Współwłasność Kraków – pomoc adwokata w sprawach o współwłasność nieruchomości

Współwłasność – informacje podstawowe

Poniżej znajdziesz wyłącznie podstawowe informacje na temat współwłasności. Wyczerpujące artykuły o współwłasności oraz zniesieniu współwłasności znajdziesz w naszej bazie wiedzy. Po ich lekturze poznasz odpowiedź m.in. na pytania:

• czy jeden współwłaściciel może samodzielnie wynająć rzecz wspólną?
• jak ustalić zasady korzystania z rzeczy wspólnej?
• jak rozliczyć nakłady poniesione przez jednego ze współwłaścicieli?
• czy współwłaściciel może żądać wynagrodzenia za korzystanie z całej rzeczy przez drugiego?
• czy potrzebna jest zgoda pozostałych współwłaścicieli na zniesienie współwłasności?
• czy zniesienie współwłasności może nastąpić umową i kiedy konieczna jest forma aktu notarialnego?
• na czym polega sądowe zniesienie współwłasności i kiedy jest konieczne?

Co to jest współwłasność?

To sytuacja, w której dana rzecz (albo prawo) przysługuje kilku osobom jednocześnie; szczególnym przypadkiem jest współwłasność nieruchomości. Każdy współwłaściciel ma udział w rzeczy wspólnej, który wyraża jego część w prawie współwłasności oraz przysługujące mu prawa i obowiązki. Współwłasnością mogą być objęte nieruchomości, rzeczy ruchome i prawa.

Jakie są podstawowe rodzaje współwłasności?

• w częściach ułamkowych – udział każdego współwłaściciela oznaczony ułamkiem (np. 1/2, 1/4); może być zniesiona w każdym czasie
• łączna – bez oznaczenia udziału; trwa tak długo, jak stosunek prawny będący jej źródłem (np. wspólność majątkowa małżeńska, spółka cywilna) – nie można jej znieść przed ustaniem tego stosunku

Czy mogę samodzielnie decydować o swoim udziale?

Tak – każdy współwłaściciel może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem: sprzedać go, darować czy zapisać w testamencie. Czym innym jest jednak dysponowanie udziałem (np. sprzedaż udziału), a czym innym dysponowanie całą rzeczą wspólną (np. sprzedaż całej nieruchomości).

Jak podejmuje się decyzje dotyczące wspólnej nieruchomości?

Kodeks cywilny rozróżnia czynności zwykłego zarządu (bieżące naprawy, rachunki, drobne remonty – wystarczy zgoda większości) i przekraczające zwykły zarząd (np. generalny remont kamienicy, wynajem całej nieruchomości – konieczna zgoda wszystkich). Są też czynności zachowawcze, do których uprawniony jest każdy współwłaściciel (sytuacje nagłe, np. osuszenie domu po zalaniu).

Kto odpowiada za koszty utrzymania nieruchomości?

Wszyscy współwłaściciele – proporcjonalnie do wielkości udziałów. Dotyczy to m.in. podatku od nieruchomości, opłat za media, kosztów remontów i ubezpieczenia. Jeśli jeden ze współwłaścicieli płaci za pozostałych, może domagać się od nich zwrotu części wydatków.

Co, jeśli współwłaściciele nie mogą się porozumieć?

Można skierować sprawę do sądu, który rozstrzygnie o dopuszczalności określonych czynności (np. zgodzi się na remont generalny na koszt wszystkich) albo – przy stałym braku porozumienia – wyznaczy zarządcę sądowego. Gdy porozumienie w ogóle nie jest możliwe, należy rozważyć zniesienie współwłasności.

Co, jeśli jeden współwłaściciel korzysta z nieruchomości, a inni nie?

To częsty problem. Jeżeli jeden współwłaściciel korzysta z całej nieruchomości i pozbawia tej możliwości pozostałych, mogą oni żądać wynagrodzenia za korzystanie ponad udział, domagać się dopuszczenia do współposiadania oraz udziału w pożytkach (np. w czynszu, jeśli nieruchomość jest wynajmowana).

Czy można wydzielić „swoją część" w rzeczy wspólnej?

Formalnie każdy współwłaściciel ma udział w całości rzeczy, a nie w jej fizycznie wydzielonej części. W praktyce można jednak zawrzeć umowę o podział do korzystania (quoad usum), która określa, kto z jakiej części korzysta (np. jeden z parteru, drugi z piętra). Umowę warto spisać, a nawet ujawnić w księdze wieczystej.

Czy można żądać zniesienia współwłasności?

Tak – w zasadzie w każdym czasie. Może nastąpić dobrowolnie (umowne zniesienie w formie aktu notarialnego, za zgodą wszystkich co do sposobu i rozliczeń) albo w drodze postępowania sądowego (nie wymaga zgody uczestników, ale trwa długo – w Krakowie zwykle 2–3 lata przed sądem I instancji).

Sąd w pierwszej kolejności rozważa fizyczny podział nieruchomości (np. podział działki, wyodrębnienie lokali). Jako drugi sposób – przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych. W ostateczności – sprzedaż rzeczy w drodze licytacji i podział uzyskanej ceny.