użytkowania (art. 262 Kodeksu cywilnego).
Warto też pamiętać o krótkim terminie przedawnienia wzajemnych rozliczeń. Zgodnie z art. 263 Kodeksu cywilnego, roszczenie właściciela przeciwko użytkownikowi o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy albo o zwrot nakładów na rzecz, jak również roszczenie użytkownika przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz - przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Czym jest użytkowanie nieprawidłowe?
Szczególną postacią użytkowania jest tzw. użytkowanie nieprawidłowe. Zgodnie z art. 264 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkowanie obejmuje pieniądze lub inne rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, użytkownik staje się z chwilą wydania mu tych przedmiotów ich właścicielem.
Po wygaśnięciu użytkowania nieprawidłowego użytkownik obowiązany jest do zwrotu według przepisów o zwrocie pożyczki.
Przy użytkowaniu nieprawidłowym dochodzi więc do przeniesienia własności - użytkownik może swobodnie dysponować przekazanymi pieniędzmi, a po wygaśnięciu użytkowania zwraca nie te same pieniądze, lecz taką samą kwotę. Konstrukcja użytkowania nieprawidłowego przypomina umowę pożyczki oraz depozyt nieprawidłowy.
Na czym polega użytkowanie praw?
Zgodnie z art. 265 Kodeksu cywilnego, przedmiotem użytkowania mogą być także prawa. Do użytkowania praw stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu rzeczy. Przyjmuje się, że przedmiotem użytkowania mogą być jedynie prawa zbywalne.
W związku z tym, prawo użytkowania może zostać ustanowione między innymi na następujących prawach:
- wierzytelności (np. o zapłatę)
- akcje w spółce akcyjnej
- udziały w spółce z o.o.
- obligacje i inne papiery wartościowe
- autorskie prawa majątkowe i inne prawa własności intelektualnej
- prawa własności przemysłowej (np. patent, znak towarowy)
- użytkowanie wieczyste
Użytkowanie prawa może polegać na korzystaniu z tego prawa (przykładowo, wykonywanie prawa głosu z udziałów w spółce z o.o., wykorzystywanie znaku towarowego do oznaczania towarów) albo czerpaniu pożytków prawa.
Kodeks cywilny w art. 55 stanowi, że pożytkami prawa są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (na przykład w przypadku udziałów w spółce z o.o. będzie to prawo do dywidendy).
Szczególną, uregulowaną odrębnie postacią użytkowania jest także timeshare - prawo do korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonych okresach każdego roku, przy czym użytkowanie obejmuje wówczas (wyjątkowo) prawo zbywalne. Timeshare jest więc nietypową odmianą tego prawa rzeczowego.
Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne
Zgodnie z art. 271 Kodeksu cywilnego, użytkowanie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa może być ustanowione na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej jako prawo terminowe lub jako prawo bezterminowe. W każdym razie użytkowanie takie wygasa z chwilą likwidacji spółdzielni.
Przepis ten stanowi pozostałość po regulacjach szczególnie preferujących podmioty gospodarki uspołecznionej, które były powszechnie wykorzystywane w okresie PRL. Dzisiaj przepis art. 271 Kodeksu cywilnego zatracił już jakiekolwiek znaczenie praktyczne - wprawdzie funkcjonuje on nadal w Kodeksie cywilnym, ale nie jest już wykorzystywany w praktyce.
Chociaż rolnicze spółdzielnie produkcyjne nadal funkcjonują i jest możliwe ustanowienie prawa użytkowania na ich rzecz (także na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa), to obecnie rolnicze spółdzielnie produkcyjne nie są już faworyzowane przez przepisy prawa. Użytkowanie ustanowione na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej będzie po prostu traktowane jak zwykłe prawo użytkowania.
Czym różni się użytkowanie od umowy dzierżawy?
Na pierwszy rzut oka użytkowanie jest bardzo podobne do umowy dzierżawy. Chociaż w pewnym zakresie prawa te pokrywają się ze sobą, to jednak występują pomiędzy nimi istotne różnice.
Po pierwsze, użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym, a umowa dzierżawy jest umową obowiązującą wyłącznie pomiędzy stronami tej umowy. Ograniczone prawo rzeczowe jest związane z rzeczą, na której prawo zostało ustanowione (mówiąc inaczej, prawo takie obciąża tę rzecz).
Chociaż umowa dzierżawy "nie idzie za rzeczą" (jak ma to miejsce w przypadku użytkowania), to przepisy prawa przewidują tzw. rozszerzoną skuteczność dzierżawy wobec nabywcy nieruchomości oddanej w dzierżawę (w przypadku spełnienia warunków przewidzianych przez Kodeks cywilny w art. 694 w zw. z art. 678). Umowa dzierżawy może być także ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości, jeżeli została zawarta co najmniej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.
Po drugie, prawo użytkowania może być ustanowione tylko przez właściciela nieruchomości, a umowę dzierżawy w roli wydzierżawiającego może zawrzeć osoba niebędąca właścicielem nieruchomości. Przykładowo, nieruchomość może zostać wydzierżawiona przez użytkownika tej nieruchomości, który będzie wtedy pobierał czynsz dzierżawny (czyli pożytki cywilne rzeczy).
Po trzecie, prawo użytkowania jest skuteczne wobec wszystkich osób. Dzięki temu prawo użytkownika jest skuteczne nie tylko wobec właściciela rzeczy, ale także wobec wszystkich innych osób naruszających prawa użytkownika.
Wobec osób trzecich naruszających prawa użytkownika, użytkownikowi przysługują takie same roszczenia, jakby był on właścicielem rzeczy (np. prawo żądania zaprzestania naruszeń, prawo żądania wydania rzeczy, prawo żądania zapłaty odszkodowania). W przypadku dzierżawy stosunek prawny istnieje wyłącznie pomiędzy stronami umowy - dzierżawca może podnosić pretensje związane z naruszaniem jego prawa tylko wobec wydzierżawiającego (chociaż w tej kwestii reprezentowane są też odmienne stanowiska).
Po czwarte, istotne różnice pomiędzy użytkowaniem i dzierżawą są związane z obowiązywaniem tych praw w czasie. Każde z tych praw może zostać ustanowione na czas określony, przy czym w przypadku użytkowania nie ma górnej granicy okresu obowiązywania, a w przypadku dzierżawy maksymalny okres obowiązywania umowy to 30 lat (po jego upływie umowa staje się umową dzierżawy zawartą na czas nieokreślony).
Jeżeli użytkowanie zostanie ustanowione na czas nieokreślony, to nie może dojść do wypowiedzenia tego prawa przez właściciela nieruchomości. W przypadku umowy dzierżawy zawartej na czas nieokreślony jej wypowiedzenie jest możliwe przez wydzierżawiającego z zachowaniem okresów wypowiedzenia, które przewiduje Kodeks cywilny (art. 704 Kodeksu cywilnego).
Po piąte, użytkowanie jako prawo ściśle związane z osobą użytkownika wygasa ze śmiercią lub likwidacją użytkownika (np. likwidacją spółki z o.o.). W przypadku umowy dzierżawy, w prawa dzierżawcy wstępują następcy prawni dzierżawcy - dotyczy to zwłaszcza spadkobierców dzierżawcy.
Czym różni się użytkowanie od użytkowania wieczystego?
Prawo użytkowania i użytkowanie wieczyste to - wbrew podobnym nazwom - dwie zupełnie odrębne instytucje.
Użytkowanie wieczyste ze względu na zakres uprawnień przyznawanych użytkownikowi wieczystemu znajduje się niejako pomiędzy prawem własności oraz ograniczonymi prawami rzeczowymi (w tym prawem użytkowania). Zakres uprawnień użytkownika wieczystego jest najbardziej zbliżony do zakresu uprawnień przysługujących właścicielowi rzeczy lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Zasady funkcjonowania użytkowania wieczystego reguluje częściowo Kodeks cywilny, a częściowo ustawa o gospodarce nieruchomościami.
Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być wyłącznie grunty stanowiące własność Skarbu Państwa albo własność jednostki samorządu terytorialnego, położone w granicach administracyjnych miast bądź też poza miastami, ale włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki.
W przeciwieństwie do użytkowania, użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym (co oznacza między innymi, że może być przekazane w drodze umowy kupna sprzedaży albo umowy darowizny, może też być przedmiotem wkładu niepieniężnego do spółki z o.o.) oraz dziedzicznym.
Zgodnie z art. 236 § 1 Kodeksu cywilnego, użytkowanie wieczyste jest prawem ograniczonym w czasie - może zostać ustanowione na rzecz tak osoby fizycznej, jak też i osoby prawnej na okres 99 lat. W sytuacjach szczególnych może być to termin krótszy, ale nie może on być krótszy niż 40 lat.
Okres użytkowania wieczystego może być przedłużony na kolejny okres od 40 do 99 lat na zasadach określonych w art. 236 § 2 Kodeksu cywilnego. Odmowa przedłużenia okresu obowiązywania prawa jest możliwa tylko ze względu na ważny interes społeczny.
Użytkownik wieczysty może wznosić na przekazanym mu gruncie budynki. Co więcej, zgodnie z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego, budynki te będą stanowiły wyłączną własność użytkownika wieczystego. Zakres uprawnień jest tu szerszy niż w ramach zwykłego użytkowania - użytkownik nie może bez zgody właściciela samodzielnie ingerować w strukturę przekazanej mu rzeczy (a więc np. nie może zbudować budynku na działce oddanej w użytkowanie, chyba że zgodzi się na to właściciel rzeczy).
Zgodnie z art. 238 Kodeksu cywilnego, z tytułu użytkowania wieczystego użytkownik wieczysty jest zobowiązany odprowadzać do właściciela opłatę roczną. Wysokość opłaty zależy m.in. od przeznaczenia przekazanego gruntu.
Przykładowo, za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową opłata roczna stanowi 1% ceny nieruchomości gruntowej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wyszczególnia jeszcze kilka innych rodzajów nieruchomości, w których opłata jest wyraźnie niższa ze względu na ważny cel społeczny. Pozostałe nieruchomości gruntowe są objęte opłatą roczną w wysokości 3% ceny.
W przypadku użytkowania nie ma obowiązku uiszczania jakiegokolwiek wynagrodzenia - prawo to może być albo bezpłatne, albo odpłatne (przepisy prawa nie określają żadnych opłat, do których pobierania jest uprawniony właściciel - kwestia ta musi zostać określona w umowie ustanawiającej użytkowanie).
Od wielu lat obserwuję stopniowe odchodzenie od praktycznego stosowania użytkowania wieczystego. Jest to bowiem instytucja wprost wywodząca się z czasów PRL, tracąca swoje uzasadnienie w obecnych warunkach społecznych.
Szczególnie głośny temu wyraz stanowiło uchwalenie przez Sejm RP ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zgodnie z art. 1 ww. ustawy, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności tych gruntów. Każdy użytkownik wieczysty lokalu mieszkalnego z mocy prawa stał się więc jego właścicielem. Więcej o samym użytkowaniu wieczystym piszę w osobnym artykule.
Użytkowanie - najczęściej zadawane pytania
Czy użytkowanie można sprzedać albo odziedziczyć?
Nie. Użytkowanie jest prawem niezbywalnym i niedziedzicznym - wygasa najpóźniej ze śmiercią użytkownika. Przy przeniesieniu własności rzeczy obciążonej użytkowanie trwa jednak nadal i jest skuteczne wobec nabywcy.
Czy za użytkowanie trzeba płacić?
To zależy od umowy. Prawo użytkowania może być ustanowione odpłatnie albo nieodpłatnie - przepisy nie przewidują żadnego ustawowego wynagrodzenia (inaczej niż przy użytkowaniu wieczystym, które wiąże się z obowiązkową opłatą roczną).
Kto płaci podatki od rzeczy oddanej w użytkowanie?
Użytkownik. Zgodnie z art. 258 Kodeksu cywilnego, użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy - np. podatek od nieruchomości, składki na ubezpieczenie, czy bieżące opłaty.
Czym różni się użytkowanie od służebności?
Oba prawa należą do ograniczonych praw rzeczowych, ale różnią się zakresem. Użytkowanie obejmuje prawo używania rzeczy i pobierania jej pożytków w pełnym zakresie, a służebność pozwala korzystać z cudzej nieruchomości tylko w oznaczonym zakresie (np. przejazd przez działkę).
Użytkowanie może przy tym obciążać także ruchomości i prawa, a służebność - wyłącznie nieruchomości.
Jak chronione jest prawo użytkowania?
Do ochrony użytkowania (jak każdego z ograniczonych praw rzeczowych) stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Użytkownik może więc żądać wydania rzeczy od osoby, która ją bezprawnie zabrała, a także przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.
⚖️ Pomoc prawna w Krakowie
Pomagam ustanawiać, znosić i rozliczać użytkowanie rzeczy oraz praw.