Zmiana treści i zniesienie służebności gruntowej

autor: adwokat Wojciech Rudzki

Ostatnia aktualizacja w dniu 30 sierpnia 2025 roku.

Służebność gruntowa to bardzo silne i bardzo trwałe ograniczone prawo rzeczowe. Służebność gruntowa upoważnia do korzystania z cudzej nieruchomości niezależnie od tego kto jest właścicielem nieruchomości władnącej (uprawnionej). W pewnych sytuacjach Kodeks cywilny pozwala jednak zmienić zakres tej służebności, a nawet znieść służebność za wynagrodzeniem albo bez wynagrodzenia. Po przeczytaniu tego artykułu poznasz odpowiedzi między innymi na następujące pytania:

• jakie są sposoby na zmienę treści służebności gruntowej?
• kiedy można wygasić służebność gruntową?
• jak wygląda postępowanie sądowe dotyczące zmiany treści albo wygaszenia służebności gruntowej?

Czy można zmienić lub usunąć służebność gruntową?

Służebności gruntowe to jeden z rodzajów ograniczonych praw rzeczowych, za których pomocą można prawnie umocować obciążenie danej nieruchomości na rzecz nieruchomości władnącej. Służebność gruntowa jest częścią składową prawa własności nieruchomości władnącej, w związku z czym przysługuje każdoczesnemu właścicielowi uprawnionej nieruchomości.

Z tego wynika, że służebności gruntowe nie są z mocy prawa ograniczone czasem istnienia. Dlatego warto wiedzieć, w jaki sposób można wpływać na zakres służebności gruntowej. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują różne rozwiązania, takie jak ograniczenie służebności gruntowej, wygaśnięcie służebności wskutek jej niewykonywania, czy możliwość zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem oraz możliwość zniesienia służebności gruntowej bez wynagrodzenia.

W tym artykule omówimy 4 sposoby ingerencji w treść służebności gruntowej już po jej ustanowieniu:

1. zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności gruntowej
2. zniesienie służebności gruntowej za wynagrodzeniem
3. zniesienie służebności gruntowej bez wynagrodzenia
4. wygaśnięcie służebności gruntowej z powodu braku jej wykonywania przez uprawnionego.

Kiedy można żądać zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności gruntowej?

Zmiana służebności gruntowej poprzez zawarcie umowy

Zmiana treści służebności lub sposobu jej wykonywania może być przeprowadzona na dwa sposoby. Pierwszym z nich jest uzyskanie zgody osoby, która jest uprawniona z tytułu służebności na zmianę treści służebności gruntowej lub sposobu jej wykonywania. W takim przypadku istnieje możliwość polubownego załatwienia sprawy poprzez zawarcie odpowiedniej umowy.

Ograniczenie służebności gruntowej na drodze sądowej

Drugim sposobem jest przymusowa zmiana treści służebności gruntowej lub sposobu jej wykonywania. Art. 291 Kodeksu cywilnego przewiduje jedyny możliwy sposób wprowadzenia zmian do treści służebności gruntowej z wyłącznej inicjatywy właściciela nieruchomości obciążonej. Na podstawie tego przepisu właściciel nieruchomości obciążonej na drodze sądowej może żądać zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności gruntowej, jeżeli po ustanowieniu tej służebności powstała ważna potrzeba gospodarcza zmiany służebności, a zmiana ta nie przyniosłaby niewspółmiernego uszczerbku nieruchomości władnącej. Jeśli więc zmiana treści służebności lub sposobu jej wykonywania mogłaby chociaż hipotetycznie spowodować uszczerbek dla nieruchomości władnącej, jest ona niedopuszczalna.

Jak rozumieć pojęcie ważnej potrzeby gospodarczej?

Aby móc wystąpić z takim roszczeniem, koniecznie jest zaistnienie ważnej potrzeby gospodarczej, uzasadniającej ograniczenie służebności. Potrzeba ta musi pojawić się dopiero po ustanowieniu służebności, w innym przypadku nie będzie można dopuścić zmiany. Pojęcie “ważnej potrzeby gospodarczej” jest na tyle ogólne, że to od sądu zależy, co w danej sprawie będzie kwalifikowało się w tą przesłankę. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 lutego 1985 roku w sprawie do sygnatury akt III CRN 364/85 dookreślił rozumienie pojęcia ważnej potrzeby gospodarczej przesądzając, że ważna potrzeba gospodarcza zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności może istnieć, gdy obciążenie nieruchomości służebnością nie może być pogodzone z zasadami prawidłowej gospodarki, a w szczególności z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.

Ważna potrzeba gospodarcza w rozumieniu art. 291 Kodeksu cywilnego powinna być trwała i obiektywnie zauważalna. Co więcej, nie może dotyczyć sytuacji hipotetycznych – na przykład nie dojdzie do ograniczenia służebności, jeśli właściciel nieruchomości tylko planuje zmianę charakteru zagospodarowania swojej nieruchomości, w związku z którą zaistniałaby potrzeba gospodarcza zmiany służebności.

Właściciel nieruchomości obciążonej musi wykazać, że ważna potrzeba gospodarcza istniała w momencie wysuwania roszczenia – samo uprawdopodobnienie, że taka potrzeba może zaistnieć w przyszłości nie wystarczy. Jako ważna potrzeba gospodarcza mogą być rozpatrywane na przykład sytuacje, w których służebność uniemożliwia bądź znacznie utrudnia prowadzenie działalności gospodarczej.

Ważna potrzeba gospodarcza może wynikać nie tylko z działań właściciela nieruchomości obciążonej czy właściciela nieruchomości władnącej, ale również z działań osób trzecich, niezwiązanych z służebnością. 

Jak rozumieć niewspółmierny uszczerbek na nieruchomości?

Do ograniczenia służebności nie może dojść, jeśli spowodowałoby to niewspółmierny uszczerbek na nieruchomości władnącej. To, czy uszczerbek na nieruchomości władnącej będzie niewspółmierny, ocenia się porównując korzyści, jakie zmiana przyniesie właścicielowi nieruchomości obciążonej oraz uszczerbek, jaki będzie z niej wynikał dla nieruchomości władnącej. Jeżeli właściciel nieruchomości władnącej udowodni, że zmiana przyniosłaby mu niewspółmierny uszczerbek, nie dojdzie do ograniczenia służebności, nawet jeśli istnieje ważna potrzeba gospodarcza, uzasadniająca zmianę. 

Wynagrodzenie za ograniczenie służebności gruntowej

Ograniczenie służebności zawsze wymaga uiszczenia wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości władnącej. Wynagrodzenie to powinno być odpowiednie do stopnia ograniczenia uprawnień właściciela nieruchomości władnącej.

Wysokość wynagrodzenia powinna również uwzględniać to, że ograniczenie służebności ma charakter trwały, więc powinno być proporcjonalnie duże. Wynagrodzenie może być wypłacone jednorazowo lub w ratach.

Orzekając o ograniczeniu służebności sąd powinien również z urzędu ustalić wysokość wynagrodzenia i zasądzić je na rzecz właściciela nieruchomości władnącej. Jeśli jednak sąd nie uwzględni kwestii wynagrodzenia w orzeczeniu, właściciel nieruchomości władnącej może dochodzić wypłaty wynagrodzenia w osobnym procesie o zapłatę. 

Jak długo można domagać się ograniczenia służebności gruntowej?

Uprawnionym do wystąpienia z roszczeniem jest wyłącznie właściciel nieruchomości obciążonej. Roszczenie o ograniczenie służebności nie ulega przedawnieniu roszczeń, co oznacza, że można z niego skorzystać w każdym czasie, jeżeli tylko istnieje ważna potrzeba gospodarcza, uzasadniająca zmianę, a zmiana nie przyniesie niewspółmiernego uszczerbku nieruchomości władnącej. 

Jak wygląda postępowanie sądowe w sprawie ograniczenia służebności gruntowej?

Samo zrealizowanie przesłanek dopuszczających ograniczenie służebności gruntowej nie oznacza, że do tego ograniczenia dojdzie. Aby skutecznie zmienić treść służebności w ten sposób, konieczne jest uzyskanie orzeczenia na drodze sądowej, w którym zostanie ustalone, w jakim zakresie zostanie zmieniona treść lub sposób wykonywania służebności gruntowej.

Sądowe dochodzenie ograniczenia służebności jest możliwe w drodze powództwa o ukształtowanie. W takiej sprawie sądem właściwym do rozpoznania sprawy jest sąd właściwy ze względu na położenie nieruchomości obciążonej. Wyrok dotyczący zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności będzie wywoływał skutki od momentu uprawomocnienia się wyroku. 

Można wnieść o ograniczenie służebności także mimo toczącego się lub już rozstrzygniętego powództwa o ochronę służebności gruntowej, zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 1998 roku wydanego w sprawie do sygnatury akt II CKN 727/97. Powództwo o ograniczenie służebności może również zostać wytoczone jako powództwo wzajemne w sprawie o ochronę służebności.

Zniesienie służebności gruntowej za wynagrodzeniem

Służebność może zostać zniesiona również z inicjatywy właściciela nieruchomości obciążonej. Jednym z dostępnych rozwiązań jest żądanie zniesienia służebności, gdy wskutek zmiany stosunków służebność stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej. Z tego powodu właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej tylko jeżeli nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Rozwiązanie takie przewiduje art. 294 Kodeksu cywilnego. 

Kiedy można domagać się zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem?

Prawo dopuszcza zniesienie służebności w sytuacji, gdy uprawniony z tytułu służebności działa w granicach przysługujących mu uprawnień, ale na skutek zmiany okoliczności służebność zaczęła być szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej.

Zmiana stosunków musi wystąpić już po powstaniu służebności i musi być zewnętrzna w stosunku do właścicieli obu nieruchomości. To znaczy, że na przykład zmiana stosunków osobistych między właścicielami nieruchomości nie uzasadnia zniesienia służebności z tego powodu, ale już zmiana dotycząca sfery gospodarczej będzie uzasadniała żądanie zniesienia służebności gruntowej. Aby można było dokonać zniesienia wierzytelności ze względu na uciążliwość powstałą na skutek zmiany stosunków, uciążliwość ta musi więc być trwała i obiektywna.

W trakcie postępowania w przedmiocie zniesienia służebności nieruchomości trzeba wykazać, że służebność potencjalnie byłaby uciążliwa dla każdego kolejnego właściciela. 

Kiedy nie można znieść służebności gruntowej za wynagrodzeniem?

Sąd nie dopuści do zniesienia służebności gruntowej na zasadzie art. 294 Kodeksu cywilnego, jeśli jest ona niezbędna do umożliwienia prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Orzekając o zniesieniu służebności za wynagrodzeniem, sąd ocenia możliwość korzystania z nieruchomości władnącej na dzień orzekania. Zastrzeżenie to ma na celu ochronę interesu prawnego właściciela nieruchomości władnącej. W trakcie postępowania o zniesienie służebności to właściciel nieruchomości obciążonej powinien udowodnić, że służebność będąca przedmiotem sprawy nie jest niezbędna dla nieruchomości uprawnionej.

W praktyce może to być bardzo ważne, na przykład w przypadku służebności drogi koniecznej, gdy służebność zapewnia nieruchomości władnącej dostęp do drogi publicznej. Zniesienie służebności w tym przypadku uniemożliwiłoby prawidłowe korzystanie z nieruchomości władnącej.

Jaka jest wysokość wynagrodzenia za zniesienie służebności gruntowej?

Jeżeli dojdzie do zniesienia służebności w rozumieniu art. 294 Kodeksu cywilnego, właściciel nieruchomości władnącej powinien dostać wynagrodzenie z tego tytułu. Wysokość wynagrodzenia powinna równoważyć obniżenie wartości nieruchomości władnącej, do jakiego doszło na skutek zniesienia służebności.

Podobnie jak w przypadku ograniczenia służebności, sąd może zawrzeć postanowienie w kwestii wynagrodzenia, orzekając o zniesieniu służebności. Jeżeli jednak tego nie zrobi, właściciel nieruchomości, któremu dotychczas przysługiwała służebność, może domagać się zasądzenia wynagrodzenia w osobnym procesie.

Zniesienie służebności gruntowej bez wynagrodzenia 

Kodeks cywilny w art. 295 dopuszcza również sytuacje, gdy służebność gruntowa może zostać zniesiona bez konieczności wypłaty wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości władnącej.

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności w ten sposób tylko pod warunkiem, że służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Chodzi więc o sytuacje, gdy cel ustanowienia służebności jest już nieaktualny – czyli, innymi słowy, służebność nie przyczynia się już do zwiększenia użyteczności nieruchomości.

W praktyce dotyczy to sytuacji, kiedy korzystanie z służebności stało się zbędne, na przykład z powodu zmian w zagospodarowaniu terenu. W takich przypadkach właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej bez wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości władnącej, gdyż nie poniesie on z tego powodu żadnego uszczerbku dla jego nieruchomości. 

Rozstrzygając o zniesieniu służebności w takich przypadkach, sąd bierze pod uwagę utratę przydatności służebności o charakterze obiektywnym, a nie jedynie względy indywidualne aktualnych właścicieli nieruchomości. Na przykład jako dowód utracenia znaczenia służebności dla nieruchomości władnącej można podnieść fakt długotrwałego niewykonywania służebności przez uprawnionego (nieprzekraczający 10 lat – jest to termin wygaśnięcia służebności z mocy prawa). 

Wygaśnięcie służebności gruntowej wskutek niewykonywania

Kiedy wygasa służebności gruntowej jeżeli nie jest wykonywana?

Służebność wygasa, gdy przez 10 lat nie jest wykonywana przez osobę uprawnioną. Dotyczy to służebności czynnych, które polegają na działaniu, na przykład – gdy służebność obejmuje prawo przejazdu przez dany grunt, wykonywaniem tej służebności będzie przejeżdżanie przez ten grunt.

Wygaśnięcie służebności dzieje się na innych zasadach w przypadku służebności biernych, które sprowadzają się do obowiązku nieczynienia, czyli powstrzymywania się od jakiegokolwiek działania. Te służebności wygasają, gdy przez 10 lat utrzymuje się stan sprzeczny z treścią służebności – na przykład jeśli służebność polega na nieuprawianiu roli na danej działce obciążonej służebnością, a przez 10 lat ta działka służy jako pole uprawne, służebność wygasa. 

Jak dochodzi do wygaśnięcia służebności gruntowej?

Nie ma znaczenia, z jakiego powodu służebność nie była wykonywana. Ważny jest natomiast czas, przez jaki nie wykonywano służebności – aby wygasła, musi upłynąć co 10 lat niewykonywania. Wtedy służebność wygasa na podstawie samych przepisów prawnych. Natomiast w celu uregulowania stanu prawnego, konieczne może być uzyskanie sądowego orzeczenia potwierdzającego wygaśnięcie służebności. W zależności od tego, czy służebność była ujawniona w księdze wieczystej, możliwe są różne sposoby sądowego ustalenia wygaśnięcia służebności na skutek niewykonywania. 

Jak wygląda postępowanie sądowe w sprawie wygaśnięcia służebności gruntowej?

W obu przypadkach właściciel nieruchomości obciążonej może wnieść do sądu pozew o ustalenie nieistnienia służebności, na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego w związku z art. 293 Kodeksu cywilnego. W efekcie tego postępowania właściciel otrzyma wyrok, na podstawie którego będzie mógł dokonać wykreślenia służebności z księgi wieczystej, o ile służebność była do niej wpisana.

Natomiast właściciel nieruchomości obciążonej może alternatywnie wytoczyć powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, na podstawie art. 10 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Za pomocą takiego pozwu właściciel nieruchomości obciążonej może domagać się wykreślenia wygasłej służebności z księgi wieczystej nieruchomości obciążonej i z księgi wieczystej nieruchomości władnącej w jednym postępowaniu, bez konieczności przeprowadzania najpierw postępowania dotyczącego stwierdzenia wygaśnięcia służebności, a następnie postępowania o wykreślenie wpisu z ksiąg wieczystych. 

Potwierdzenie przez sąd wygaśnięcia służebności może nastąpić pośrednio również w ramach innych toczących się postępowań, na przykład w powództwie o ochronę posiadania, gdzie właściciel nieruchomości dotychczas obciążonej służebnością będzie domagał się zaprzestania naruszania posiadania jego gruntu przez osobę dotychczas uprawnioną z tytułu wygasłej służebności, która jest przekonany, że wykonuje w ten sposób służebność, nie mając świadomości jej wygaśnięcia. 

Co jeśli wygasła służebność gruntowa była wpisana do księgi wieczystej?

Wykreślenie wygasłej służebności gruntowej z księgi wieczystej jest istotne, ponieważ jeżeli nie zostanie ona wykreślona, będzie objęta rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych z art. 5 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego, wyrażonym w Uchwale Sądu Najwyższego Izby Cywilnej i Administracyjnej z dnia 8 kwietnia 1983 roku wydanej w sprawie do sygnatury akt III CZP 8/83, oznacza to, że jeżeli ktoś kupi  nieruchomość władnącą, nie wiedząc o tym, że służebność wygasła, będą mu przysługiwały uprawnienia z tytułu służebności, a termin wygaśnięcia wskutek niewykonywania służebności zacznie biec od nowa.